北京注册会计师协会专家委员会 北京注册会计师协会专家委员会专家提示[2015]第1号 北京注册会计师协会专家委员会对连锁超市类企业租金摊销的考虑

北京政策君

北京注册会计师协会专家委员会 北京注册会计师协会专家委员会对连锁超市类企业租金摊销的考虑
北京注册会计师协会专家委员会专家提示[2015]第1号

北京注册会计师协会专家委员会对连锁超市类企业租金摊销的考虑
  北京注册会计师协会专家委员会专家提示[2015]第1号
  全文有效
  2015年9月9日
  一般连锁超市类企业，租入房产数量较多、涉及的租金金额较大且租赁合同约定的条款存在较大差异。因此，企业对经营租入固定资产租金支出的核算方法也不尽相同。《企业会计准则第21号—租赁》(以下简称租赁准则)对租金核算的会计处理原则和方法进行了相关规定，但在执行连锁企业租金核算审计工作中，仍存在较多的审计风险点需要注册会计师的专业判断和分析。
  本提示仅供事务所及相关从业人员在执业时参考，不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及审计程序的时间、范围和程度等，事务所及相关从业人员在执业中需结合项目实际情况、风险导向原则以及注册会计师的职业判断确定，不能直接照搬照抄。
  针对连锁超市类企业租金核算审计中，可能存在的错报风险点及其应对，IPO审计专家委员会做如下提示，其他企业涉及类似业务也可参考。
  一、相关准则的规定
  租赁准则第二十二条规定：“对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。”
  二、重点关注事项
  如果租金摊销未选用直线法，则该摊销方法选用的合理性应是注册会计师关注的重点。其合理性应结合以下几个方面进行综合判断：
  (一)确定已签订的合同是不可撤销还是随时可以撤销的经营性租赁合同；合同撤销是否存在较大金额补偿金条款的约定。
  (二)管理层对超市经营期限的判断。一般情况下，经营期限应与租赁期相同。
  (三)管理层对门店装修的程度，以及预计下次装修的时间等。
  三、其他应关注的重点事项
  (一)摊销期限的确定
  1.不可撤销或者合同撤销存在较大金额补偿金条款的经营性租赁合同，租金的摊销期限一般应与合同约定的租赁期限相同。如果由于承租企业的原因出现租赁合同提前解除的情况，承租企业应将按直线法计提的应付租金的余额减补偿金额的剩余部分冲减解除合同当期的租金费用。
  2.管理层确定的摊销期限一般应与租赁期相当，如果短于租赁合同的期限，应予以重点关注，并获取符合商业逻辑的、合理的证据。例如，租赁合同的期限是30年，租金的摊销年限是20年，需要获取不在另外10年摊销租金的充分适当的证据。
  3.对摊销期限的合理性判断，必要时还可结合装修期限进行综合判断。一般而言，管理层确定的摊销期限一般应长于装修预计可使用年限。如果短于装修预计可使用年限，应予以重点关注，并获取符合商业逻辑的合理的证据。例如：租金的摊销年限是3年，装修预计可使用年限是5年，需要获取采用较短摊销期限的充分适当的证据。
  (二)起租时间和免租期的处理
  如果租赁合同明确约定“装修期不在租赁期间内”，即交房时间早于起租时间的，租赁期自起租时间起算，租金摊销期按照租赁期分摊计算。
  如果租赁合同约定了免租期，则按照准则的规定，免租期应计入摊销期限。
  (三)递延所得税资产的确认
  如果合同约定的每年应支付租赁费与按直线法摊销的金额存在差异，则应将该差异确认递延所得税资产。
  (四)函证的主要内容
  对出租人发函询证时，询证的内容应包含但不限于期初应付未付(或者预付)的租金、本年应付租金金额、本年支付的租金金额和期末应付未付(或者预付)的租金等。