【小湘说税】契税法9月起实施，小湘带您一起学

湖南政策君

2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》（以下简称“《契税法》”）。
《契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
契税税率是多少
《契税法》规定,契税税率为3%至5%。根据《湖南省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率等事项的决定》，湖南省内契税税率为4%。
契税的计税依据是什么
（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额。土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。
（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
哪些情形可以减免契税
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。
（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。
（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
什么时候、去哪里缴纳契税
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前，在土地、房屋所在地的税务机关申报缴纳契税。
哪些情形可以申请退税
《契税法》第十二条规定,在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）也明确规定，纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税。
（一）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的。
（二）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的。
（三）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。
个人购买住房优惠政策
根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。长沙市按照国务院房地产调控长效机制的要求，继续实施“一城一策”有关契税政策，不得享受家庭第二套改善性住房的契税优惠政策。
热点问题
1
张某婚前拥有一套房屋，婚后，经夫妻双方协商，该套房屋由张某一方所有改为夫妻双方共同所有。该行为是否需要缴纳契税？
答：不需要。根据《中华人民共和国契税法》，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税。
2
李奶奶为了孙子上学，决定把某小学的学位房过户给自己的儿子。该行为是否需要缴纳契税？
答：需要。李奶奶将房产过户给其儿子，属于赠与行为。根据《中华人民共和国契税法》，土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
3
陈大伯家的房屋被湖南某县政府征收了，并获得了人民币80万元的房屋征收补偿款。陈大伯立即在该县城买了一套价值100万元的房产。陈大伯购买的该房产需要缴纳契税吗？
答：需要。根据《湖南省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率等事项的决定》，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，以货币补偿方式重新购置土地、房屋的，与货币补偿等值的部分，免征契税。超过等值部分的，应当按规定征收契税。
4
企业改制，改制后公司承受原企业土地、房屋权属的，是否需要缴纳契税？
答：分情况。根据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定：“企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
5
2021年9月1日，张先生在郴州市某楼盘（该楼盘开发商为增值税一般纳税人）购买了一套附带车位的住房（家庭唯一住房），住房面积为140平方米。该住房与车位分别登记在两个不动产权证上，各自对应不同的不动产单元号，合同总价款为120万元，其中车位10万元。张先生需要缴纳契税多少元？
答：根据契税优惠政策，张先生购买的是家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。根据“房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税”之规定，张先生购买的车位按照4%的税率征收契税。
契税计税依据不含增值税，张先生的住房计税依据为：
（120-10）÷（1+9%）≈100.92（万元）
车位计税依据为：
10÷（1+9%）≈9.17（万元）
因此，张先生需要缴纳100.92×1.5%+9.17×4%≈1.88（万元）

编辑设计：湖南税务
来 源：湖南税务