【解读】TOD—以公共交通为导向的城市发展模式

启金智库

「何谓TOD模式 」

T——Transit，大容量公共交通。即交通载体为地铁、轻轨或快速公交等大容量公共交通系统。
O——Oriented，引导。以追求高强度可获利的房地产开发项目为目标，通过“大量公共交通的发展”来合理引导城市空间有序开发。
D——Development，开发。开发对象的特征为邻近公共交通设施、用地布局紧凑、土地混合使用以及提供高质量的步行环境。
TOD其实不是一个单词，而是一个词组的缩写，它的全拼是“transit-oriented development”“以公共交通为导向的城市发展模式”。
「TOD模式是怎么样的 」
TOD其实不是一个单词，，以轨道交通站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径，进行高密度开发，打造集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的混合功能区，实现生产生活生态高度和谐统一。

总结：TOD作为一种集合高效、开放、共享、激活等特性的城市发展新模式，资源有效利用、解决“城市病”、产城融合发展等。相比起单纯地体上盖，更具有宏观引导性。TOD模式有什么好处
「TOD模式有什么好处 」



「什么是TOD模式的理念 」

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TOD的开发模式概况分析
「TOD的开发模式」
TOD开发的模式要求以火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线的站点为中心，以400-800米为半径建立中心广场或城市中心，这个城市中心最大的特点是集工作、商业、文化、教育、居住等为一身，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时，能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。

很显然，TOD意味着高质量、周到的城市规划和土地用地设计、设计建造形式等，最终实现从以汽车为中心的城市社区，转向以步行，自行车和公交系统为中心的城市。
「TOD的开发原则 」
TOD开发原则 (3D)：指密度(Density)、多元化(Diversity)、良好的设计(Design)高密开发。

TOD高密度开发住宅、商业、办公用地，混合型社区能缩短出行距离，提高公共交通使用频次，进而减少机动车使用频次，步行和自行车机会得到增加，最终建立起一个由公共交通起主要支撑作用的紧凑城市综合体。

人口集中：土地利用更适合人的居住、工作和休闲，土地的功能是综合的、复合型的。
消费导航：TOD模式以人为本，行人、自行车、小汽车等不可混乱、互不干扰，良好的设计指区域间尺度合理，拥有友好的步行区域、美观的休闲区域，行人在内穿行是舒适且方便的。

步行是最自然，最经济，最健康和最干净的短途出行模式，是绝大多数城市出行中的必要组成部分。如果街道上行人充足，而且两边有便利的服务和资源，步行是最愉悦的一种方式，当然，步行是个体力活儿，对环境非常敏感。
为了让步行真正“流行”，需要有三个基本目标：安全，有活力和舒适。

自行车是一种零排放、健康、低成本的出行方式。它极为方便、效率高，消耗的空间与资源少，同时有很强的灵活性，骑行的路线和时间表都很灵活。

但自行车出行仍然是道路上的弱势一方，需要保证自行车道路网络的安全与完整，并为车辆停靠与存放提供充足和安全的空间。

短小、直接的人行和自行车道路需要高度连接，渗透到小的社区里。这样道路的密网提供了到许多目的地的多条路线，让步行和自行车出行变化和愉快，也增加了城市的效率与神秘感。其中一个衡量标准是：从A点到B点，步行和自行车的路线比机动车路线短。

大容量公共交通起着关键作用，因为它可以帮助城市实现高效率及公平的通达，并且很好地支持密集和紧凑的发展模式。
此外，通过在靠近中转站进行较高密度的开发建设，可以最大限度地聚集人气，从而聚集商业与产业，由此激活城市。

TOD建议开发项目到大容量公共交通的最大距离为1公里，步行15到20分钟。
当某个区域提供了一种用地的平衡，比如：住宅、办公、零食、商业等功能混合在一起，那么日常活动就可以在一个集中的区域解决，很多出行就缩短成步行距离了。

同时，多元化的使用会让城市在不同时期都有人活动，增加当地街道的活力，同时又鼓励了步行和自行车出行，从而让公交系统更有效率地运营。
密集型的城市发区必须垂直而不是水平地扩张，世界上许多最出名、最理想的社区都表明：高密度的生活是非常有吸引力的。
而以交通为导向的模式的结果之一就是人口稠密的街道，车站区是充满活力的、安全的、多元化的，是人们想要居住与生活的地方。
不过，高密度发展需要协调好自然光、新鲜空气、公园、休闲广场、历史和文化资源等。
TOD模式要求满足居住及非居住的高密度，有了人口密度，才会吸引提供各种服务和设施的商户，这又促进了本地经济的蓬勃发展。
城市密集发展的基本组织原则是紧密型的发展。
在一个紧凑的城市或紧凑的地区，各种功能的地块方便地靠近在一起，最大限度地减少到达某个目的地所需的时间和精力，并最大限度地发挥互动的潜力。
紧凑还意味着鼓励有效地利用先前开发的空地进行发展，各个开发需要在公共交通系统的空间上进行整合。
因为当城市按上述七项原则塑造时，私家车在日常生活中几乎变得不必要。因为步行，骑自行车和公共运输的使用更加方便快捷，而且这些交通工具的需要的空间要少得多。
稀缺和高价值的城市空间资源得以从道路、停车场中回收，并重新分配到更具社会和经济效益的用途中去。
「TOD的开发机遇」
TOD理论诞生于新城市主义时代，被称为是大城市病的良方，从前文中对TOD的概念解析中可以了解到，TOD是绿色、可持续发展的。而从房企角度来看，涉足TOD开发业务，回报率上亦是表现良好。



全球已经有不少示范性TOD模式项目在开放建设或使用中。
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TOD模式案例分享
「东京涩谷站——未来之光 」
涩谷站的历史
1927年，东横线列车通到涩谷；1934年，地铁银座线开通。涩谷作为连结市郊住宅区和东京市中心的始发终点站而得到了迅速的发展。随后，日本私铁东急集团开始对涩谷站周围进行大规模的开发。1934年，东横百货店开业；1954年，东急会馆开业；1957年，东急文化会馆建成；1965年，涩谷东急大楼投入使用；1967年，东急百货店开业。
短短几十年，涩谷成为“东急之街”，更是作为日本新的繁华中心开始迅速崛起。但快速发展背后，也隐藏着一系列潜在的问题。
由于涩谷站各线路所属公司不同，且建造时期不一，不仅导致部分线路之间换乘不便，还占据相当规模的城市用地，导致步行空间不足及机动车交通混乱。
同时，由于主干道路及铁路的通过，车站与城区被隔断，还出现了整体交通网联络不畅及道路狭窄、建筑物老化等诸多问题。
涩谷站的转变
上世纪90年代，涩谷拉开TOD开发的序幕。
第一个TOD综合体项目是涩谷标记Mark City，这也是东急公司第一个车辆段上盖综合体。
该综合体在开发中灵活运用银座线车辆检修基地、东急巴士专用道路、京王井头线涩谷站用地的上部空间，贯通了办公、酒店、娱乐设施、铁路车站、地铁车站等，构成了涩谷城市的新活力空间。Mark City项目获得了2000年日本Good Design Award建筑奖。
Mark City项目大获成功后，2005年12月涩谷站周边地区被列入都市再生紧急整备地域（通俗地讲，就是城市更新改造区域），并为此成立了“涩谷站街区基盘整备检讨委员会”，组织编制了《涩谷站中心地区更新建设导则2007（涩谷区）》，2010年又进行修编，并与2012年10月制定《涩谷站中心地区城市基础设施建设方针（涩谷区）》，以应对街区整体建设的新需求和新蓝图。
根据建设导则，涩谷站周边地区分为五个单独的更新项目分别为：
1. 涩谷站街区2. 道玄坂街区3. 涩谷站南街4. 涩谷HIKARIE5. 涩谷站櫻丘口街区
“涩谷之光”涩谷HIKARIE是涩谷区五大更新项目之一，被称为轨道线上的“立体城市”。涩谷之光的地下空间和地面之间由地下地上空间一体化的“城市核心”进行垂直连接。
B5-B3层是地铁车站；B3-8F层是与地铁车站实现无缝对接的商业设施；11-16F层是可以容纳约2000人的大剧院；17-34F层是办公楼。
该地块开发前是东急文化会馆，年亏损3亿日元，建成综合体后第一年营业额超过190亿日元，取得很好的经济效益。
另一个最受关注的项目则是“涩谷STREAM”，这是在旧东急东横线涩谷站和原有地上二层高架线路原址的大型TOD再开发项目。
其最大特色在于对原有的臭水沟涩谷川进行改造，开发了持续约600米长的绿植丰富的河畔生态步行街，良好的办公环境吸引日本谷歌总部重新搬回涩谷（2010年，由于办公空间受限，日本谷歌总部从涩谷搬迁至东京市中心），入驻涩谷STREAM大厦。
涩谷STREAM大厦的屋顶广场将成为日本最大的屋顶展望广场。
涩谷站的经验总结
从涩谷标记（Mark City）综合体到涩谷之光，再到涩谷STREAM，涩谷站周边地区的蜕变是一个层层推进的过程。
这些项目，无论是在规划上还是在建设上，都具有很高的关联性，各开发主体的联动、街区的建设、维护和管理等，都需要进行一体化且长久的规划。通过梳理涩谷站90多年的开发历程，总结其发展经验如下：
1、“TOD +PPP”的开发模式
2、舒适的步行网络
一是建立多层立体步行网络。
涩谷站的步行系统不仅仅是平面层次，其在立面层次的步行路线规划更胜一筹。
由于涩谷的谷地地形高差变化较大，设计者因地制宜，建立一个地下至地上共四层的空间步行系统，联通了地铁车站、地面、连廊、空中走廊以及“城市核”建筑，打造出一个连贯新颖的步行网络。
二是轨道交通与周边城市区域的步行网络。
涩谷各车站改造项目中都非常强化地面放射状道路方向的步行网络，在步行网络节点上设置丰富多彩的休息广场空间、各具主题的门户广场，加强轨道交通与更大范围城市空间的连接与融合。
3、复合的城市功能
涩谷站周边地区的规划目标是“通过集成和导入高层次的功能业态，提高生活文化发源地涩谷的活力”。
具体来讲包括五大功能：文化交流和观光功能、社区生活服务功能、创意产业服务功能、国际商务服务功能、商业功能。涩谷车站周边1公里范围内的土地基本以商业用途为主，1-2公里范围内主要为居住用地，仅在东南方向有小片的工业用地分布。
土地利用分布图
各建筑类型占比图
涩谷站的启示

「重庆——沙坪坝TOD项目 」
沙坪坝TOD的整体规划

城市缝合线
以车站为中心，建立步行网络系统，将铁道、地铁等的人流与周边的步行网络有效连接，同时也将被铁道分割的南北城市连为一体。利用区域的洄游流线，串联各个公共空间，形成促生各种公共活动的“舒适步行街区”。
充分利用周边潜能：联结绿色与公共空间
通过“绿色城市走廊”概念的导入，使西南侧沙坪公园的自然景观和空间视野贯穿了整个项目并将绿色引向了周边街区，带动了整个城市环境的改善。
沙坪坝TOD的造型推演

ElevationDesign：站城一体
与新车站融为一体的低层商业和以中央双塔楼为中心的高层塔楼，将周围高低无序的建筑完美地连接起来，打造了新的城市天际线，成为沙坪坝地区的地标性建筑。

双塔楼的外观设计，不但与两侧的低层商业裙楼及车站核保持了良好的视觉延展性，同时和正面广场融为一体，相得益彰。另外，塔楼顶部宛如山岩般的独特造型，也提高了项目的远观识别度。

沙坪坝TOD的流线组织
StationCore：打造舒适高效的换乘流线与城市新地标

如何梳理规划各个公共交通之间、交通与区域内设施之间、交通与周边街区之间的流线是本项目最大的课题。地铁人流量巨大，如何加强地铁与区域内设施、公交、出租车以及周边区域的顺畅衔接尤为重要。
为解决这个问题，我们首先在所有公共交通流线的交叉点上设置了车站核。在实现流线明晰化的同时，在其地上部分设置具有识别性高的地标，建立垂直流线。通过垂直流线，达到地铁与公交、出租车及周边的无缝衔接。

车站核配备了商业设施。通过流线引导，人流自然而然地进入区域内的商业设施，同时公共交通利用者也能顺畅高效地穿过商业设施进入地下空间。
从位于地下七层的地铁站出站到达地面后，首先映入眼帘的是一个外形酷似宇宙飞船的椭圆形建筑。

该建筑最大长度达80米，宽36米，作为连接南北两侧通道的中央屋顶，层层散发着光芒悬浮于头顶之上。站在屋顶下，可以将街区景色尽收眼底。这里不但是面向北侧站前广场和步行街的媒体平台，也成为聚集和展现大众活动的舞台。
本项目地下7层、8层为三条地铁的换乘车站，地下4层为高铁的出站大厅，地下2层和地下1 层分别为公交站台和出租车乘坐点。
面对如此多层级的复杂交通流线，我们导入了车站核的设计理念，通过车站核来顺畅引导不同高度上的各个公共交通之间，以及公共交通与商业之间的转换乘，并通过车站核进一步将公共交通的人流疏导向周边的城市空间。
「其他优秀TOD项目 」





来源：中购联、中规建业

产融公会 & 启金智库 将于 2021年10月15-17日·郑州 举办《融资平台转型发展、综合性片区开发、城市更新和未来社区项目实务创新和典型案例高级研修班》，诚邀您的出席。
【主讲提纲】
第一讲、地方政府融资平台整合运作转型发展的逻辑与案例
（时间：10月15日周五上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：罗桂连博士。现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。清华大学博士，伦敦政治经济学院（LSE）访问学者。兼任中央财经大学管理科学与工程学院客座教授，中国中铁城市开发研究院专家合作委员会委员兼投融资研究中心主任，国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会委员，中国保险资产管理协会资产证券化专业委员会顾问，国家发展改革委PPP专家库专家，中国REITs50人论坛专家委员，清华大学PPP研究中心投融资专业委员会委员，中铁资本等公司外部董事。
一、发展环境分析
（一）区域发展战略
（二）长期坚持“房住不炒”与房地产行业平稳健康发展
（三）投融资政策周期
（四）地方政府面临的主要挑战
（五）化解隐性债务的主要方式
（六）基础设施项目不同层级的分工
（七）重大项目投融资的主要模式
（八）市县级投融资工作的总体形势
二、转型发展要点
（一）国内融资平台发展的脉络
（二）存在的必要性
（三）各地融资平台存在的普遍问题
（四）融资平台的转型与分化
（五）融资平台转型发展的多层次任务
（六）转型发展要点
（七）主营业务板块
（八）核心能力建设
（九）融资平台转型的具体措施
三、牵头PPP模式
四、利用公募REITs
五、政府有力支持
（一）融资平台的风险分析框架
（二）培育强政府投资公司
六、互动答疑
第二讲、片区综合开发与TOD/XOD模式业务实操与典型案例
（时间：10月15日周五下午13:30-16:30）
· 主讲嘉宾：罗桂连博士。
一、综合性片区开发实操要点及典型案例解析
（一）操盘片区开发的要点
（二）典型案例梳理及部分案例详解
（三）深刻理解土地财政的深刻内涵和运作
二、TOD/XOD模式运作要点及经典案例解析
（一）TOD模式要点
(二）TOD模式典型案例
（三）XOD模式典型案例
（四）实施XOD模式的要点
三、互动答疑
第三讲、 政府投融资模式重构、隐性债务风险防范、片区开发项目策划及土地储备投融资实务
（时间：10月16日周六上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：林正刚。拥有15年政府项目、片区开发、基建投融资经验。中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，现任中至远资本总裁。长期致力于政府项目投融资、平台公司高质量发展、片区开发投融资、混合所有制改革的咨询与投资实践，深度服务国资客户超过100家，5个项目被评为财政部国家示范项目，参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过300亿元。
一、“十四五”地方政府投融资模式的重构与隐性债务化解
（一）政府投融资模式重构三步奏解读
（二）新基建与政府投融资新理念
（三）银保监15号文后隐性债务化解思路
二、平台公司片区开发项目ABO模式转型及合规性操作要点分析
三、片区开发项目暨土地储备投融资实务要点分析及案例分享
四、互动答疑
第四讲、城市更新项目投融资、产业勾地及产业投资基金实务
（时间：10月16日周六下午13:30-16:30）
· 主讲嘉宾：林正刚。
一、城市更新项目投融资模式的探讨
二、片区综合开发中的拿地要点暨产业勾地模式及实操
三、产业投资基金参与地方政府基建项目
1. 产业基金在基础设施项目中的功能演变过程
2. 资管新规、私募新规与23号文对于基金出资人的影响
3. 对赌模式在产业基金中的应用
4. 土储新政（财综[2016]4号、[2016]90号）后，产业投资基金参与土地一级开发项目的创新模式实务及案例分析
5. 产业投资基金非标转标准化退出的方式及案例解析
6. 如何运用产业基金整合各种资源
7. 注意基金参与项目采购流程中的合规性问题
8. 产业基金模式的归结
四、互动答疑
第五讲、片区土地一二三级开发的项目策划储备、项目管理及投融资实务
（时间：10月17日周日上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：郭树锋。拥有20年丰富实战经验，14年省级财政工作经历，负责大型财政投资基本建设项目投资管理；6年社会资本工作经历，投资了包含17个财政部示范项目、2个国家发改委示范项目的几十个PPP项目，拥有丰富的基础设施投融资理论、政策和实务运作经验。现任杭州城投建设有限公司副总经理。浙江大学项目管理工程硕士，高级工程师，注册一级造价工程师，国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。
一、城市建设项目策划储备与地方政府隐性债务
（一）《预算法》精要解析及实践运用
（二）《政府投资条例》精要解析及实践运用
（三）化解地方政府隐性债务
（四）政府投融资和债务管理的源头
（五）隐性债务的认定原则
（六）近期重要文件回顾
（七）合规的投融资方式有哪些
（八）案例分析
二、片区（土地）一级、二级、三级开发项目实操要点与难点
（一）片区（土地）一级、二级、三级开发全貌解析
（二）片区（土地）一级开发三种模式及优缺点
（三）片区（土地）二级开发四种模式及优缺点
（四）片区（土地）三级开发核心考量及实践经验
三、片区开发项目策划储备要点
（一）片区开发的合规性要求
（二）片区合作开发类项目违规现状及应对
（三）片区开发项目如何资金自平衡
（四）片区委托开发项目参与主体及责权利
（五）片开发基本交易模式图解及要点分析
（六）片区开发模式核心三条主线如何把握
四、片区开发实操要点和项目管理要点
（一）实操和项目管理中六大重点事项
（二）操作难点及应对
（三）投资人选择的要点及实践
（四）战略合作者引入原则及实践
（五）项目如何融资、如何立项
（六）片区开发项目合规性五大探讨
（七）一三级联动开发模式与传统片区开发模式对比探讨
五、土地出让收入划转税务征收对片开的影响
（一）政策回顾
（二）出台背景
（三）关注点
（四）影响
六、最新15号文的实操影响
第六讲、新型城市功能单元——未来社区的顶层设计、项目创建、投融资安排、全过程咨询运用实务和案例
（时间：10月17日周日下午13:30-16:30）
· 主讲嘉宾：郭树锋。
一、未来社区的理解及趋势
（一）未来社区基本理念及内涵逻辑
（二）未来社区理念与第一二三批项目变化趋势
（三）未来社区的考核创新和体系化运作机制特色
（四）它为当前房地产项目开辟了怎样的新出路
（五）未来社区的红利要点你抓住了吗
（六）未来社区为何具有强生命力和一定会面向全国推广
二、未来社区基本政策要点
（一）未来社区是什么？
（二）政府与市场合作要点
（三）未来社区政策文件体系
（四）未来社区139顶层设计
（五）类型：整体提升、拆改、拆建、新建、片区、新城、乡村等
（六）城市更新+乡村振兴+片区开发+共同富裕的集合
（七）项目试点阶段规划
（八）项目申报要求
（九）建设、实施、用地三大主体的权责义务
（十）新建、全拆、拆改类项目总体运作思路
（十一）整合提升类项目总体运作思路
（十二）项目建设期、运营期的资金平衡
（十三）项目创建流程简析
三、未来社区创建内容
（一）要点总结、核心内容、深度要求
（二）基本情况：两调查和两调研
（三）创建目标：具体公式解析
（四）申报指南与主题设定
（五）总体设计与九大场景建设运营方案
（六）经济可行方案——资金平衡
四、未来社区数字化提升
（一）智慧社区服务平台
（二）数字化系统系统架构设计的必做项和选做项
（三）智慧服务平台搭建各方角色
五、未来社区全过程咨询应用
（一）服务对象：政府方、投资人
（二）内容：1 综合性咨询 +N 前期专项咨询+X 工程专项咨询
（三）项目管理策划总体思路
（四）全过程预算绩效管理要点
（五）对未来社区的意义和案例复盘
（六）费用谁来出？
六、未来社区实践和案例解读
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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编号	时 间	地点	主 题
D070	2021年 10月 15-17日	郑州	土地和片区开发+平台转型+城市更新+未来社区的运作要点、合规创新融资和典型案例高级研修班[点击查看详细介绍]
D071	2021年 10月 23-24日	北京	股权投资的投/管/退+境内外上市+SPAC上市实务和案例专题培训 [点击查看详细介绍]
D072	2021年 10月 29-31日	深圳	【困境企业 涅槃重生】企业重组/破产重整与价值提升闭门研讨及高级研修班[点击查看详细介绍]
D073	2021年 11月 06-07日	北京	新基建和数据中心IDC、分布式存储的投融资及工业互联网运用实务专题培训
D074	2021年 11月 13-14日	上海	私募股权基金的投募管退、尽调风控、S基金和QFLP基金创新实务和案例专题培训[点击查看详细介绍]
D075	2021年 11月 20-21日	武汉	不良或困境房地产（烂尾楼）的处置、重整、投资及基金化运作实务专题培训
D076	2021年 11月 27-28日	郑州	区县级政府平台公司最新合规创新融资、转型发展、项目包装策划及混改专题培训

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