【盈利预测】一文搞清房地产项目盈利测算

李威03

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引言
随着房地产行业逐步进入白银时代，行业利润率逐渐下降，而项目的好坏直接影响房企的利润和现金流。为了更好地判断房企的项目质量，我们推出房地产项目盈利测算研究，旨在为房企外部人员提供测算方法。首先搭建理论框架，从房企项目盈利测算的思路与方法出发逐步介绍项目盈利测算的各个要素，主要包括项目销售收入测算和成本测算，最后将形成房地产项目盈利评价指标体系，并将理论运用于实践，构建测算模型并配以实例说明，对房地产企业整体项目资质进行打分，量化评价房地产企业在手项目信用风险。



算一算房地产项目销售收入

内容摘要
本章总体介绍房地产项目盈利测算思路，并详细介绍项目销售收入的测算，包括项目可售面积及销售单价的测算。其中可售面积可根据总可售面积减去不可售部分计算或者根据计容建筑面积及可售面积的经验占比估算，销售单价在类比周边项目后调整项目属性及考虑价格涨跌的基础上测算。

一、项目盈利测算总思路

根据是否考虑资金的时间价值，房地产项目盈利测算可分为静态测算、动态测算两种：静态测算重点关注利润，即该项目能赚多少钱，计算较为简单明了；动态测算则考虑到房地产行业投资规模大、开发周期长的特点，重点关注现金流，即该项目何时能回本，是静态测算的有益补充。实践中，房企通常采用静态测算与动态测算相结合的方式，但由于作为外部人员，预测项目现金流具有较大难度，且静态测算主要反映项目利润，因此本文采用静态测算方法。
  
跟其他工业产品一样，房地产项目利润计算亦采用收入减去成本的思路，即房地产项目盈利静态测算公式为：项目利润总额=项目收入-项目成本，其中，项目收入的测算可拆分为“量×价”，即“销售面积×销售单价”，项目成本则包括项目建设本身的土地成本、建造成本、期间费用和税金两部分，成本部分将在后面逐一介绍。
  

二、项目销售收入测算

在进行项目收入测算时，首先要明确拟开发建设的物业类型和比例，如住宅、商业、公共配套等各占多少，区分可售部分面积和非可售部分面积，本文仅针对扣除自持部分的可售面积的利润进行测算。
  
项目销售收入测算的基本公式为：项目销售收入=销售面积×销售单价，下面我们将从量、价两方面来详解收入测算。

（一）项目可售面积
从房地产开发流程看，项目销售面积的测算可分为三步：
  
首先，考虑“地有多大”，即“平面”维度的面积概念，常见衡量指标有规划用地面积、建设用地面积、土地出让面积（各面积概念解释见表1，下同）。由于规划用地面积可能包含代征地，故规划用地面积≥建设用地面积，对于房企而言，土地出让面积通常与建设用地面积相等；其次，考虑“能盖多少”，即“立体”维度的面积概念，常见的衡量指标有总建筑面积、计容建筑面积等，其中计容建筑面积一般仅包括地上总建筑面积，故要小于总建筑面积。将“平面面积”转化为“立体面积”的桥梁是容积率，地方政府通常对房地产项目的容积率、建筑密度、高度、绿地率等指标有所限定（一般规定详见表2），因此“容积率”是制约能盖多少的关键要素；最后，考虑“能卖多少”，项目中通常会包含一些不可售的部分如配套公共设施（如幼儿园、绿化带、公共厕所等）或房企打算自持一部分配套商业，可供销售面积需剔除这部分不可售面积，以此测算收入最为准确。根据中债资信对150余个房地产项目统计情况，可供销售建筑面积多为计容建筑面积的0.93~0.99倍，行业中位数为0.98倍，因此在不清楚自持面积或非可售面积的情况下，可用计容建筑面积*0.98来粗略估算可售面积。
  
实践中，企业募集说明书中一般会披露项目的可供销售建筑面积，可以直接用此来测算收入；若我们需要判断房企新拿地项目（一般公告仅披露用地面积、出让面积、容积率）的可售面积，可以借助下列公式粗略估算：
  
计容建筑面积≈建设用地面积/土地出让面积*容积率
  
可供销售建筑面积≈计容建筑面积*0.98
  






（二）项目销售单价
影响项目售价的微观因素很多，包括地理位置、周边环境与配套设施、交通便利度、户型大小、设计施工水平、学区房属性等，因此预测项目销售单价时可以选择与评估项目处在同一供需圈内、各属性尽量接近的其他项目售价作参考，并结合属性差异、时间因素（预计销售时房价变化幅度）进行调整。用公式可简单表示为：



其中P为项目预测售价，Pi为i项目参考售价，Ci为根据属性差异调整后的总契合系数，Ci的计算方式为各属性的权重Xi与各属性契合度Wi（待估项目/参考项目，>1表示待估项目该属性优于参考项目，<1表示待估项目该属性弱于参考项目）乘积之和，t为项目销售时预测房价变化幅度。
  
表3所示为项目销售单价测算样例：某房地产项目周边有3个项目可供参考，售价分别为3,200元/平方米，3,500元/平方米和3,800元/平方米，将影响房价因素简化为地理位置等四类属性并分别赋予权重，对各属性差异调整后总契合系数分别为1.12、1.03和0.96，因此在不考虑房价波动情形下，该项目销售均价约为3,500~3,700元/平方米。
  

  
综上所述，在测算了项目的可售面积及销售单价后，相乘即可得出项目的预测收入，其中可售面积一般在房企拿地时即确定，销售单价则受到多重因素的影响，既包括地理位置、周边环境等客观因素的影响，也包括房地产调控限价等人为因素的影响，其预测有一定的主观判断性，在预测时应尽可能将影响因素考虑全面。
  
通过本节我们学习了项目收入的测算方法，下面为房企项目成本的介绍，将为读者详细介绍房地产项目除税金外的其他成本的概念、测算方法、会计记账等内容。

4类14项地产项目成本测算方法
内容摘要
本章节主要介绍除税金外的其他项目成本，其中土地成本计算相对简单明了，根据土地取得方式分别计算；项目建造成本的测算核心为建安工程费用的估算，根据单个项目包含的细分业态面积及相应的单方造价去尽可能准确估算建安工程费，项目建造成本约为建安工程费的1.1～1.3倍；期间费用则根据各自特点依据销售收入、建造成本及相关公式计算；不可预见费用在土地成本、建造成本和期间费用的基础上按一定比例估算。由于成本中税金的计算相对繁琐，将在后面单独介绍。
下面将对房地产项目成本进行抽丝剥茧，详细介绍每项成本的含义、其成本费用核算范围及估算方法，并通过具体案例予以解析帮助读者理解。本文提供的成本测算方法主要基于外部人员可获得有限信息的前提假设。

一、房地产项目总成本概览
  
房地产项目的总成本主要可分为土地成本、建造成本、期间费用及税金，不同房企每类成本项下的细分类别及名称不尽相同，中债资信参考多家房企的项目成本分类明细表，对房企的项目总成本分类总结如表1，后文将以各二级分类成本为细分单位做简要介绍（税金将在后面介绍），并探讨相关成本的计算/估算方法。
  

二、项目成本详解（除税金）
  
1、土地成本
土地成本指取得开发项目用地而发生的费用。房地产开发项目取得土地使用权一般有以下几种方式：划拨或征收、出让、转让、股东投资入股、租用，对应的土地成本分别为土地征收拆迁费、出让地价款、土地转让费、土地投资评估价及土地租用费。
  
（1）土地征收拆迁补偿费
随着城市内人地矛盾加剧，城中村、老破小、旧村厂区改造问题日益突出，以征收拆迁方式获取土地成为房企的一种选择。土地征收拆迁模式对应的土地成本主要为拆迁补偿费，此外还需补缴一定土地出让金[1]。具体来看，土地征收拆迁补偿费可分为农村土地征收拆迁补偿费和城镇土地拆迁补偿费：农村土地征收拆迁费主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、耕地占用税等；城镇土地征收拆迁费主要包括地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，原用地单位停产、停业补偿费等。
  
[1]对房屋进行拆迁时，若新建房屋的用地是划拨取得，需要补缴土地出让金才可取得建设用地使用权。
  

（2）出让地价款
公开市场招标、拍卖、挂牌获得土地是房企主流的拿地模式，对应的土地成本为出让地价款，指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内转让给购买方而收取的土地使用权出让价款。熟地[2]出让地价款包括土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费；毛地[3]出让地价款包括土地出让金和城市基础设施建设费，需要开发商自行进行房屋拆迁和土地开发，并支付拆迁补偿费。出让地价款由土地所在的城市、区位、土地用途、购买竞争激烈程度、调控政策等多方面因素决定。
  
[2]熟地是指具备完善的城市基础设施（供水、供电、通讯等）、土地平整能直接进行建设的土地。
[3]毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。


  
（3）土地转让费
随着房地产行业马太效应继续凸显、竞争愈发激烈，实力较强的房企通过直接收购中小房企土地的方式来获取土储越来越普遍。此种模式对应的土地成本为土地转让费，指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权转让费。
  
（4）土地投资评估价
由于本轮房地产周期房价上涨导致地价大幅提升，同时调控使得土地获取门槛提高，房企为了分散风险、优势互补，合作开发拿地逐渐增多。在房企合作开发的项目中，土地使用权可能来自一方股东的直接投资，该种情况下以土地使用权的评估价值作为项目的土地成本。
  
（5）土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用，但该种方式在房地产开发项目中较为少见。
  
2、建造成本
房地产项目建造成本是指完成项目主体建设所需投入的资金，主要包括开发前准备费用，建筑、装饰、安装工程费，基础设施及配套设施费用。
  
（1）开发前准备费用
开发前准备费用主要包含咨询评估费、堪探设计费以及与土地开发有关的“三通一平”费用。开发前准备费用计算方法包括按照实际工程量面积计算、总投资一定比例计算、行业惯例计算等。中债资信根据十余个项目公司数据统计，开发前准备费用在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的3%～10%计算。
  


（2）建筑安装工程费用（包含建筑工程、装饰工程、安装工程）
建筑安装工程（以下简称“建安工程”）是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、装饰工程费用及安装工程费用。建安工程费用一般根据实际发生的人工费、材料费、机械费、税费等加总计算。但在项目盈利估算时，一般按照单位面积的建安费用*建筑面积进行估算，单位面积建安工程费用取决于项目类型、原材料价格、房企的成本管理能力、装修程度、不同城市的人力成本、通货膨胀等等，如同一时间同一种产品业态在不同城市或不同房企开发的情况下单位建安成本都不尽相同。在房企投资实务中，建安工程费用测算往往比较详尽和仔细，由于资料局限性，中债资信基于对十余家房企部分项目的建安工程费梳理统计，给出不同类型住宅的单位面积建安成本的大致区间（详见表4）。在测算项目利润时，尽量根据项目不同的业态面积进行建安工程费的估算，以使得建安工程费尽量准确。
  


（3）基础设施建设费
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设，主要包括自来水、雨水、污水、环卫等基础设施建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。基础设施建设费一般按照实际工程量及单价计算得出，中债资信根据十余个项目公司数据统计，基础设施建设费在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的6%~15%估算。
  
（4）公共配套设施建设费
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的配套设施的建设费用，如居委会、派出所、托儿所等，实践中一些项目也可能无此类支出。公共配套设施建设费按照实际工程量及单价计算得出，中债资信根据十余个项目公司数据统计，公共配套设施建设费在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的0%～2%估算。
  
（5）其他费用
其他费用主要为临时用地费、临时建设费、工程监理费、工程保险费、工程造价咨询费等构成的工程管理费和办公费、劳保费等构成的项目现场管理费，其中工程管理费一般按照当地有关部门的费率*建筑面积/土地面积/建安费用计算。中债资信根据十余个项目公司数据统计，其他费用在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的1%～3%估算。
  
总结来看，房地产项目建造成本测算核心在于建安成本的估算，用公式表示：
  
房地产项目建造成本=开发前准备费用+建安工程费用+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他费用≈建安工程费用*（3%～10%）+建安工程费用+建安工程费用*（6%～15%）+建安工程费用*（0%～2%）+建安工程费用*（1%～3%）≈建安工程费用*（110%~130%）
  


3、期间费用
（1）销售费用
销售费用是指房企在销售项目过程中发生的各项费用，如广告费、活动推广费，约占销售额的0.5%～2%；销售人员的工资费用，亦包括代理销售的代理费，约占销售额的1%～2%；其他销售费用约占销售额的0.5%～1%。根据中债资信对样本房企项目统计，销售费用在项目盈利估算时可简化为按销售收入的2%～5%估算。
  
（2）管理费用
管理费用包括管理人员工资、职工福利、差旅费、社保费、开办费摊销等等管理费用。若同时开发多个房地产项目，管理费用应该按照合理分配比例在各个项目间分摊。管理费用在项目盈利估算时也可简化为按照建造成本的2%～3%估算。
  
（3）财务费用
财务费用是指为项目建设筹集资金而发生的各项费用，包括借款利息、金融机构手续费、汇兑损益等。需要注意的是，这里所指的利息既包括资本化利息也包括费用化利息，即项目借款的全部利息费用。根据中债资信对样本房企项目统计，开发贷等外部融资约占建安投入的70%，但考虑到企业拿地不全为自有资金，故财务费用可按照（建安工程费的*70%+土地成本*50%）*公司平均年化借款利率*平均资金占用期限计算。实践中，由于不同房地产项目采用杠杆不同，融资能力亦有差异，房企间财务费用差异较大。


4、不可预见费用
不可预见费用一般按土地成本、建造成本和期间费用合计数的1%～3%估算。
  
综上所述，项目土地成本的确定较为容易和明确；建造成本的测算核心为建安工程费用的估算，根据单个项目包含的细分业态面积及相应的单方造价去尽可能准确估算建安工程费，项目建造成本约为建安工程费的1.1～1.3倍；期间费用则根据各自特点依据销售收入、建造成本及相关公式计算；最后在土地成本、建造成本和期间费用的基础上按一定比例估算不可预见费用，即可得到除税金外的项目成本。


房地产项目税金测算大全
一、房地产项目各环节涉税情况概览
  
房企税费主要包含土地取得阶段所需缴纳的契税、印花税及城镇土地使用税；预售阶段所需预缴的增值税、增值税附加、土地增值税和企业所得税；竣工及交付阶段需清算土地增值税、增值税及所得税。印花税则贯穿房地产项目开发流程始终，在签订各类合同时均需按照合同金额及对应的税率缴纳印花税。从报表角度看，契税作为土地成本计入“存货”，增值税主要影响“应交税费”等资产负债表科目，印花税、城镇土地使用税、土地增值税则主要通过“税金及附加”影响利润表，所得税为“利润总额”的扣减项，另外税费的缴纳和退回均会影响现金流量表。
  

  
从具体缴纳阶段来看：首先，房企取得土地后，需要根据土地取得成本缴纳契税、印花税及城镇土地使用税。其中契税、印花税为一次性缴纳税种，契税于签订土地转移合同或合同性质凭证当日起10日内按3%～5%税率缴纳；印花税可按0.5‰税率当场或按当地规定的时间缴纳；城镇土地使用税从交付土地次月起至预售或销售当月按定额税率（每平方米占地面积年税额0.6元~30元）缴纳。总体来看，由于在项目前期企业需要缴纳的税费主要为契税，故土地取得阶段缴纳税费一般占土地成本的3%～5%，可作为土地成本的一部分在企业所得税、土地增值税、增值税中抵减或扣除。
  
其次，由于房地产采取特殊的“预售制”，当项目开始预售时就要缴纳一定税金，其中增值税在取得预售款的次月按照不含增值税的预售款及3%的预征率缴纳，增值税附加按照增值税额及当地适用税率（城市维护建设税7%/5%/1%、教育费附加3%、地方教育附加2%）与增值税一起缴纳；土地增值税按月或按季以不含增值税的预售款及各地税务局制定的预征率（东部、中部和东北部、西部分别不得低于2%、1.5%和1%）缴纳；企业所得税按月或按季以不含增值税的预售款和各地规定的预计毛利率相乘的积减去预缴的土地增值税、增值税附加及期间费用计算应纳税所得额，并按照适用所得税率进行预缴。
  
最后，项目竣工验收销售达到一定程度时，房企可选择按照相关规定进行土地增值税清算。房企于满足强制性清算条件90日内或收到主管税务机关清算通知90日内办理清算手续，以增值额与适用税率的积减去与速算扣除数相乘的扣除项目金额计算应纳税额，与预缴款项对比进行多退少补。当项目交付时，房企需计算缴纳增值税，以合同约定的交房时间与实际交房时间赎早为发生纳税义务时点并在规定期限内完成缴纳，销项税额减除进项税额为当期应缴纳的增值税，与预缴金额、留抵金额[1]等进行计算多退少补；同时房企应该在项目交付当年对企业所得税进行汇算清缴，与预缴金额比较进行多退少补。
  
需要说明的是，本文不考虑税收优惠等特殊情况。
  
[1]根据2019年4月《财政局 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策公告》，纳税人当期允许退还的增量留抵税额，按照以下公式计算：允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%，进项构成比例，为2019年4月至申请退税前一税款所属期内已抵扣的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。
  
二、房地产项目前期重要税种介绍
  
为帮助读者更好理解房企税金计算思路，我们在详细讲解各税种的同时以A房地产企业的X项目涉及各项税费为例贯穿税金上下全篇：X项目位于某一线城市，项目用地总面积35.13万平方米，计容建筑面积51.58万平方米，总可售面积39.10万平方米，预计可实现销售收入140.06亿元。下文测算基于以下前提：（1）忽略除拿地阶段外涉及的金额较小的印花税；（2）从项目完成角度考虑总体应缴纳税额，不考虑预售阶段预缴税费；（3）假设当地土地增值税允许扣除地方教育附加；（4）不考虑税收优惠等特殊政策。
  
（一）土地取得阶段税种
取得土地环节涉及的税费主要为契税、印花税及城镇土地使用税，每种税费的计税基础及会计处理如下表：
  

（二）增值税及附加
（1） 增值税
增值税是商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额为计税依据而征收的一种流转税。营改增后，房地产项目销售也应缴纳增值税，其缴纳分为预售阶段的预缴以及项目交付阶段的汇总缴纳。
  
A. 预缴
根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算公式为：

应预缴的增值税款=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%
  
其中适用一般计税方法的自2019年4月1日起按照9%[2]的税率计算，适用简易计税方法的按5%征收率计算，2016年5月1日后开工的项目只能选择一般计税方法。
  
B. 计算应纳税额
房企的增值税纳税时点为合同约定的交房时间与实际交房时间赎早，与之前营业税纳税义务发生时间为收到预收款当天相比，房企的增值税纳税时点发生了后移。根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号第一条第（三）项第十点），房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款（包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等）后的余额为销售额。根据销售额及适用税率计算出销项税额后，扣减当期可抵扣的进项税、留抵税额即可得到当期应缴纳的增值税。计算公式为：

销项税额=销售额*9%
  
其中：

• 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）
  
  
• 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/可供销售建筑面积[3]）*土地总价款。
  应纳增值税额=销项税额-进项税额（为取得的增值税专用发票上标明的增值税额[4]）
  老项目适用简易方法的，应纳增值税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%
  
  

  
[2]2018年5月1日至2019年3月31日期间适用税率为10%，2017年7月1日至2018年4月30日适用税率为11%，2016年5月1日至2017年6月30日适用税率为13%。
[3]可供销售建筑面积是指计容地上建筑面积，不包括地下建筑面积，也不包括销售时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
[4]根据财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第四项第三点：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
  


（2）增值税附加
增值税附加是指以实际上缴的增值税为计税基础的税金，包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。增值税附加在当月计算出增值税时计提应交税额，次月纳税申报期限内与增值税同时缴纳。城市建设维护建设税的税率分为7%（城区）、5%（县城、镇）和1%（其余）三档，教育费附加税率为3%，地方教育附加税率为2%。计算公式为：

增值税附加=实际缴纳的增值税*（7%/5%/1%+3%+2%）

需要注意的是，增值税作为价外税，不影响利润表，但增值税附加通过计入“税金及附加”科目影响项目利润表。
  

我们了解了房地产项目在各个阶段需要缴纳哪些税种，并详细了解了土地取得阶段的契税、印花税和城镇土地使用税，增值税的预缴及汇总缴纳。下面主要介绍项目开发中涉及的其他税金：土地增值税、企业所得税及印花税，其中土地增值税和企业所得税均涉及预缴和清缴两个步骤，税金金额集中在清缴阶段，故该两税种为房地产项目后期阶段主要涉及税种。此外，印花税为贯穿房企项目全流程的小税种，亦在本文做简单介绍。
  
房地产项目后期重要税种介绍
  
（一）土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权并取得增值收入的单位和个人所征收的一种税。由于房地产开发和预售通常同时进行，无法准确计算税额，因此采取先预缴，再清算的征收方式。
  
A. 预缴
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】6号第十六条）和《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发【2010】53号），土地增值税预征方法由各省、自治区、直辖市地方税务局制定。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。土地增值税通常按月或按季预缴，房企每月或每季取得的预售收入应于当期终了后在规定时间向主管地方税务机关申报预缴税款。通常来说，普通住宅预征率较低，非普通住宅预征率较高。计算公式为：
  
土地增值税预征的计税依据=预售房款-应预缴增值税税款
应当预缴的土地增值税税额=土地增值税预征的计税依据×预征率

B. 清算
当房地产开发项目进行到最后阶段时，房企需向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，清算情形分强制性清算、选择性清算两种，详见表1：
  

土地增值税的计税依据为转让房地产所得的增值额，应纳税额计算分三个步骤：
第一步：计算应税收入
纳税人转让房地产所取得的应税收入包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，2016年营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入不含增值税（国家税务总局公告2016年第70号），计算公式为：
  
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
  
第二步：计算扣除项目金额
房地产企业转让新建房项目时（不考虑存量房地产转让情况），土地增值税可扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额即项目总成本中的土地成本。（2）房地产开发的成本即项目总成本中的建造成本。（3）开发费用即总成本中的期间费用，其中可扣除开发费用上限取决于借款利息是否可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构贷款证明。（4）与转让房地产有关的税金，包括营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加及营改增后允许扣除的城建税、教育费附加，注意不包括增值税。地方教育附加是否扣除依各地规定执行，暂不考虑印花税的扣除[1]。（5）国家规定的其他扣除项目。土地增值税五类扣除项目及其与项目成本的对应关系详见表2：
  

  
[1]营改增前，印花税在“管理费用”科目核算，在“房地产开发费用”项下扣除；营改增后，印花税计入“税金及附加”，法理上可在“与转让房地产有关的税金”项下扣除，但实践中税务机关没有允许扣除的规定。由于印花税额通常很小，故暂不考虑印花税的扣除。
[2]利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
  
第三步：计算应纳税额
土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一采用超率累进税率的税种，计算公式为：
  
应缴纳的土地增值税=增值额（应税收入-扣除项目金额）×适用税率（由增值率确定，增值率=增值额÷扣除项目金额×100%）-扣除项目金额×速算扣除系数
  

（二）企业所得税
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。跟增值税、土地增值税一样，房企企业所得税亦有预缴和清缴两个环节。
  
A. 预缴  
由于行业特殊的预售制度，在销售未完工开发产品的情况下，需要用预计的毛利率去估算应纳税所得额，按季或月进行所得税的预缴，毛利率由各省、自治、直辖市税务局确定。项目完工后，房企计算实际毛利额，同时根据毛利差额进行所得税汇算清缴，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号文），预缴使用的毛利率要低于项目实际毛利率。
  

  
应纳所得税额=（预收账款/（1+9%）*预计毛利率）-预缴增值税附加-预缴土增税-期间费用
  
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》预收账款发生纳税义务的时点具体如下：
  

  
B. 汇算清缴
当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。允许从应税收入中扣除的成本费用包括：期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税，其中开发产品计税成本为上篇研究中介绍的土地成本和建造成本。已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

（三）印花税
根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税【2006】162号），商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按合同金额的0.5‰征收。此外，房企向银行及其他金融组织的借款合同（0.5‰）、加工承揽类合同（如广告、测绘，0.5‰）、购销合同（0.3‰）、建设工程勘察设计合同（如勘察、设计，0.5‰）、主体工程建安合同（0.3‰）均需缴纳印花税。印花税通过“税金及附加”科目影响项目利润表。
  
综上，从全项目周期的角度看，X项目涉及的所有税费如表6所示。从X项目案例可以看出，房地产项目税费从金额上看主要为土地增值税、所得税和增值税，其中土地增值税及所得税有一定的筹划空间，如本例中，若公司将项目销售均价由3.6万元/平方米提高至4.6万元/平方米，增值率将超过50%，虽然看似售价提高，但土地增值税挤占了较多利润空间，含增值税的税费收入占比将由16%提高至24%，因此，高售价的一、二线城市房地产项目的盈利能力并非绝对更好，还需要综合项目的售价、成本、税费情况去判断。此外，从房企的角度看，存在跨期、跨项目的成本费用调节空间，所得税亦有合理税筹方法，因此，房地产项目税费占比区间波动较大，根据中债资信对样本房企项目税费统计情况，通常来说，房地产各项税费（含增值税）占总收入（含增值税）比重区间为15~25%。
  

来源：中债资信 转自：房地产建安财税学习平台

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破茧而出
抵达生命的黎明
为财税管
拓荒到天亮