房产租金收入税务处理，各税种有何区别

新疆政策君

有房地产企业咨询，未售的开发产品对外出租，按企业会计准则规定采用直线法确认会计租金收入，税务处理按合同约定的时间确认收入，存在会计税务差异。请问，可否直接按照会计租金收入作为各项税金计算的依据？
开发产品对外出租，取得的租金收入涉及企业所得税、增值税、房产税等税务处理。

一、企业所得税处理
1.预租租金在产品交付时计算租金收入。
根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法的通知》（国税发〔2009〕31号）第十条规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
因此，房地产开发企业将未完工的开发产品预租给其他单位的，其取得的预租价款应自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
2.企业所得税收入可以分期确认。
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

二、增值税处理
1.《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）关于增值税纳税义务发生时间规定：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
2.《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）第四条规定，《增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。
因此，租金收入除其他个人可以分期外，均应按照收款额一次性确认增值税收入。

三、房产税处理
1.《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
2.《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。
3.《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）对于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题作出规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
为简便计算，实务中一般确定为：出租房屋的纳税人，其纳税义务发生时间为实际取得租金收入的当天。
因此，房地产开发企业出租开发产品，无论会计上如何确认收入，税务方面应当按照税法相关政策规定处理，企业所得税可以分期确认收入纳税，增值税、房产税应一次性按收款金额申报纳税。

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来源：乌鲁木齐高新区税务

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