地产并购中，这3种资产剥离方式怎么选？

启金智库

在地产项目的并购方式中，最常用的无疑是资产收购和股权收购。最近几年，新芽经手的十余起收并购项目中，收购方几乎都选择了股权收购的方式。

相对于资产收购，股权并购操作手续更简洁；可以规避25%投资总额的要求；在交易环节暂免土增税可以降低资金峰值。

（例如目标公司拥有多个地产项目、兼有已开发在售资产及未开发土地等），而交易方只对部分资产有交易意向。这时，可通过将目标资产剥离到壳公司，然后再收购该壳公司的股权，以达到交易目的。
地产并购中的资产剥离方式主要包括：资产划转、公司分立、以土地或在建工程出资设立公司三种方式。

本文中，新芽主要比较三种资产剥离方式的税负大小和操作层面的难易程度。

01
三种剥离方式的涉税比较
一、以土地或在建工程出资设立公司：主要过程包括，设立全资子公司，将目标资产作为出资投资到项目公司，待出资到位后，再受让项目公司的股权。

从表来看，在投资新设模式下，新设的公司需承担0.05%的印花税，和3%~5%的契税，计税依据为投入资产的公允价值。

而原公司，除承担0.05%的印花税外，还有增值税、土地增值税和企业所得税三项大税，具体来说：

1、增值税：
投资行为属税法上的视同销售行为，应缴纳增值税，计税依据为非货币性资产的公允价值与原始成本的差额，适用税率有5%和11%之分。

2、土地增值税：
房地产企业以土地使用权投资，应当缴纳土地增值税，根据增值的比例，承担增值额30%~60%的重税。

3、企业所得税：
企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
二、分立模式下的涉税分析：主要过程包括，设立全资子公司，将目标资产作为出资投资到项目公司，待出资到位后，再受让项目公司的股权。

从表可以看出，根据相应文件，企业分立时，新设立企业承受原公司的土地、房屋免征契税和印花税。

而原公司，在企业分立模式下，涉及三大税种，具体来说：

1、增值税：
根据相关文件，企业分立时，如果将实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他公司，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。但如果不满足上述条件，依然需要征收增值税。本文中企业分立的目的就在于把资产从负债中剥离，这显然与上述规定的条件相违背。因此很难获得增值税免征的优惠。

2、土地增值税：
根据财税[2015]5号文，在企业重组中，房地产企业的分立不能免征土地增值税，非房地产企业可以暂免土地增值税。但部分地区的地税局文件有所突破。比如青地税函〔2009〕47号文件规定，房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。

3、企业所得税：
根据财税[2009]59号文的规定，企业分立属于企业重组业务的一种形式。在符合条件的情况下可采取特殊性税务处理，此不详述。
三、资产划转：资产划转有多种形式，本文仅介绍第一种形式：母公司向子公司划转资产，即设立全资子公司，母公司将标的资产划转至新设子公司。

从表可以看出，资产划转模式下，子公司只涉及印花税，免征契税。

而母公司，资产划转模式下，除印花税外，其它三大税种，具体来说：

1、企业所得税：
根据财税〔2014〕109号文，母公司向子公司划转资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以进行特殊性税务处理：划出方企业和划入方企业均不确认所得。

2、土地增值税：
在特殊性税务处理下，由于划入方企业取得被划转资产的计税基础，以被划转资产的原账面净值确定。因此不产生增值，进而不产生土地增值税。

3、增值税：
同样，由于增值税是按照差额征收，而特殊性税务处理下不产生增值，差额为零。因而不产生增值税问题。
四、税费小结：通过上述分析可以看出：单从税负孰重方面比较，三种方案税负由轻到重的次序为：（1）资产划转（2）企业分立（3）新设投资。但是在论证并购方案时，应结合税务和操作层面两个角度共同进行论证，综合比较，得出较优方案。

02
三种剥离模式的可操作分析
25%投资总额的限制：
目前，国家对分立和划转是否需要满足25%的投资总额没有明文规定，部分地区认为分立和划转不属于“转让”行为，不要求完成25%的投资总额。

而以土地或在建工程出资设立公司则各地普遍认为需满足25%的投资总额要求。

操作周期：
根据<财税法>的规定，企业所得税若适用特殊性税务处理，则要求企业在重组后连续12个月内不得转让新公司股权。

如果划转设立的子公司或分立的新公司，需要立即将股份出售给并购方，则不符合税法规定的企业所得税“特殊性税务处理”需满足的持股12个月的要求。此种情况下无法实现节税税务筹划目标。因此，收购方出于节约交易成本考虑，无法快速完成股权交割，只能退而通过股权代持等协议安排先行锁定交易。

而另一方面，根据公司法的规定，公司分立需要通知债权人，并且有45天的公告期，完成分立最快也需要70天。因此分立剥离的时间长、手续繁杂。

从2016年下半年以来，税务机关对企业通过分立的方式剥离资产实现资产重组的审核态度一直保持严厉的审核姿态。单独以地产项目作为资产分立出新公司后转让股权涉嫌以规避税费为目的的资产转让。非常容易被税务机关追缴补税。

因此在地产并购实务中，很少采用分立的方式进行资产剥离。

债务承担问题：
根据公司法规定，公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。

如果公司在分立前对债务清偿事宜未与债权人达成书面协议，则收购方需要与被收购方就公司分立前的债务承担连带责任。因此，交易双方不仅需要确定资产剥离范围，还需要确认公司分立中资产、负债、所有者权益的配比。

如果采用承债式收购的，则收购方需要确定承接债务的范围，并根据双方各自债务偿还范围，由目标公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议。但从债权人角度出发，由分立后的公司承担连带责任对债权人实现债权更为有利，因此与债权人达成书面协议存在较大谈判难度。

操作小结：正如上述分析，尽管分立模式税费较轻，但因为流程复杂、税负成本较高、不确定性因素较多，需对分立前的债务承担连带清偿责任。导致该种剥离方式已成为房地产公司资产剥离的鸡肋选择。

而以土地或在建工程出资设立公司、资产划转的资产剥离方式则目前的地产并购实务中主要的资产剥离模式。

转自：投拓狗日记 作者：阳新芽

编号	时 间	地点	主 题
D044	2021年 1月 09-10日	郑州	地产股权投资（含基金/并购/不良）的投前研判、交易结构、协议条款、投后管理及风险管理实务培训[点击查看详细介绍]
D045	2021年 1月 15-17日	上海	信托/基金/理财的固收+、权益、FOF/MOM投资、非标转标及产品体系化搭建实务专题培训[点击查看详细介绍]
D046	2021年 1月 23-24日	广州	一二级联动股权投资、IPO上市并购及其配套投融资实务和案例专题培训[点击查看详细介绍]
D047	2021年 1月 30日-31日	北京	产业勾地、地产股权投资和前融的募投管退及投资测算实务专题培训
D048	2021年 2月 06-07日	北京	新基建的投资逻辑、尽调及政府资源匹配和配套融资实务专题培训
D049	2021年 2月 20-21日	上海	片区开发的基建、产业勾地、产业发展及配套投融资实务专题培训
D050	2021年 2月 27-28日	深圳	金融不良资产尽调估值、税务筹划、破产重整、处置清收及价值提升专题培训

启金部分学员机构