【详解土增】一文详解土地增值税系列（一到七）

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来源：纳税人视角 转自：房地产建安财税学习平台

一文详解土地增值税系列（一）

第一节 土地增值税的纳税人和征税范围
一、基本规定

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税，属于行为税类。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“条例”），并于1994年1月1日起在全国实施。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称“细则”）于1995年1月27日发布实施。
一、土地增值税的纳税人
根据条例、细则以及国税函发〔1995〕110号文件的规定，土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。包括：各类企业单位、事业单位、机关、团体、个体工商户以及其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业驻华机构、外国驻华机构、外国公民、华侨、洪、澳台同胞等。
其内涵为：第一，不论法人还是自然人；第二，不论经济性质；第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；第四，不论部门。只要有偿转让房地产取得收入，都是土地增值税的纳税人。
二、征税范围
凡转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等）并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。（细则）这样界定土地增值税征税范围有三层含义：
第一，土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。集体土地必须依法征用成为国有土地后才能转让，否则，不能纳入土地增值税的征税范围。
第二，土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税（例如出让土地、房地产出租的行为）。出让属于一级市场，转让属于二级市场，土地增值税只对转让房地产的行为征税。房地产是否转让要以其权属是否发生实质性变更为准。
第三，土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税（例如继承赠与等方式）。
二、常见问题

1、对转让国有土地使用权同时转让地上花草树木的收入是否征收土地增值税？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”“花草树木”属于土地附着物，转让国有土地使用权同时转让地上花草树木并取得收入的行为属于土地增值税征税范围。需要注意的是，单纯转让花草树木而未同时转让国有土地使用权的行为属于增值税征税范围，不属于土地增值税征税范围。
2、转让国有土地但尚未办理土地使用权证是否应当征收土地增值税？
根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）的规定，土地使用者转让或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
3、以土地换房屋是否需要缴纳土地增值税？
纳税人以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋的交易价（或评估价）。
4、对转让经营性公墓是否征收土地增值税？
转让经营性公墓一般不涉及国有土地权属的转移，因此对转让经营性公墓的行为不征收土地增值税。
5、对房地产抵押行为是否征收土地增值税？
房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发生房地产权属转移的应征税。
6、对房地产企业以开发产品对外投资是否应当征收土地增值税？
财税〔2018〕57号文件规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。即对以房地产投资入股房地产企业或者房地产企业以房地产对外投资，都应当征收土地增值税，不能适用暂不征税政策。
7、对合作建房行为是否应征收土地增值税？
财税字〔1995〕48号文件规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
8、对开发公司代建的房地产是否应征收土地增值税？
对开发公司代建的房地产不征税。代建房地产应以委托方名义立项，其土地使用权和开发产品所有权应归属于委托方。
9、房地产企业将开发产品用于自营、出租等其他用途时是否应征收土地增值税？
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
10、以转让股权名义转让房地产行为是否征收土地增值税？
国税函〔2000〕687号文件规定：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”（注：最高人民法院的判决曾经说明此规定无效，但总局一直认定为有效文件）
国税函[2009]387号文件规定，鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
国税函〔2011〕415号文件规定，经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。
11、将国有土地归还政府是否征税？
条例规定：“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。”细则规定：“条例所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征上地增值税。”财税〔2006〕21号文件规定：“细则所称：因‘城市实施规划’而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因‘国家建设的需要’而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”根据现行政策规定，对“因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权”应当免征土地增值税。对于非因“城市实施规划”或者“国家建设”需要而收回土地使用权的行为，应当按规定征收土地增值税。“城市实施规划”和“国家建设”的范围按财税〔2006〕21号文件规定执行。
12、政府的事业单位合并或划拨房地产权证变更是否视同转让？
不构成有偿转让，不征税。
13、国资管理部门对国有资产划拨房地产权证变更是否视同转让？
从国资管理的角度看，不构成有偿转让。
14、集体土地使用权上的房地产转让是否征税？
不征税。
15、转让别人的房地产是否征税？
应当将转让行为分解还原，并分别征税。例如张三转让李四名下的房产，可以视为张三为李四代销房产，也可视为李四先把房产转让给张三，张三再对外转让。具体认定时应根据具体情况确定。需要注意的是，转让行为被认定为非法的，不征收土地增值税。
16、在租用的国有土地上建造房地产转让的是否征税？
最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。（注：《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（江苏省人民政府令1995年58号令，1997年129号令）规定：出租土地使用权及地上建筑物、其他附着物的，出租人应在签订租赁合同后15日内分别向所在市、县土地、房产部门办理登记手续，并按规定缴纳土地增值税。）
17、转让地下建筑物是否征税？
最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。
18、飞机跑道、码头泊位转让征不征？
最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。（注：国税函〔2010〕347号文件规定：“根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。”）
19、架空的管道、输送带转让征不征？
如果管道、输送带构成不动产，且与国有土地一并转让的，其转让收入应一并征收土地增值税。
20、销售房地产同时赠送电视、空调等电器的，在计征土地增值税时如何处理？
电视、空调等电器属于有形动产，不属于土地增值税征税范围。在计征土地增值税时，应当从转让收入中剔除电视、空调的价值（建议按买价确认），其成本费用中应同时剔除电视、空调的价值。
21、市民广场下的地下室转让征不征？
最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。
22、开发商超规划多建的地下（层）或地上楼层转让是否征税？
最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。
23、对只转让房产，不转让土地的行为是否征收土地增值税？
土地增值税的实质是对土地增值征税，对房产增值不征税（新房视为无增值，旧房通过评估剔除增值），因此对只转让房产不转让土地的行为不征收土地增值税。
24、政府转让土地或房产是否征税？
理论上应征税。
25、个体工商户转让房地产是否征税？
按规定征税。
26、个体工商户将房产过户到个体工商户业主的名下征不征税？
属于同一主体之间的权属变更，不征税。
27、个人独资企业将房产过户到投资者个人名下或者投资者为业主的个体工商户名下的，是否征税？
属于同一主体之间的权属变更，不征税。
28、外资企业及外藉个人转让房地产是否征税？
按规定征税。
29、土地增值税是否存在法定代扣代缴（代收代缴）义务？
目前没有法定代扣代缴（代收代缴）的规定。
30、财税字〔1995〕48号文件规定的“经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织”如何认定？（赠与不征税问题）
税法无明文规定。
31、非直系亲属继承能否不征税？
细则在规定继承不征税时，未对法定继承和遗嘱继承进行区分。根据继承法的相关规定继承不动产的行为，不构成有偿转让不动产，不征收土地增值税。
一文详解土地增值税系列（二）

第二节 转让房地产收入
一、基本规定

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产转让收入是指房地产的产权所有人、土地使用权人将房屋产权、土地使用权转移给他人而取得的货币形态（如现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券）、实物形态（如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产）、其他形态（主要指无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权等）等的全部价款及有关经济收益。
二、常见问题

1、房地产企业在土地增值税清算时，如何确认开发产品销售收入？
  国税函〔2010〕220号文件规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
  根据上述规定，在计算土地增值税时，税法有可能比会计提前确认收入，即需要调增应纳税收入。需要注意的是，在调增收入的同时，应当允许配比扣除与收入相对应的成本。如果调增的收入和成本与此后实际发生的收入和成本存在差异的，应当相应补征（退还）少征（多征）的土地增值税。
2、房地产企业代收费用是否应确认为收入？
  根据财税字〔1995〕48号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
3、房地产企业以开发产品安置回迁户应如何进行土地增值税处理？
  根据国税函〔2010〕220号文件以及国税发〔2006〕187号文件的规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应当视同销售确认收入，其销售价格按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时，房地产企业应将视同销售的金额确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
房地产企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按上述规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
4、对房地产企业向购房者收取的违约金是否征收土地增值税？
  《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”此处所称“有关的经济利益”包括纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益。
需要注意的是，确认“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了“经济利益”，也应当属于与转让房地产无关的“经济利益”，不应确认为转让房地产所取得的收入。所以，因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
  对完成购房的购房者，因未按规定的期限付款等原因向房地产企业支付的违约金，房地产企业应当确认为转让开发产品收入，计算缴纳土地增值税。对未完成购房的购房者，因退房等原因向房地产企业支付的违约金，不属于房地产企业转让开发产品收入，不征收土地增值税。
房地产企业因销售房地产收取的分期付款（延期付款）利息、滞纳金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，比照上述原则进行处理。
5、税法规定的视同销售情形有哪些？视同销售收入应如何确定？
  税法规定的视同销售情形主要有：第一，根据实施细则以及财税字〔1995〕48号文件的规定，房地产企业以开发产品对外捐赠，除明文规定的公益性捐赠以外，应当视同销售征收土地增值税；第二，根据国税发〔2009〕91号文件的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产；第三，根据国税函〔2010〕220号文件的规定，房地产企业将开发产品用于安置回迁户的，安置用房应当视同销售处理。需要说明的是，执行《企业会计准则》的房地产企业将开发产品用于债务重组、具有商业实质的非货币性资产交换（且交换资产公允价值能够可靠计量）等项目的，会计处理时应当确认销售收入，即税法与会计不存在差异。
对于上述视同销售项目，在计算土地增值税时应按公允价值计量原则确定相关开发产品销售收入，房地产企业应做相应的纳税调整。根据国税发〔2009〕91号文件的规定，视同销售收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”
6、房地产企业将开发产品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值税？
  根据国税发〔2006〕187号文件规定，房地产开发企业将开发的部分房地产用于对外出租，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
7、哪些情况下应对转让价格进行评估？
  条例规定，对于纳税人隐瞒、虚报房地产成效价格的或转让房地产成效价格低于房地产评估价格又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
细则规定：
  ①房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。②隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
  ③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
  ④隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
  ⑤转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
国税函发〔1995〕110号文件规定：对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。
8、对房地产企业向购房者收取的分期付款利息应如何进行土地增值税处理？
  房地产企业向购房者收取的分期付款利息应并入转让开发产品收入计算缴纳土地增值税。如果房地产企业将分期付款利息冲减财务费用，在计算缴纳土地增值税时应当相应调增收入。
9、车库或车位以租代售收入是否要计入房地产销售收入计征土地增值税？
  不涉及权属转移的应认定为租赁，其收入不征收土地增值税，同时相应的成本费用不予扣除。
10、如果以租代售车位已经开具销售不动产发票，是否计入房地产销售收入计征土地增值税？
  错开发票的应予纠正。
11、“售后返租”应如何确认收入？
  单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
  房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按规定核定其收入额。
12、如何确认房地产销售价格明显偏低？
  如何确定销售价格明显偏低，实践中争议较大。江苏地区曾经规定，对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
江苏地区同时规定，对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
  1、法院判定或裁定的转让价格；
  2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；
  3、政府物价部门确定的转让价格；
  4、经主管税务机关认定的其他合理情形。：
主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的，可采集同一企业销售日前后三个月内的同类房地产销售价格。如果不存在前后三个月内的销售价格的，可采集相同或者近似地段其他企业销售日当月或者前后三个月内的同类房地产销售价格。
为了谨慎起见，即使主管税务机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格，而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
此处的称“正当理由”主要包括两方面因素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场供求关系发生变化。其他因素（如销售给关联方，销售给企业股东和管理人员的亲朋好友等等）一般都不得认定为存在正当理由。
“法院判定或裁定的转让价格”、“以公开拍卖方式转让房地产的价格”和“政府物价部门确定的转让价格”，一般都是在特定的市场供求关系等特殊条件下形成的价格，这些价格能够反映特殊条件下房地产的公允价值。因此，上述三类价格即使明显偏低，也应视为有正当理由。
13、在计算土地增值税时，对关联交易是否应进行调整？
  《税收征收管理法》规定：“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。”国税发〔2009〕91号文件规定：“在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。”根据上述规定，对房地产企业因关联交易多确认或者少确认收入和扣除项目的，应当相应予以调增或调减。
14、分期收款的外币收入如何折合人民币？
  依照细则规定，对于取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。
15、“营改增”后如何确认土地增值税收入？
  根据财税〔2016〕43号文件规定，自2016年5月1日起，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，自2016年11月10日起，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，自2016年11月10日起，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定（注：视同销售）执行。
  根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，自2016年11月10日起，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。（国家税务总局公告2016年第70号）
16、转让加油站如何确认土地增值税应税收入？
  根据税总函〔2017〕513号文件规定，《成品油市场管理办法》（商务部令2006年第23号）第三十六条规定：成品油经营批准证书不得伪造、涂改，不得买卖、出租、转借或者以任何其他形式转让；第二十九条规定：经营单位投资主体发生变化的，原经营单位应办理相应经营资格的注销手续，新经营单位应重新申办成品油经营资格。因此，对依法不得转让的成品油零售特许经营权作价或评估作价不应从转让加油站整体资产的收入金额中扣除。
一文详解土地增值税系列（三）

第三节 取得土地使用权所支付的金额
一、基本规定

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权支付的地价款具体为：以出让方式（协议、招标、拍卖等方式）取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是在取得土地使用权过程中办理有关手续，按规定缴纳的有关登记、过户手续费。
二、常见问题

1、房地产企业取得土地使用权环节支付的契税能否加计扣除？

根据国税函〔2010〕220号文件的规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除，即允许作为加计扣除的计算。

2、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费能否计入地价扣除？

根据国税函〔2010〕220号文件的规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

3、成片受让、分期开发的土地如何分摊地价？

《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称“《细则》”）规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税函〔1999〕112号文件规定：根据土地增值税立法精神，《细则》所称“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

4、不同类型房地产（指不同类型开发产品，下同）如何分摊地价？

江苏地区规定，土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。
因为在计算土地增值税时，应当区分不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，所以就产生了成本费用（扣除项目）在不同类型房地产之间的分摊问题。
在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步：对于剩余混建的不同类型房地产（如商住楼等），应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占混建该项目总建筑面积的比例分摊土地成本。
笔者认为，不同类型房地产的划分应当以不动产权证注明的房地产性质为准，不同类型房地产应当分摊的土地面积应当以买方取得的不动产权证所载土地面积为准，但这一观点尚无文件支撑。
需要说明的是，《细则》将土地征用及拆迁补偿费归属于开发成本，笔者认为，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本。土地征用及拆迁补偿费应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目实际占用土地情况，分摊至房地产开发项目。

5、对房地产企业接受投资的土地如何确定取得土地使用权所支付的金额？

财税〔2018〕57号文件规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。因此，房地产企业接受投资的土地，如果在投资环节已经按规定缴纳了土地增值税，则应当以投资环节土地增值税计税价格和缴纳的相关税费作为土地增值税计税成本。

6、对非房地产企业接受投资的土地如何确定取得土地使用权所支付的金额？

非房地产企业将土地投资于非房地产企业，暂不征土地增值税，此情形下应以投资方原取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为被投资方取得土地的计税成本；房地产企业将土地投资于非房地产企业，应当按规定征收土地增值税，此情形下应当以投资环节土地增值税计税价格和缴纳的相关税费作为土地增值税计税成本。

7、对因企业合并、分立等资产重组活动（假设不涉及房地产企业）取得的土地，应如何确定取得土地使用权所支付的金额？

财税〔2018〕57号文件规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。因此，因企业合并、分立等资产重组活动取得的土地，应当以资产重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为土地增值税计税成本。

8、对纳税人从政府取得的土地返还款在计算缴纳土地增值税时，是否应当从“取得土地使用权所支付的金额”中扣除？

江苏地区规定，纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

9、地下建筑是否应当分摊土地成本？

地下建筑如果不计容积率，原则上不分摊土地成本。笔者认为，如果购买地下建筑不能取得土地证，则不应当分摊土地成本。有些地区对地下建筑专门发放地下土地证，笔者认为此情形下仍然不应当分摊土地成本。

10、取得土地使用权环节支付的中介费能否计入土地成本？

中介费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此不能计入土地成本。

11、拆迁安置如何确认拆迁补偿费？

根据国税函〔2010〕220号文件规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定（注：视同销售）确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定（注：视同销售）计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
一文详解土地增值税系列（四）

第四节 开发土地和新建房及配套设施的成本
一、基本规定

土地增值税暂行条例实施细则规定，开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称“开发成本”）包括：
1、土地征用及拆迁补偿费：含土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）
2、前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”〔通水、通电、通路、平整地面〕等支出。
3、建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，纳税人自己建房所发生列入开发项目工程施工图预算内的各种建筑安装工程费用。
4、基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共设施配套费：包括不能有偿转让的开发小区内公共设施发生的支出，如建造开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施的支出。
6、开发间接费用：是指纳税人内部独立核算单位直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
二、常见问题

1、土地征用和拆迁补偿费在计算土地增值税时如何计算分摊至不同类型房地产？
答：细则规定，土地征用和拆迁补偿费属于开发成本。但是我们认为，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价。在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不应当将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目占用土地情况，分摊至房地产开发项目，并进一步分摊至不同类型房地产。具体分摊方法在上一期中已经详细表述。
2、纳税人申报扣除项目时，对扣除凭证有什么具体要求？
答：①支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于增值税（营改增前可能涉及营业税）征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；②支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；③支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；④不属于上述三种情形的，应提供合同、协议和其他自制原始凭证。
根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，自2016年11月10日起，营改增后土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
3、房地产企业支付的拆迁补偿费是否应取得发票？
答：根据财税〔2016〕36号文件规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。如果拆迁行为属于政府收回土地使用权行为（注：原营业税政策要求县级以上地方人民政府出具收回土地使用权文件或者土地管理部门报经县级以上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具收回土地使用权文件），那么被拆迁方取得的补偿收入属于免征增值税范围，可向房地产企业开具免税发票。需要注意的是，上述免税规定仅限于土地，对地方建筑物、构筑物、附着物是否一并免税，现行增值税政策尚未有明确规定，房地产企业应当咨询主管税务机关后确定。
如果拆迁行为属于非政府行为（或者不能按规定提供前述文件），那么对被拆迁方取得的补偿收入属于增值税征税范围，房地产企业在支付拆迁补偿款的同时应取得正式发票。
4、开发成本（剔除土地征用和拆迁补偿费）应如何计算分摊至不同项目（或分期项目）？
答：国税发〔2006〕187号文件规定：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
5、开发成本（剔除土地征用和拆迁补偿费）应如何计算分摊至不同类型房地产？
答：江苏地区规定：同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。
纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上的房地产，并且未能根据不同类型房地产归集开发成本的，则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本（例如某一类型房地产发生了装修成本）的，那么此类特定成本必须单独归集并准确核算，在报经主管税务机关认可后，可将此类特定成本直接归集至该类型房地产。
6、开发成本应避免“重复扣除”的情形有哪些？
答：如果土地的征用和拆迁补偿是由政府或他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，不允许再列入开发成本重复计算扣除。
如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”，即已搞好“三通一平”，则前期工程费已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。
如公共配套设施项目是由政府投资完成的，则纳税人在计算开发成本时不得扣除这一块支出。
如果纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应计入“开发间接费用”在此扣除。
7、房地产企业申报的开发成本不实的，主管税务机关应如何处理？
答：细则规定：提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
国税发〔2009〕91号文件规定，纳税人“申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”可实行核定征收土地增值税。土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额，如果纳税人申报的房地产开发成本明显偏高，则必然造成其申报的增值额明显偏低，即计税依据明显偏低。因此，对纳税人申报房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，应当纳入土地增值税核定征收范围。
国税发〔2006〕187号文件规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”
江苏地区进一步明确：“各市县地税局应参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装和建筑材料市场指导价格，制定《房地产开发成本参考标准》，并根据市场变化情况适时进行调整。对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该项目工程决算审计报告或工程结算审核报告；对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，主管税务机关应依据《房地产开发成本参考标准》核定扣除，情节严重的，按规定移交税务稽查部门处理。对扣除凭证及资料不完整、不规范、不真实的，比照上述办法处理。”
目前，全国大多数地区采取的核定征收方式为定率附征，即按照不低于预征率的征收率（不低于5%）核定征收土地增值税。我们认为，定率附征难以体现“高增值高税负、低增值低税负”的原则，事实上造成了税负不公，弱化了土地增值税的调控职能，同时给避税行为留下了空间。在实践中，房地产项目的收入、地价、税金和费用都是可控的，唯一不可控的是开发成本，以核定开发成本的方式取代定率附征，能够有效促进公平税负，大幅度提升土地增值税征管的科学性和合理性。
8、公共设施配套费如何计算扣除？
答：国税发〔2006〕187号文件的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
根据国税发〔2006〕187号文件的规定，公共配套设施建成后，产权不属于全体业主，也未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，也未有偿转让的，建造公共配套设施发生的成本、费用在计算土地增值税时不得扣除。如果纳税人存在不得扣除的公共配套设施费，但未将公共配套设施作为独立的开发产品核算归集成本、费用，那么在计算土地增值税时将无法确定不得扣除的金额。因此，对于不可售的公共配套设施（可售的公共配套设施按非住宅处理），应当先作为独立开发产品核算归集成本、费用，然后在计算缴纳土地增值税时分从两步进行处理：第一，先剔除按规定不得扣除的公共配套设施费；第二，将剩余可扣除的公共配套设施费，用合理的方法分摊至不同类型房地产（分摊对象包括可售的公共配套设施）。
对项目规划范围之外的开发成本（例如对小区周边绿化、道路进行整治发生的成本费用），在计算土地增值税时一律不予扣除。但是，在土地出让合同中明确以项目换土地（如政府明确要求在项目规划范围之外配建的安置房、道路、绿化或者其他公共配套设施项目）的，该项目发生的成本允许计入取得土地使用权支付的金额。
9、房地产开发企业建造的人防工程能否计入开发成本予以扣除？
答：江苏地区规定，自2016年3月1日起，依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。（此前规定为：自2012年10月1日起，人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。）
人防工程能否扣除、怎样扣除问题，实践中争议较大。根据相关法律法规的规定，人防工程遵循“谁投资、谁收益”原则，在通常情况下，人防工程的使用权和收益权归房地产企业所有，并不需要移交国家人防部门，只有在特定条件下（如战争爆发）国家人防部门才会征用人防工程。因此笔者认为；如果房地产企业将人防工程用于出租或出售（永久使用权），那么其相关成本费用不提扣除；如果房地产企业将人防工程无偿移交全体业主，则相关成本费用应当准予扣除。
10、房地产装修费用能否计入开发成本？
答：根据国税发〔2006〕187号文件的规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
江苏地区规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不计收入也不允许扣除相关成本费用。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税对象包括转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等），即对转让“不动产”征税。移动后不会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物属于“动产”，因此不属于土地增值税的征税范围。属于“动产”的装修装饰物支出不得作为开发成本扣除，但在确认转让房地产收入时，可扣除属于“动产”的装修装饰物的合理买价。
售楼处等营销设施属于为销售房地产服务的设施，其装修的目的主要是改善销售环境和提升企业形象，而不是直接对外销售，因此，对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应作为房地产开发费用处理，不得计入开发成本。
样板房（仅指建造后期可售产品，不含模型或建造后期拆除产品）的装修费用，原则上可计入开发成本。但样板房因装修而增加的销售收入小于装修成本的部分，不得扣除。
11、房地产开发企业发生的预提费用，能否计算扣除？
答：根据国税发〔2006〕187号文件的规定，房地产开发企业发生的预提费用不予扣除。根据国税发〔2009〕91号文件规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
需要注意的是，预提费用实际发生且取得合法有效凭证后，可根据支出项目按规定计入相关成本费用，并计算扣除。房地产企业发生的其他具有不确定性的支出，或者尚未实际发生的支出，或者尚未取得合法有效凭证的支出，按照上述原则处理。
12、房地产企业扣留的质量保证金能否计入房地产开发成本？
答：国税函〔2010〕220号文件规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
一文详解土地增值税系列（五）

第五节 开发土地和新建房及配套设施的费用
一、基本规定

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）包括销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按下列标准扣除：
实施细则规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内（注：江苏地区规定为5%）计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内（注：江苏地区规定为10%）计算扣除。
江苏地区规定：同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按第（一）、（二）项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第（一）、（二）项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。
二、常见问题

1、据实扣除利息需要具备哪些条件？
答：江苏地区规定：在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够在不同类型房地产之间准确计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（注：信托投资公司属于金融机构；纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出），允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。
对通过金融机构以外的其它融资渠道借款（如向单位拆借资金或向个人集资等）有利息支出的，视为无法提供金融机构证明处理。
2、房地产企业全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用能否按土地成本与开发成本之和的10%计算扣除？
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，所有开发费用按土地成本与开发成本之和的10%计算扣除
3、房地产企业既有金融机构借款又有其他渠道借款，但其金融机构借款利息支出大于土地成本与开发成本之和的5%的，利息支出能否选择据实扣除？
答：根据细则以及国税函〔2010〕220号文件的规定，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。但其他渠道借款发生的不能提供金融机构证明的利息支出不得扣除。
4、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用能否同时适用利息支出据实扣除和按10%的比例计算扣除？
答：根据国税函〔2010〕220号文件的规定，房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用不能同时适用利息支出据实扣除和按10%的比例计算扣除。即选择利息支出据实扣除的，其他房地产开发费用只能按土地成本及开发成本的5%计算扣除。
5、对计入房地产开发成本的利息支出在计算土地增值税时是否允许加计扣除？
答：国税函〔2010〕220号文件规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”因此，房地产企业发生的利息支出无论会计上如何进行处理，在计算土地增值税时都应当按照利息支出的相关规定进行处理，其计入开发成本的利息支出应当从开发成本中调减，不得列入开发成本加计扣除。
6、向金融机构借款发生的超标准利息支出能否据实扣除？
答：根据财税〔1995〕48号文件的规定，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（注：只要是商业银行的贷款，无论上浮多少，税务机关一般都认可）
7、利用闲置专项借款对外投资取得收益应如何进行处理？
答：根据国税发〔2009〕91号文件的规定，利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益应当冲减利息支出。
8、据实扣除的利息支出如何计算分摊至不同类型房地产？
答：按规定允许据实扣除的利息支出，应当计算分摊至不同类型房地产。纳税人利息支出全部计入财务费用的，应按某一类型房地产土地成本与开发成本之和占该房地产项目总土地成本与总开发成本之和的比例计算该类型房地产应分摊的利息支出。纳税人利息支出部分计入财务费用，部分计入开发成本的，其计入财务费用的部分仍按上述方法计算分摊至不同类型房地产，其计入开发成本的部分可按会计核算的金额归集至不同类型房地产，但是纳税人未按《企业会计准则》的规定准确计算计入开发成本的利息支出的，应将计入开发成本的利息支出调整至财务费用中按上述方法一并计算分摊至不同类型房地产。
9、明股实债（混合性投资业务）如何确认利息支出？
答：笔者认为，房地产企业混合性投资业务产生的“利息”支出，应当按照国家税务总局公告2013年第41号文件规定和国家税务总局发布的文件解读明确的政策口径，确认是否允许确认为利息支出。如果根据上述规定不能确认为利息支出在企业所得税前扣除，那么在计算土地增值税时同样不能确认为利息支出。如果根据上述规定能够确认为利息支出在企业所得税前扣除，且借款单位属于金融机构（如信托投资公司），那么在计算土地增值税时可以按照金融机构借款利息支出据实扣除。混合性投资业务的税务处理，请查阅“纳税人视角”前期发布的文章。
10、销售非房地产开发项目（销售非房地产企业建造的新房）能否扣除利息支出和相关费用？
答：允许扣除利息支出和相关费用范围，只限于房地产开发项目（只限于立项时确定为开发产品的范围），非开发产品（如立项时为固定资产）不能扣除利息支出和相关费用。
11、预提费用能否扣除？
答：根据国税发〔2006〕187号文件规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
一文详解土地增值税系列（六）

第六节 旧房及建筑物的评估价格
一、基本规定

1、财税字〔1995〕48号文件规定：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。”
2、细则规定：“旧房及建筑物的评估价格指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”（重置成本法）
二、常见问题

1、重置成本价的具体含义是什么？
答：重置成本价的含义是，对旧房及建筑物按转让时的建材价格和人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用，减除折旧后的金额。
2、转让旧房为什么要对房屋及建筑物进行评估？
答：国税函发〔1995〕110号文件规定：转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以新都折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。
土地增值税的实质是对土地增值征税，而对房产增值不征税。对转让旧房征收土地增值税时，要求对房屋建筑物（不含土地）通过评估计算重置成本，是为了剔除房屋建筑物（不含土地）发生的增值或减值。
3、转让旧房能够提供评估价的，是否需要同时提供地价？
答：财税字〔1995〕48号文件规定：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。” （注：参见核定征收）
4、土地价值能否通过评估进入重置成本在税前扣除？
答：土地增值税的计税依据是土地增值额，如果土地价值通过评估进入重置成本，那么土地增值税将毫无意义。因此，在计征土地增值税时，土地必须按照计税成本（取得土地实际支付的金额）据实扣除。
5、如何区分新建房和旧房？
答：财税字〔1995〕48号文件规定：“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”江苏地区规定，自2016年3月1日起，房地产开发企业建造的商品房（不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋），应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。
6、转让旧房时已缴纳的契税可否在计税时扣除？
答：财税字〔1995〕48号文件规定：“对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。”
7、转让旧房不能提供评估价格但能够提供发票的，应如何计征土地增值税？
答：根据财税〔2006〕21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权支付的金额和房屋及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。国税函〔2010〕220号文件规定：“计算扣除项目时‘每年’按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。”
国家税务总局公告2016年第70号规定：自2016年11月10日起，营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：①提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。②提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。③提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
8、转让旧房既没有评估价格，又不能提供购房发票，如何计征土地增值税？
答：财税〔2006〕21号文件规定：“对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。”
苏财税〔2011〕36号文件规定：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％，并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。
江苏地区规定：个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。
9、核定征收具体应当如何操作？
答：对个人转让非住宅类旧房、建筑物及土地，以及单位转让旧房、建筑物及土地，既不能提供购房发票，又不能提供取得土地使用权支付金额的，应当在测算增值率的基础上，确定核定征收率（征收率不得低于5%），计算征收土地增值税。
（1）外购不动产再转让
主管税务机关可根据大集中系统数据（如销售不动产发票开具信息、营业税或契税纳税信息等）、房屋销售合同及付款收据（一般指房地产开发企业与购房单位或个人签订的合同，以及房地产企业开具的预收款凭证或其他形式的收据；其他企业与购房单位或个人签订的合同以及开具的收据，如果不涉及关联交易且不存在交易价格明显偏低的，通过实地核实后也可采用）、拆迁安置协议和结算凭证等有效信息，核实单位和个人购置旧房及建筑物时的成交价格。如果主管税务机关可采集到多个价格信息，应当通过比对分析，选取最为可靠、合理的价格信息。主管税务机关可根据核实的购置价格和购置时间每年加计5%计算扣除额，按照现行税法规定测算出增值额、增值率和核定征收率。
（2）受让土地再转让
主管税务机关可根据土地出让合同、国土部门出具的土地出让金支付证明、大集中系统数据（如转让无形资产发票开具信息、营业税或契税纳税信息等）、土地转让合同及付款收据（如果不涉及关联交易且不存在交易价格明显偏低的，通过实地核实后可采用）、拆迁安置协议和结算凭证等有效信息，核实单位和个人受让土地环节实际支付的价款。如果主管税务机关可采集到多个支付信息，应当通过比对分析，选取最为可靠、合理的支付金额。如果采取上述方法仍然无法确定单位和个人取得土地使用权支付金额的，可委托国土部门的土地估价事务所，对单位和个人取得土地使用权时点的价格进行评估，并以评估价核定其取得土地使用权支付金额（有证据证明单位和个人取得土地使用权支付金额为0的，不得采用评估价格）。主管税务机关可根据核实的取得使用权支付金额以及房屋建筑物的评估价（重置成本价乘以成新度折扣率）计算扣除额，按照现行税法规定测算出增值额、增值率和核定征收率。
（3）最低征收率
如果采取上述方法测算的征收率低于5%的，则应当将核定征收率确定为5%。
10、转让旧房的评估费用能否扣除？
答：财税字〔1995〕48号文件规定：“纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。”
一文详解土地增值税系列（七）

第七节 与转让房地产有关的税金及加计扣除
一、基本规定

与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、印花税（不含房地产开发企业缴纳的印花税，因其已在管理费用中列支）。
细则规定：“对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
二、常见问题

1、房地产企业记入管理费用的印花税，是否允许列入与转让房地产有关的税金单独扣除？
答：财税〔1995〕48号文件规定：“ 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”
2、房地产企业缴纳的教育费附加，能否列入与转让房地产有关的税金单独扣除？
答：细则规定：“因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”
3、房地产企业缴纳的地方教育附加，能否列入与转让房地产有关的税金单独扣除？
答：江苏地区规定：“对省政府开征的教育地方附加费（注：现已经改为地方教育附加），可比照教育费附加予以扣除。”
4、营改增后，增值税是否纳入转让房地产有关的税金？
答：增值税属于价外税，已经从销售收入中分离，因此不存在税前扣除问题。国家税务总局公告2016年第70号文件规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
5、城建税和教育费附加如何在不同项目中分摊？
答：根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
6、开发项目在营改增前后均有税金的如何处理？
答：根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。
7、非房地产企业从事房地产开发，能否享受加计扣除政策？
答：江苏地区规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。从事房地产开发的纳税人，不仅指房地产开发企业。
只要纳税人从事房地产开发，在计算土地增值税时，均可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。允许加计扣除的房地产开发项目只限于立项时确定为开发产品的范围，非开发产品（如立项时为固定资产）不能加计扣除。
8、对直接转让土地的，能否享受加计扣除政策？
答：根据国税函发〔1995〕第110号文件的规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金（不得加计扣除）。对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。”需要注意的是，将生地变为熟地转让的，在计算其增值额时允许加计扣除的只限于“开发成本”，而不包括“取得土地使用权所支付的金额”。
9、购入在建项目再开发如何计算土地增值税？
答：实践中，房地产开发企业可能会发生购进在建项目（指不动产，下同）再开发行为。目前，对于购进在建项目再开发行为在计算土地增值税时仍然存在一些争议。
（1）基本案例
2017年3月，甲房地产公司将其在建未完工的某房地产项目转让给乙房地产公司。该在建项目相关不动产的市场评估价为5亿元，甲公司向乙公司开具5亿元销售不动产发票，并按规定缴纳了增值税、土地增值税等相关税费。乙公司取得该在建项目后继续进行开发，共计发生后续开发成本2亿元。2018年5月，乙公司已将该项目开发产品全部出售，共计实现销售收入10亿元。
（2）存在争议
乙公司购进在建项目支付的5亿元价款中包括在建不动产和土地使用权价值。乙公司在计算缴纳土地增值税时，对于其发生的购进在建项目的5亿元支出能否加计扣除存在争议。第一种意见认为，乙公司发生的5亿元支出属于取得土地使用权支付金额和房地产开发成本，应当允许加计扣除；第二种意见认为，乙公司购进在建项目属于商业行为而不是开发行为，因此，乙公司发生的5亿元支出不得加计扣除。第三种意见认为，税务机关应当合并甲公司和乙公司取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本等扣除项目，汇总计算该项目应缴土地增值税总额，然后以应缴土地增值税总额减去甲公司销售在建项目已缴土地增值税的余额，作为乙公司应补缴的土地增值税。
（3）案例分析
我们认为第一种意见是不正确的，依据主要是以下三点：第一，乙公司购进在建项目，总体上应定义为外购不动产，对于再次转让外购的不动产，在计算土地增值税时应当不存在土地成本和开发成本加计扣除问题。第二，乙公司购进在建项目发生的5亿元支出中，属于取得土地使用权支付金额和房地产开发成本的部分，甲公司在计算缴纳土地增值税时已经加计扣除，如果允许乙公司再次加计除将会造成重复加计扣除。如果土地增值税政策允许重复加计扣除，则必然会形成较大的政策漏洞。第三，乙公司购进在建项目发生的5亿元支出中，不仅包括甲公司发生的取得土地使用权支付金额和房地产开发成本，而且包括甲公司发生的其他费用和销售在建项目取得的利润，土地增值税政策显然不允许将这部分支出纳入加计扣除的范围。
上述第三种意见看似合理，而实质上难以操作，原因主要是：一是乙公司在申报缴纳土地增值税时，难以取得甲公司相关成本费用数据；二是甲公司有可能会计核算不健全，难以对扣除项目实施合并；三是有可能会造成税负的不合理转移；四是将两个独立纳税人应缴纳的土地增值税实行合并计算，缺乏有效的政策支撑，如果计算结果对乙公司不利，必然会遭到乙公司拒绝。
上述第二种意见从严格意义上讲是正确的。需要说明的是，根据财税〔2006〕21号文件规定，自2006年3月2日起，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项（注：土地成本和开发成本）规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。笔者认为，乙公司购进在建项目发生的5亿元支出取得了销售不动产发票，应当按照上述规定每年加计5%计算扣除。
（4）结论
对于乙公司自行发生的开发成本2亿元，在计算土地增值税时应当允许扣除并作为计算加计扣除额的基数。乙公司购进在建项目支付的5亿元价款应当按照发票加计的规定在计算土地增值税时予以扣除。