契税 | 《契税法》实施后常见问题，你想要的解答来了

广东政策君

2021年9月1日起，《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》）开始施行，1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。《契税法》施行后，有哪些规定？

一、契税申报的基本单位是什么？
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契税申报以不动产单元为基本单位。例如：自然人A整体购买某幢住宅楼。在办理不动产权属登记时，不动产登记机构将该幢住宅楼登记为2个不动产单元，则A应就2个不动产单元分别向税务机关申报契税。
二、契税的税率是否上调？符合条件的个人购买住房能否继续享受税收优惠？
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我省契税适用税率为百分之三，与之前保持一致。符合条件的个人购买住房，仍可享受《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税﹝2016﹞23号）规定的契税优惠：
对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
三、受赠住房能否享受契税税收优惠？
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《契税法》将房屋产权转移行为区分为房屋买卖、赠与、互换等情形，个人受赠住房不属于财税﹝2016﹞23号文列明的个人购买住房的情形，不能享受个人购买家庭唯一住房和第二套改善性住房的优惠政策。
四、契税计税依据是否包括增值税？
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契税的计税依据不包含增值税。需要说明的是，土地、房屋权属转让方免征增值税的，承受方计征契税的成交价格不扣减增值税额。
五、《契税法》实施后，纳税人应该在什么时候申报缴纳契税？
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《契税法》第十条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
六、购买房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）如何缴纳契税？

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房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按其所对应的税率计税。
七、购买已装修房屋的，如何计征契税？
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承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。因此，在购买已装修房屋时，无论是销售方单独收取的装修费用，还是将装修费用作为房屋价款的一部分，均要计入契税的计税依据一并征收契税。
八、房屋互换，如何征收契税？
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房屋互换，其计税依据为所互换的房屋价格的差额。纳税人申报互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
九、继承土地房屋权属是否需要缴纳契税？
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法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）通过继承承受土地、房屋权属，免征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
十、夫妻之间土地、房屋权属变更是否需要缴纳契税？
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婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的，免征契税。
十一、夫妻离婚分割共同财产，是否需要缴纳契税？
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夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
十二、个人土地、房屋被政府依法征收后，能否享受契税优惠？
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土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用：
1.选择货币补偿的，重新承受土地、房屋权属，价格不超过货币补偿的，免征契税；超出货币补偿的，对超出部分征收契税。
2.选择房屋产权调换、土地使用权置换，不支付差价的，免征契税；支付差价的，对差价部分征收契税。
十三、纳税人缴纳契税后，哪些情形可以申请退还已缴纳的契税？
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纳税人缴纳契税后，发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：
1.在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的；
2.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；
3.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；
4.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。
十四、通过出让方式取得集体土地，是否需要缴纳契税？
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根据《契税法》规定，2021年9月1日之后通过出让方式取得集体土地使用权的，需要按规定缴纳契税。土地承包经营权和土地经营权的转移则不属此列。
十五、以划拨方式取得的土地使用权后经批准后转让房地产的，划拨土地性质未发生变化改变，是否要缴纳契税？
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先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
十六、学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属是否需要缴纳契税？
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非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的，免征契税。
享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。其中：
1.学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。
2.医疗机构的具体范围为经县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或者备案设立的医疗机构。
3.社会福利机构的具体范围为依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。


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来源：国家税务总局佛山市税务局
供稿：国家税务总局佛山市税务局财产和行为税科
国家税务总局佛山市南海区税务局
编发：国家税务总局佛山市税务局纳税服务中心（税收宣传中心）