“税”岁常相伴 “典”滴在心间

广东政策君

“税”岁常相伴
“典”滴在心间
——《民法典》颁布一周年

《中华人民共和国民法典》被誉为“社会生活的百科全书”，和你、和我、和每一位纳税人都息息相关。

  2021年5月28日，正值《民法典》颁布一周年，让我们来“税”碎念，细细数，生活工作中的“典”点滴滴….
Part 1
无权代理行为的法律问题

黄小美
听说税务部门进一步拓展“为民办实事”渠道，创新提供公职律师线上服务，我可以借此咨询几个问题吗？
当然可以！热情为你服务！

悦悦

黄小美
是这样的，我们幸福公司与A公司签订了多份买卖合同。事后得知，一直与我们洽谈业务的A公司代表贾经理并没有获得授权委托书，因此没有对外签订合同代理的代理权限。
这个问题涉及民事合同合法性问题，请我们公职律师来帮助解答。

悦悦

埔小典
（公职律师）
因为贾经理没有A公司的代理权限，幸福公司与A公司签订的是一份效力待定的合同，幸福公司可以催告A公司予以追认。如果予以追认，则合同有效。在A公司追认前，幸福公司有撤销该合同的权利，并有权请求贾经理履行债务或者就其受到的损害进行赔偿。
法律及政策依据
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《中华人民共和国民法典》
第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

第五百零三条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。
Part 2
合同违约行为的税务问题

黄小美
我们幸福公司年初从B公司购进一批原材料，却发现部分货品质量不符合合同约定，我们可以要求B公司退回货款并赔偿违约金吗？合同违约金需要缴税吗？
因未按合同约定，B公司应当承担违约责任。若没有约定违约责任或者约定不明确，幸福公司可以合理选择请求B公司承担修理、重作、更换、退货、减少价款等违约责任；若合同约定了一方违约时应当支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，并进一步主张对方支付违约金。

埔小典
（公职律师）

悦悦
对于幸福公司而言，其从卖方B公司处获得的合同违约金，不属于增值税的价外费用，不用缴纳增值税。但是，合同违约金应纳入幸福公司收入总额，作为其他收入，缴纳企业所得税。

对于B公司而言，其支付的违约金，可以按规定进行所得税税前扣除。
法律及政策依据
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《中华人民共和国民法典》
第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
《中华人民共和国增值税暂行条例》
第六条 销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》
第十二条 条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
第二十二条 企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
《中华人民共和国企业所得税法》
  第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

《中华人民共和国企业所得税法》
第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；（二）企业所得税税款；（三）税收滞纳金；（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；（六）赞助支出；（七）未经核定的准备金支出；（八）与取得收入无关的其他支出。
Part 3
征地补偿行为的税务问题

黄小美
我们幸福公司最近承接了一个三旧改造项目，根据项目约定，我们需在村集体土地上建造一栋高楼，建成后，我们公司将无偿将该楼房移交给村委会，并以此抵偿我公司应支付的部分村民迁补偿款。就该行为，我们应该如何缴税呢？
村集体土地所有的不动产，属于村集体成员集体所有，由村集体经济组织或者村委会依法代表集体行使。因此，幸福公司并未取得该不动产的所有权。

埔小典
（公职律师）

悦悦
幸福公司未取得该房屋的所有权，仅需为村委会建设房屋的行为，即其提供的建筑服务缴税。幸福公司应当按照“建筑服务”项目缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、企业所得税。
法律及政策依据
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《中华人民共和国民法典》
第二百六十一条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
第二百六十二条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权;……
Part 4
民事赔偿行为的税务问题

黄小美
我们幸福公司上月在施工过程中，因临时建筑物倒塌，导致附近一名村民受伤。为此，我们应当承担什么责任呢？我们支付的赔偿金可以税前扣除吗？村民收到的赔偿金需要缴税吗？
因建筑物倒塌造成他人损害，应由建设单位与施工单位承担连带责任。该村民有权请求人身损害赔偿，应当赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复之处的合理费用，以及因误工减少的收入，造成残疾的，还应当赔偿辅助器具费和残疾赔偿金。

埔小典
（公职律师）

悦悦
与企业生产经营有关的支出可以在企业所得税税前扣除。对于村民而言，人身损害赔偿金不属于个人所得税征税范围，不需要缴纳个人所得税。
法律及政策依据
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《中华人民共和国民法典》
第一千二百五十二条 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。
第一千一百七十九条 侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿辅助器具费和残疾赔偿金;造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。
《中华人民共和国企业所得税法》
   第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
  
《中华人民共和国个人所得税法》
第二条 下列各项个人所得，应纳个人所得税：
一、工资、薪金所得；
二、个体工商户的生产、经营所得；
三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得；
四、劳务报酬所得；
五、稿酬所得；
六、特许权使用费所得；
七、利息、股息、红利所得；
八、财产租赁所得；
九、财产转让所得；
十、偶然所得；
十一、经国务院财政部门确定征税的其他所得。
Part 5
房屋预售行为的税务问题


黄小美
我们幸福公司开发的一处商品楼房虽未完工，但已达到预售标准，计划近日开始房屋预售。房产预售行为，应当如何缴税呢？
根据规定，不动产所有权的变动必须已登记为生效要件，未经登记不发生效力。但在商品房预售中，为保障将来实现物权，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，防止开发商将已出售的住房再次出售或进行抵押。

埔小典
（公职律师）

悦悦
幸福公司在进行商品房预售时，与购房人签订《商品房买卖合同》，双方均须按照合同金额缴纳印花税。幸福公司在收到预收款时，应按3%的预征率预缴增值税及城建税、教育费附加、地方教育费附加。同时，按照预收款-应预缴增值税税款计算土地增值税预征计征依据，并按照对应的预征率预缴土地增值税。由于商品房预售产生的收入应确认为销售收入，幸福公司还应按照相应规定计算企业所得税应纳税所得额。
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《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件二
第一条第（八）项第9目 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2017年第7号）
一、房地产开发项目分类及预征率
（一）住宅类
普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。
（二）生产经营类
写字楼（办公用房）3％，商业营业用房4%。
（三）车位4％。
（四）对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
二、房地产开发项目的分类界定按照政府有关部门制定的标准执行。
三、房地产开发企业采取预收款方法销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。
《中华人民共和国印花税暂行条例》
第七条 应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。
《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）
第四条 对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

黄小美
谢谢亲！便民服务真高效。
不客气！很高兴能帮到您。

埔小典
（公职律师）

悦悦
粤税有为，非常满意！欢迎您下次来询。
“典”点情，
“税”相伴，
不期而遇，
便是最美时光。

来源：国家税务总局驻广州特派员办事处（稽查局）
  国家税务总局广州市黄埔区税务局
  国家税务总局广州开发区税务局
编发：广州市税务局纳税服务和宣传中心



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