购房人，聚焦！宜昌市不动产交易涉税事项“证缴分离”啦

湖北政策君

  为落实以人民为中心的发展思想，宜昌市税务局联合宜昌市自然资源和规划局、宜昌市公共资源交易中心、宜昌市住房和城乡建设局扎实开展不动产登记领域“我为群众办实事”实践活动，进一步优化我市营商环境，提升不动产交易登记和缴税（费）服务水平。自2021年7月5日起，在全市范围内对不动产交易登记过程中涉税事项实施“证缴分离”。
一.什么是“证缴分离”？

“证缴分离”是指在全市范围内进行不动产交易登记缴纳税（费）时，转让方（卖方）缴纳转让环节税（费）不再做为承受方（买方）权属登记和缴税（费）的前置条件，实现承受方（买方）申请不动产转移登记与转让方（卖方）缴纳转让环节税（费）分离。
二.为什么开展“证缴分离”工作？

实行“证缴分离”工作有几个方面原因：

一是认真落实党史学习教育成果，按照“学党史、悟思想、办实事、开新局”要求，市税务局紧盯纳税人反应较多的购房办证慢、办证难等焦点问题，将“证缴分离”作为“我为纳税人缴费人办实事”重点工作来落实；二是便利纳税人缴费人办事，提高不动产登记效率，不断推动我市税收营商环境的持续优化，为全市“干在实处、走在前列、当好引擎”贡献税务力量。
三.“证缴分离”需要哪些资料才能办理？

承受方（买方）凭合同和全额销售不动产发票等相关资料即可办理契税、印花税纳税申报，不再需要确认卖方税费是否按规定缴清。
四.如何判断取得的发票是否符合“证缴分离”要求？

  全额销售不动产发票是指：

1.转让方（卖方）销售不动产开具的价税合计与合同金额相匹配、载明实测（确权）面积的增值税发票，其“货物或应税劳务、服务名称”栏应填开为“不动产”或“已申报缴纳营业税未开票补开票”。销售精装修房屋开具的发票应包括装修价款。

不包括房地产开发企业收到预收款时开具的“货物或应税劳务、服务名称”为“销售自行开发的房地产项目预收款”的增值税发票。

2.2016年4月30日前已开具的与合同金额相匹配、载明实测（确权）面积的湖北省销售不动产发票。
五.无法取得发票该怎么办？

对承受方（买方）不能取得销售不动产发票的，可按以下规定办理：

1.对人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，承受方（买方）不能取得销售不动产发票的，可持判决书（调解书或仲裁文书）以及人民法院执行裁定书原件办理契税、印花税纳税申报。

2.对购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务部门列为非正常户等原因，致使承受方（买方）不能取得销售不动产发票的，税务窗口核实有关情况后将及时受理承受方（买方）的契税、印花税纳税申报。
六.新建商品房该如何办理不动产交易登记和缴税（费）？

  目前，城区新建商品房可通过线上渠道办理不动产交易登记和缴税（费）。

（一）开发商通过浏览器登录湖北政务服务网“宜昌市不动产‘e登记’大厅”发起转移登记申请，承受方（买方）通过“宜昌市不动产‘e登记’大厅”、市民e家app完成转移登记申请确认。

（二）承受方（买方）打开市民e家app后，点击“我要办事-不动产业务”模块，根据不动产所在地选择区域后点击“税务缴税”办理纳税申报。

（三）缴税成功后市民e家app会自动将缴税信息反馈至不动产登记部门，不动产登记部门将根据完税情况完成登簿缮证工作。

为方便群众办事，提供多途径缴税渠道，不动产交易双方通过湖北政务网“宜昌市不动产‘e登记’大厅”完成转移登记申请后，若未能通过市民e家app完成纳税申报的，承受方（买方）也可就近前往不动产登记“一窗联办”税务窗口或办税服务厅税务综合服务窗口办理纳税申报。办理完毕后，缴税信息会自动反馈至不动产登记部门，不动产登记部门将根据完税情况完成登簿缮证工作。

需要注意的是，市民e家app仅支持购买家庭首套住房、第二套改善型住房税收优惠的填报工作，其他税收优惠的享受，需要到线下人工窗口进行申报享受。例如：购房人拥有“征收补偿协议”，需要享受因房屋被征收后再次购房减免契税的，应携带相关资料前往线下人工窗口办理减免税。

采取线下渠道办理的，需要不动产交易双方携带相关资料，共同前往不动产所在地不动产登记窗口，实行交易登记和缴税（费）“一窗联办”。

由于当前仍处于疫情防控期，建议城区新建商品房购房人尽量采取“不见面”办理方式，使用市民e家app完成纳税申报，确需进厅办理的，应采取防疫措施后错峰办理。
七.新建商品房的购房人办证资料都交给了房地产开发企业，现在该怎么办？

  正常情况下，转移登记申请应由交易双方共同发起。因此，办证资料交给房地产开发企业后，不必急于拿回资料单独去办理不动产登记。

购房人应与房地产开发企业联系，尽快通过“宜昌市不动产‘e登记’大厅”共同完成不动产转移登记申请，并通过“市民e家app”完成纳税申报。未上线“宜昌市不动产‘e登记’大厅”的地区，可以与房地产开发企业共同前往不动产登记窗口办理相关事宜。
八.各县市新建商品房什么时候可以通过线上办理不动产交易登记和缴税（费）

根据《宜昌市“互联网+不动产交易登记”市县一体化系统部署工作实施方案》，将在今年年内全面推进“互联网+不动产交易登记”，各县市将根据系统调试与改造进度，尽快上线“互联网+不动产交易登记”系统。
九.存量房（二手房）该如何办理不动产交易登记和缴税（费）？

我市存量房（二手房）网上交易登记缴税系统正在开发之中，存量房（二手房）目前仍需要不动产交易双方携带相关资料，共同前往不动产所在地不动产登记窗口，实行交易登记和缴税（费）“一窗联办”。

税务部门将与不动产登记部门、住建部门进一步加快系统研发进度，争取系统尽快上线。
十.线下的交易登记和缴税（费）“一窗联办”地点在哪里？

  城区不动产交易已实现“全城通办”，采取线下渠道办理的城区不动产交易，可就近前往以下地区办理：

   各县市的“一窗联办”地点：

十一.转让方（卖方）已自行开具全额销售不动产发票的，该如何处理？

自行开具全额销售不动产发票的，转让方（卖方）应纳税费应在规定期限内自行向税务部门申报缴纳。转让方（卖方）机构地与不动产所在地不一致的，应分别向不动产所在地和机构地税务部门办理纳税申报。
十二.转让方（卖方）为宜昌市外的纳税人，如何办理？

  宜昌市外的纳税人转让在宜不动产时，为了减少来回往返缴税办事时间、降低纳税成本，无论您是否自行开具全额销售不动产发票，都建议提前准备好增值税及附加、土地增值税等税费计算和申报资料，在办理不动产交易登记缴税（费）时，将转让方（卖方）相关税费与承受方（买方）的相关税费同时申报缴纳。
来源：国家税务总局宜昌市税务局