若有增值税减免，不含税收入如何确定？

不是杨花

全面营改增之后，作为个人所得税、企业所得税、房产税、土地增值税等税种的计税依据或者计税收入，显然应为不含增值税收入，这当然毫无疑问。但有时候，在计算不含增值税收入时，则会产生一些异议。

　　一、增值税减免时的不含税收入

　　我们举例来讲：甲公司(一般纳税人，向住建设部门开业报备、从事住房租赁经营业务)2021年10月向个人出租住房，取得(含增值税)租金50000元。甲公司选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

　　甲公司应纳增值税额=50000÷(1+5%)×1.5%=714.29元

　　关于这个计算过程，本身没有问题;这在“国家税务总局公告2016年第16号”等文件有明确规定。

　　那么，在计算房产税时，这个不含税收入怎么计算呢?

　　公式一：

　　不含税收入=50000÷(1+5%)=47619.05元

　　公式二：

　　不含税收入=50000-714.29=49285.71元

　　显然，二者是有差异的;事实上，就是差在增值税免征的那个3.5%上。

　　那么，依据哪个数字计算房产税呢?我们来看“财税〔2016〕43号”文件规定，免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　也就是说，对于免征的这“3.5%的增值税”，在计算房产税时，是不作扣减的。即应当采用公式二，以49285.71元作为房产税计税依据。

　　注(一)：个体工商户、其他个人出租住房，也是适用“按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税”。

　　我们再来看一个土地增值税的情况。

　　二、关于土地增值税预征依据

　　例如：乙公司房地产开发企业，一般纳税人，2021年10月预售所开发的商品房，取得预收房款(含增值税)1000万元，增值税适用一般计税方法。

　　乙公司应预缴增值税=1000÷(1+9%)×3%=27.52万元

　　注(二)：房地产开发企业销售其自行开发的商品房，增值税预征率是3%。

　　那么，乙公司对于上述预收款项，应当以什么金额作为预缴土地增值税的计算依据呢?同样，这儿也是有两个公式，而产生争议。

　　公式一：

　　不含税收入=1000÷(1+9%)=917.43万元

　　公式二：

　　不含税收入=1000-27.52=972.48万元

　　首先，我们说，公式二也是有个文件依据。

　　“国家税务总局公告2016年第70号”规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

　　然而，曾经有人提出过，此文件关于上述公式，使用了“可”这个措辞。也就是说，并非强制必然这样计算;那么，依照公式一行不行呢?

　　这个问题可能存在一定争议，有待进一步明确吧。

　　原标题：若有增值税减免，不含税收入如何确定：“1/(1+征收率)”还是“含税收入-实缴税额”

　　来源：草木财税

　　作者：于小强