【税收实务】不动产司法拍卖中应关注的“税事”

山西政策君

近年来，司法拍卖登陆不少网络平台，有意向购买不动产的人在约定时间参加拍卖活动，最终竞得被执行人的不动产。纳税人在承受不动产的同时，需要考虑不动产更名过户的相关税费及所需手续，只有完成缴税后，才能领取不动产登记证。笔者在实际工作中发现，纳税人常常搞不清楚不动产司法拍卖中需要缴纳哪些税费。本文通过以下案例，结合相关税收政策进行分析。
一、案例介绍
薛某通过司法拍卖网络平台竞拍被执行人陈某名下一处住房，该住房未办理不动产登记证，系陈某从开发商处购置的商品住房，陈某已与开发商签订《商品房买卖合同》，并办理了商品房备案登记。薛某持人民法院出具的《执行裁定书》及《协助执行通知书》到税务部门申报缴税，税务部门认定该住房属于从被执行人陈某转移到其名下，因此应为存量房，即二手房屋交易，应依据相关文件征收被执行人陈某的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税等税费共计28704.01 元。又依据人民法院《拍卖公告》中“标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规和政策的规定，由买受人承担”之规定，认定薛某为税费承担人。
但薛某不认同，薛某认为经司法拍卖程序购买的是陈某签订《商品房买卖合同》的标的房屋及相关权利，并非是陈某具有所有权的房屋，因此认为其承受的房屋属于增量房，即应视同从开发商手中购置的商品房。薛某在缴纳税款后提起行政诉讼。
法院判决认定陈某通过《商品房买卖合同》对所购房屋享有处分、收益的权利，后因民事债务纠纷，陈某未履行生效法律文书确定的义务，案涉房屋被法院司法拍卖，所得款项清偿陈某所欠的债务，陈某已经实际取得了财产转让所得。法院拍卖成交属于销售不动产的应税行为，被执行人陈某具有缴纳增值税、城市维护建设税、个人所得税等纳税义务。拍卖法院发出的《拍卖公告》及拍卖法院与薛某签订的《拍卖成交确认书》已对该房屋的税费承担予以明确，薛某已签字确认交易过程中产生的税费由其承担，表明薛某的代缴行为属于自愿履行司法拍卖中确定的义务，该行为具有法律上既定力和羁束力。最终判决驳回薛某的诉讼请求。
二、政策解析
司法拍卖的案例越来越普遍，纳税人往往对被拍卖的不动产标的权属状况、是否应纳税费没有充分了解。结合上述判例，对以司法拍卖方式取得不动产所涉政策分析如下：
（一）
有关契税政策
《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”因此，在法律文书生效时即产生物权变更的效力。《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015 年第67 号）第一条规定：“根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。”前述判例中，法院依法作出执行裁定书，明确将陈某名下的房产裁定归薛某所有，薛某可持裁定书到房屋管理部门办理产权过户登记手续。
前述判例中，法院已经对该房屋的权属予以明确，执行裁定书生效时不动产权属即发生变动，税务机关可以正式受理纳税人的契税申报，与一般不动产交易申报缴税所需要提供的买卖合同、销售不动产发票等要件不同。根据《中华人民共和国契税法》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”薛某作为产权承受人应当缴纳契税。
（二）
有关增值税政策
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定：“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。”结合前述案例，陈某的房屋被人民法院司法拍卖，薛某经过拍卖程序取得陈某的房屋，是一种特殊的房屋销售买受方式，两者之间已构成房屋买卖关系。陈某销售房屋时，房屋虽未过户至其名下，但依据《营业税改征增值税试点实施办法》中关于销售不动产的注释“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税”。陈某已经取得对不动产的占有、收益、处分的权利，因此通过拍卖的方式让渡不动产所有权，陈某应为增值税纳税人，具有缴纳不动产增值税的纳税义务，同时也是城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的纳税人。
（三）
有关个人所得税政策
在确认薛某与陈某之间是一种不动产销售买受关系后，陈某出售不动产取得的所得应属于财产转让所得，应缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108 号）（2018 年条款修订）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3% 的幅度内确定。”上述判例中，纳税人陈某、税费承担人薛某未提供购房发票等房屋原值凭证，因此由税务机关按照核定征收方式征收个人所得税。
（四）
有关税费承担问题
《中华人民共和国税收征收管理法》第四条规定：“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。”在不动产交易实践中，买卖双方私下沟通税费由谁承担很常见，如约定由买方承担更名过户过程中双方所需缴纳的全部税款。买卖双方私下约定税款承担方出现税费承担人与纳税人不一致的情形，并不影响纳税人的认定，税务部门出具的申报表及税收完税证明中均依照法定纳税义务确定纳税人。司法拍卖作为一种特殊的产权转移方式，介入了人民法院这一主体，在实际工作中，法院对税费归属的判定不一。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2006〕18 号）第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”根据该规定，对于法律法规已经明确规定的纳税人，应由其履行纳税义务，而不应由法院予以判定。在不动产交易中，转让方为个人所得税、增值税的纳税义务人，承受方为契税纳税义务人，均有法律法规的明确规定，纳税人应按规定执行。结合上述案例，被执行人陈某作为转让方，应缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税，买受人薛某作为产权承受人应当缴纳契税。