中国公募REITs涉税问题及解决对策

立信永安

资金是企业的生命线。近年来，金融融资模式创新层出不穷，而配套的税收政策却相对滞后。公开募集基础设施证券投资基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，以发行股票或者基金的方式，将公众投资者的资金进行集合。REITs通过设置专门机构、聘用专业人员进行管理经营的方式对房地产行业进行专业投资，并共享房地产投资收益。REITs是重资产行业重要的融资手段，后期持有的不动产涵盖基础设施、商业物业等多种类型。我国REITs从类REITs（也称中国式REITs）发展到公募REITs经历了漫长的演变过程。公募REITs因其被认为能够解决不动产持有人融资和中小投资者投资不动产门槛过高的矛盾而备受关注。然而，公募REITs在我国却并没有如公众预期一般迎来迅猛发展。本文尝试探讨阻碍企业通过公募REITs进行融资的制约因素，并在梳理企业通过REITs进行交易的过程中需要解决的涉税问题的基础上，尝试提出基于公平属性层面的解决建议，以期为推动我国公募REITs发展提供助益。
一、REITs简介
（一）REITs的起源
REITs最早是美国的投资顾问和律师为了满足中小投资者参与大规模商业地产投资的需求和房地产开发企业的融资诉求，而设计出的一种广义的资产证券化产品。从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过持有物业资产并通过专业的管理机构进行物业的日常经营管理，将物业所产生的租金收入以派息的方式分配给REITs投资人，使投资人能够在享有物业的增值收益的同时获取长期稳定的租金收益。REITs自身具有的高派息产品特性使其更适用于对写字楼、商业零售、酒店公寓、物流及工业厂房等有经常性收入的商业地产进行信托融资。不同于传统的房地产信托融资，REITs作为一种战略资本工具可以为一切持有优质持有型物业的经济实体提供支持，对于盘活存量资产、打通“投资—运营—退出—再投资”完整链条、形成良性投资循环具有重要的意义。
（二）REITs在我国的发展历程
我国REITs的发展最早可以追溯到2007年。2007年，中国人民银行、证监会、银监会等分别成立了REITs课题组。2008年，国务院在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确提出：“开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。”然而，受市场环境、制度条件等诸多因素限制，我国公募REITs一直没有能够真正发行。资本市场上流通的多为通过私募发行的类REITs。类REITs一般不受投资集中度等公募发行标准限制，与公募REITs存在显著区别。2014年发行的中信启航专项资产管理计划是当年第一单类REITs。2015年发行的鹏华前海万科是我国首只以公募基金为载体的类REITs，标志着我国公募基金投资范围拓展到了不动产领域。2020年4月，在构建国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局和积极开辟社会公众等各类资金参与基础设施投资渠道的大背景下，证监会单独发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），与发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号，以下简称《通知》）。这两份政策文件开启了我国REITs与国际接轨的创新发展阶段。
二、REITs的交易结构
（一）REITs交易结构概况
如图1（略）所示，REITs是对不动产进行的证券化。REITs底层的资产是能够产生稳定现金流的原始不动产，该不动产的稳定现金流为地产的租金收入。REITs的存在能够有效打破不动产流动性较差的天然属性，将其转为一种以底层资产的未来租金、营业收入和资产增值为收益来源的受益凭证。中小投资者可以通过购买受益凭证的方式，参与体量较大的不动产投资项目，满足自身多样化的投资需求。同时也可以解决作为原始资产的所有者和融资方的企业的现时融资需求。然而，企业和投资者使用REITs 进行投融资时，因其在对资产进行证券化的过程中必然会涉及嵌套金融产品结构，可能面临复杂的税务处理和疑难问题。
（二）目前我国符合金融监管要求的基础设施领域REITs交易结构
《通知》和《指引》对公募REITs产品的定义、聚焦行业、投资运作、项目管理等细节进行了明确。
1.对基础设施和基础设施资产支持证券的范围进行了明确。根据《指引》，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。
2.对优先聚焦的重点领域和重点行业进行了明确。根据《通知》，REITs应当优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
3.对项目分红的要求和频率进行了明确。基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。
4.对资金性质和产品模式进行了明确。资金性质为权益性资金，无回购、无兜底、可出表等条款对公募REITs的发行结构具有较大影响。产品模式为“公募基金+ 资产支持专项计划”（以下简称“资管计划”或“ABS”），要求公募基金管理人和资产支持专项计划管理人为同一实际控制人，即某某基金公司和某某基金公司子公司。
根据《通知》和《指引》，目前符合金融监管条件的常见REITs交易结构如图2（略）所示。
三、业务视角下公募REITs的税务处理方式探讨
公募REITs的交易主体主要包括原始权益人、项目公司、公共投资人，交易过程分为搭建、持有、退出交易结构三个阶段，可能涉及的金融产品包括私募基金（如有）、资产支持专项计划、公募REITs基金或公募基金。目前，我国尚未出台针对公募REITs的支持性财政政策。因此，本文仅基于现行有效的通用法规进行税务处理方式探讨。
（一）公募REITs交易结构搭建阶段
1.原始权益人将目标不动产装到项目公司。原始权益人将目标不动产装到项目公司在实务上以下几种实现形式：
（1）原始权益人将不动产转让给项目公司的情况较为复杂。原始权益人作为转让方，项目公司作为受让方。除契税、印花税需由受让方进行处理之外，转让方需要考虑增值税、企业所得税、土地增值税、印花税四个税种的税务处理问题，具体税务处理如表1（略）所示。
（2）对于第二种实现形式，即原始权益人以不动产出资新设项目公司的情况，原始权益人涉及的具体税务处理如表2（略）所示。
新设项目公司税务处理主要涉及印花税和契税。印花税方面，《财政部 税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》（财税〔2018〕50号）规定，实收资本加资本公积的合计金额按0.025%税率计算；契税方面，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
2.原始权益人将项目公司股权转让给私募基金。此类情况不需要考虑增值税。企业所得税方面，应按照股权转让所得纳税；印花税方面，按产权转移书据，适用0.05%的税率。
（二）公募REITs产品持有阶段
对于基础设施资产产生的运营收入流入产生在项目公司层面，纳税主体是项目公司，主要考虑的税务处理如表3（略）所示。
根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号），不保本不征增值税。根据我国金融监管严格要求，金融机构发行的金融产品说明书不得向投资者作出保本承诺，因此项目公司向私募基金分配股息或利息、私募基金向资产支持专项计划分配、资产支持专项计划向公募基金分配的这三个环节不涉及增值税应税处理。
对于私募基金的法律形式，实务中也一般会采用合伙制或契约式基金，在私募基金层面不会产生企业所得税。公募REITs产品持有阶段的涉税处理如表4（略）所示。
（三）公募REITs产品最终退出阶段
针对个人投资者，封闭式证券投资基金目前税法规定及实操。根据《财政部 国家税务总局关于证券投资基金税收问题的通知》（财税字〔1998〕55号）、《财政部 国家税务总局关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知》（财税字〔2002〕128号）规定，对个人投资者买卖基金单位获得的差价收入，在对个人买卖股票的差价收入未恢复征收个人所得税以前，暂不征收个人所得税。企业投资者在公募REITs产品的最终退出阶段需要考虑缴纳增值税和企业所得税，增值税应当按照金融商品转让缴纳，企业所得税则应当按照投资收益转让所得确认的金额缴纳。
四、基于税负公平视角发展中国公募REITs亟待解决的税务问题及建议
2020年，新冠肺炎疫情影响之下的中国经济出现了结构性发展。以5G、云计算和数据中心等为代表的新型基础设施建设势必在未来成为下一个快速增长行业赛道，盘活为新型基础设施建设提供便捷融资渠道的公募REITs势在必行。由于我国在税制、税收征管能力和资本市场的特点等方面都与欧美发达国家存在差异，单纯照搬国外经验并不可取。笔者从税收公平属性出发，针对我国发展公募REITs 亟待解决的问题提出一定的建议。
（一）如何解决REITs交易结构搭建过程中的资产重组税负较重的问题
1.REITs交易结构搭建过程中存在资产重组税负较重的问题。一般来说，搭建交易的税负过重可能会导致减低融资人使用该融资方式的意愿。在公募REITs产品交易结构搭建阶段中，原始权益人装资产到项目公司和项目公司股权转让给私募基金或资产专项支持计划两个环节（以下简称“环节一”和“环节二”）存在一个非常值得探讨的问题——资产重组无法享受财税〔2009〕59号文件规定的税收优惠政策。该阶段企业所得税的计税依据是资产转让应税所得加上股权转让应税所得，这个金额实务中会非常高。据笔者了解，搭建交易结构阶段的税负已经成为了制约我国公募REITs产品发行的最大阻碍，甚至有部分企业开始采用享受地方政府财政返还的方式来解决税负，这可能会催生新的变相逐利行为，为恶意避税提供土壤。
2.环节一、环节二无法享受税收优惠政策的原因是：一方面，即使环节一享受到了财税〔2009〕59号文件规定的递延纳税税收优惠政策，环节一和环节二之间的时间间隔往往比较短，也会触发财税〔2009〕59号文件规定的“在重组后连续12 个月内，不得转让所取得的股权”的限制条件；另一方面，如果交易结构中间不做私募基金产品层，直接由资产支持专项计划层面直接认购项目公司股权，由于资产支持专项计划层面本身只是金融产品而非法律实体，显然无法适用财税〔2009〕59号文件提出的税收优惠政策。
3.REITs交易结构搭建过程中资产重组税负偏重问题的解决建议。笔者分析，交易结构搭建过程仅仅是资产流动性转化的动作，并没有完成整个融资行为，要求纳税人在交易结构搭建中承担高额企业所得税并不合理。从征管原理来看，针对整个交易行为全链条来考虑税收负担更为合理。笔者认为，将交易结构搭建阶段的环节一和环节二看作资产证券化的整体初始环节更为合理，也更加符合财税〔2009〕59号文件保证重组股东权益连续、业务连续、商业合理的政策设计初衷。在实务层面，应当将环节一和环节二视同一个整体初始环节考虑，实际上是将不动产逐步证券化的常规过程，将项目公司的分红变为可在二级市场流通的凭证，也就是以份额换份额或以股换股。因此，建议递延交易结构搭建阶段的企业所得税，即明确满足财税〔2009〕59号文件特殊性处理条件的公募REITs相关的金融产品（包括私募基金层、资产支持专项计划层）可以在受让标的不动产时，将相关企业所得税递延到产品封闭退出阶段征收，且由公募基金管理人代为征收或其他方式进行征管。由于金融机构接受监管的程度要远远高于实体企业，将征税环节递延到产品退出层面上，既能对公募REITs的发行起到积极鼓励作用，又能有效避免税款流失；同时，也能从交易行为整体考虑税负，让此项经济行为的税负显得更为合理。
（二）如何解决公募REITs层面持有期间项目公司的利息扣除问题
1.公募REITs项目持有期间项目公司利息能否在公司层面扣除存在问题。根据前述表2（略），项目公司的股权最终会由私募基金层或资产专项支持计划层来持有。同时，项目公司和私募基金层或资产支持专项计划层之间要搭建相应债权关系，也就是“股权+债权”的交易结构。那么，基础资产产生的运营收入，一部分应以税后分红的形式分配给私募基金层或资产专项支持计划层，另一部分应以利息支出的形式分配给私募基金层或资产支持专项计划层。利息支出是否能够在项目公司层面抵扣，将直接影响公募REITs产品的收益率。但截至目前，我国法律法规和相关政策对该问题并未作出明确规定。
2.公募REITs项目持有期间项目公司利息在公司层面扣除问题的解决建议。一方面，“股权+债权”交易模式下债权部分的利率水平往往难以控制。由于项目公司在属性上不属于金融机构，在债权利率确实较高且无法给予合理解释情况下，如若项目公司能够提供同期同类金融机构的利率证明资料，原则上应酌情允许项目公司享受利息抵税。另一方面，如若没有融资需求，作为原始权益人的企业也不会搭建如此复杂的嵌套融资结构。REITs交易结构的搭建、持有和退出所涉及的所有涉税行为本质属性都是金融监管下的融资行为，而非企业本身能够自主决定的生产经营行为。因此，项目公司利息支出的核心目的是金融监管要求而非生产运营需求。对项目公司的资本弱化要求可参考金融机构，即允许项目公司对债权性投资与权益性投资比重采用5∶1的限额扣除标准较为合适。
此外，为了更好地发挥公募REITs在拓宽融资渠道、满足中小投资者多样化的投资需求等方面的积极作用，建议在修订公募REITs项目适用的相关税法规定的基础上，尽快出台相关配套政策，提升产品收益率，提高产品发行意愿，确保税收中性，盘活不动产，切实发挥税收对公募REITs良性发展的驱动作用。
（本文为节选，原文刊发于《税务研究》2021年第8期。）
作者：许亥隆（国家税务总局北京市西城区税务局）






来源：税务研究官微