企业转让取得的不动产时如何申报增值税

江西政策君

除了房地产开发企业销售自行开发的房地产项目之外，企业发生的其他销售房屋的行为，应该如何申报缴纳增值税？本文带您轻松搞懂增值税的申报要求。
纳税人转让取得的不动产时，应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

01
预缴环节
预缴税率（或征收率）:5%
知危险·会避险 交通安全篇

计税方式：
1. 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产：可以选择简易计税方式，可以选择一般计税方式；
2. 一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产：适用一般计税方式；
3. 小规模纳税人（除个人转让其购买的住房外）转让无论是营改增之前之后取得的不动产：适用简易计税方式。
计税依据：
1. 纳税人转让其自建的不动产：取得的全部价款和价外费用；
2. 纳税人转让其非自建方式取得的不动产：取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额。
征收机关：
不动产所在地主管税务机关

02
申报环节
预缴税率（或征收率）:9%（或5%）
知危险·会避险 交通安全篇

计税方式：
1. 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产：可以选择简易计税方式，可以选择一般计税方式；
2. 一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产：适用一般计税方式；
3. 小规模纳税人（除个人转让其购买的住房外）转让无论是营改增之前之后取得的不动产：适用简易计税方式。
计税依据：
1. 一般纳税人转让其2016年4月30日前非自建方式取得的不动产，采用简易计税方式计税的：取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额；
2. 小规模纳税人转让其非自建方式取得的不动产：取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额；
3. 其他：取得的全部价款和价外费用
征收机关：
机构所在地主管税务机关

03
常见问题
知危险·会避险 交通安全篇

问题一：转让取得的不动产，包含哪几种方法取得？
答：所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用。

问题二：按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价，应如何确定？
答：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

问题三：向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款如果抵减不完的，是否可以在下期继续抵减？
答：纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

问题四：小规模纳税人转让不动产时，是否可以申请代开发票？在哪个税务机关进行申请？
答：小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开。

参考文件
《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）
来源：上海税务