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[契税] 【税法专题】财产税体系中的较为重要税种,也是地方财政收入生命线——契税

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2021-2-26 11:24:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
契税基本知识

一、含义:

        契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时,就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。
        契税,是指对契约征收的税,属于财产转移税,由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约,包括土地使用权转移,如国有土地使用权出让或转让,房屋所有权转移,应该称为土地、房屋权属转移,如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外,房屋所有权转移的方式还有很多种。其中,有两种常见的房屋权属转移,按规定要缴纳契税:因特殊贡献获奖,奖品为土地或房屋权属;或预购期房、预付款项集资建房,只要拥有房屋所有权,就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种,在土地、房屋交易的发生地,不管何人,只要所有权属转移,都要依法纳税。契税已成为地方财政收入的固定来源,在全国,地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移,方式各不相同,契税定价方法,也各有差异。

二、作用和意义:

(1)作用:改革开放后,国家重新调整了土地、房屋管理方面的有关政策,房地产市场逐步得到了恢复和发展。为适应形势的要求,从1990年开始,为了适应建立和发展社会主义市场经济形势的需要,充分发挥契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能全国契税征管工作全面恢复。
(2)意义:目前我国推进结构性减税的重要策略之一就是增强税制结构的协调性:一是各个税类之间的协调,二是各个税类内部各税种之间的协调。近年来实施的一系列结构性减税,货劳税和所得税都在减收,因此,从三个税类平衡的角度,有必要增加的是财产税。契税是我国财产税体系中的重要税种,已经成为地方财政收入某种意义上的生命线。契税改革及其与其他税种的协调配合,都是建设和完善财产税体系,以至构建稳定的地方税体系所必须深入研究的问题。

三、特征:

1)征收契税的宗旨是为了保障不动产所有人的合法权益。通过征税,契税征收机关便以政府名义发给契证,作为合法的产权凭证,政府即承担保证产权的责任。因此,契税又带有规费性质,这是契税不同于其他税收的主要特点。
2)纳税人是产权承受人。当发生房屋买卖、典当、赠与或交换行为时,按转移变动的价值,对产权承受人可征一次性契税。
3)契税采用比例税率,即在房屋产权发生转移变动行为时,对纳税人依一定比例的税率可征。

四、特点:

(1)契税属于财产转移税。
(2)契税由财产承受人缴纳。






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 楼主| 2021-2-26 11:35:34 | 显示全部楼层
纳税时需要注意的点

一、纳税义务时间:

纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日或者纳税人取得其他具有上地、房屋权属转移合同性质凭证的当日
(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的,纳税义务发生时间为法律文书等生效当日
(二)因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的,纳税义务发生时间为改变有关土上地、房屋用途等情形的当日
(三)因改变上地性质、容积率等上地使用条件需补缴土地出让价款,应当缴纳契税的,纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日

二、纳税义务人

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属(注),承受的单位和个人

【注】
转移土地(指土地使用权)、房屋权属(指房屋所有权),指以下行为:
1.土地使用权出让
2.土地使 用权转让
(1)包括 出售、赠与、互换
(2)不包括 土地承包经营权和 土地经营权的转移
3.房屋买卖、互换、赠与
4.以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属

凡是房产税征税的房屋范围均可作为契税的征税对象(农便函(2006)28号)

下列情形发生土地、房屋权属转移的,承受方应当依法缴纳契税:
1.因共有不动产份额变化的
2.因共有人增加或者减少的
3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素,发生土地、房屋权属转移的

三、纳税地点

(1)提交资料的地点:纳税人按下列类别向房地产交易中心办理。
(2)申报纳税的地点:纳税人凭房地产交易中心受理单向窗口申报纳税,窗口打印纳税申报表交纳税人。即办。
(3)缴纳税款的地点:纳税人在10日内凭纳税申报表到窗口开具完税证,并到制定代理银行缴纳税款。

其他说明:

(1)房地产交易中心通过网络向窗口传递纳税信息。
(2)纳税人凭完税证到房地产交易中心办理房产证

四、纳税申报流程:

根据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》( 国家税务总局公告2021年第9号)第一条规定,自2021年6月1日起,纳税人申报缴纳城镇土地使用税房产税车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时,使用《财产和行为税纳税申报表》。又根据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》(国家税务总局公告2021年第25号)第一条规定,纳税人申报缴纳契税时,应填报《财产和行为税税源明细表》(《契税税源明细表》部分)。

具体有关契税申报表填写的说明【点击跳转】更多其他税种的申报表填写方式【点击跳转】了解更多
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 楼主| 2021-2-26 15:33:34 | 显示全部楼层
        征收管理细则

        根据国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告(国家税务总局公告2021年第25号)所示:

        为贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》,切实优化契税纳税服务,规范契税征收管理,根据《中华人民共和国契税法》(以下简称《契税法》)、《财政部  税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(2021年第23号,以下简称23号公告)等相关规定,现就有关事项公告如下:


        一、契税申报以不动产单元为基本单位。


        二、以作价投资(入股)、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的,参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。

以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的,参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。


        三、契税计税依据不包括增值税,具体情形为:

        (一)土地使用权出售、房屋买卖,承受方计征契税的成交价格不含增值税;实际取得增值税发票的,成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

        (二)土地使用权互换、房屋互换,契税计税依据为不含增值税价格的差额。

        (三)税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。


        四、税务机关依法核定计税价格,应参照市场价格,采用房地产价格评估等方法合理确定。


        五、契税纳税人依法纳税申报时,应填报《财产和行为税税源明细表》(《契税税源明细表》部分,附件1),并根据具体情形提交下列资料:

        (一)纳税人身份证件;

        (二)土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证;

        (三)交付经济利益方式转移土地、房屋权属的,提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证,其中,土地使用权出让为财政票据,土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票;

        (四)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的,提交生效法律文书或监察文书等。

符合减免税条件的,应按规定附送有关资料或将资料留存备查。


        六、税务机关在契税足额征收或办理免税(不征税)手续后,应通过契税的完税凭证或契税信息联系单(以下简称联系单,附件2)等,将完税或免税(不征税)信息传递给不动产登记机构。能够通过信息共享即时传递信息的,税务机关可不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。


        七、纳税人依照《契税法》以及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的,应提供纳税人身份证件,完税凭证复印件,并根据不同情形提交相关资料:

        (一)在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料;

        (二)因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除,且土地、房屋权属变更至原权利人的,提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书;

        (三)在出让土地使用权交付时,因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的,提交补充合同(协议)和退款凭证;

        (四)在新建商品房交付时,因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的,提交补充合同(协议)和退款凭证。

税务机关收取纳税人退税资料后,应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理,不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。


        八、税务机关及其工作人员对税收征管过程中知悉的个人的身份信息、婚姻登记信息、不动产权属登记信息、纳税申报信息及其他商业秘密和个人隐私,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围,税务机关可依法处理。


        九、各地税务机关应与当地房地产管理部门加强协作,采用不动产登记、交易和缴税一窗受理等模式,持续优化契税申报缴纳流程,共同做好契税征收与房地产管理衔接工作。


        十、本公告要求纳税人提交的资料,各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局能够通过信息共享即时查验的,可公告明确不再要求纳税人提交。


        十一、本公告所称纳税人身份证件是指:单位纳税人为营业执照,或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书;个人纳税人中,自然人为居民身份证,或者居民户口簿或者入境的身份证件,个体工商户为营业执照。


        十二、本公告自2021年9月1日起施行。《全文废止和部分条款废止的契税文件目录》(附件3)所列文件或条款同时废止。


        附件:1.契税税源明细表

           2.契税信息联系单

           3.全文废止和部分条款废止的契税文件目录


契税税源明细表.pdf

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契税信息联系单.pdf

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全文废止和部分条款废止的契税文件目录.pdf

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 楼主| 2021-2-26 15:36:17 | 显示全部楼层
税率计算及例题

一、计税依据

        契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同,定价方法不同,因而具体计税依据视不同情况而决定。
        国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
        土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
        土地使用权交换房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说,交换价格相等时,免征契税;交换价格不等时,由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
        以划拨方式取得土地使用权,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
        为了避免偷、逃税款,税法规定,成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

房屋附属设施征收契税的依据。
1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。
2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。
个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外),应对受赠人全额征收契税。在缴纳契税时,纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》,税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税完税凭证上加盖个人无偿赠与印章,在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。
       出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过招、拍、挂程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。

二、计算方法:

契税采用比例税率。当计税依据确定以后,应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为:
应纳税额=计税依据×税率

三、例题

1.某国有企业1997年接受某其他企业以房产投资入股,房产市场价值为100万元;该企业还于1997年以自有房产与另一企业交换一.处房产,支付差价300万元;同年经批准企业取得出让土地一块,缴纳了出让金150万元。该地规定契税税率是5%,则该企业应纳契税为

解析:该企业应纳契税= (100+ 150+ 300) ×5% =27.5万元

2.某演艺人员购买一-栋公寓住房,成交价格110万元;转让其原有住房,成交价格为50万元;因参加国际比赛获奖受到奖励,奖品为- -套三居室住宅,其市场价格为60万元。如果当地政府规定的契税税率为5%,那么该人应缴纳契税为

解析:应纳契税税额= 110×5% +60×5%= 8.5万元。
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 楼主| 2021-2-26 15:37:46 | 显示全部楼层
税种分类及税率表

一、税种主要分类:

各类土地、房屋权属转移,方式各不相同,契税定价方法,也各有差异。契税的计税依据,归结起来有4种:
(1)是按成交价格计算。成交价格经双方敲定,形成合同,税务机关以此为据,直接计税。这种定价方式,主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
(2)根据市场价格计算。土地、房屋价格,绝不是一成不变的,比如,北京成为2008年奥运会主办城市后,奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时,定价依据只能是市场价格,而不是土地或房屋原值。
(3)依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起,房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元,B房价格40万元,AB两房交换,契税的计算,自然是两房差额,即10万元,同理,土地使用权交换,也要依据差额。等额交换时,差额为零,意味着,交换双方均免缴契税。
(4)按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年,国家以划拨方式,把甲单位土地使用权给了乙单位,3年后,经许可,乙单位把该土地转让,那么,乙就要补交契税,纳税依据就是土地收益,即乙单位出让土地使用的所得。

二、2020年税率表

9月1日,《中华人民共和国契税法》(以下简称契税法)将施行。近期,契税相关政策陆续发布,今天推出的是全国各地契税税率表。特别提醒!买房的朋友们注意~


契税法规定,契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。


各省(自治区、直辖市)契税具体适用税率,一起来看看吧↓

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TAX100提醒

财政部、国家税务总局日前发布《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部 税务总局公告2021年第29号),明确了契税法实施后继续执行的契税优惠政策。《公告》明确,《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)第一条、第三条中关于契税的政策继续执行。


第一条相关内容是:

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。


第三条相关内容是:

北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施财税〔2016〕23号文中的第一条第二项契税优惠政策。

该优惠税率列表如下:


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      契税优惠知识点:

一叶税舟整理


中华人民共和国契税法》于2020年8月11日经第十三届全国人大常委会第二十一次会议表决通过,自2021年9月1日起施行。


第六条 有下列情形之一的,免征契税:

(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

(六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。


第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:

(一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属;

(二)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。

前款规定的免征或者减征契税的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。


第八条 纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的,应当缴纳已经免征、减征的税款。

——《中华人民共和国契税法


      31个省市自治区执行契税法的税率确定




一、夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的,免征契税。


二、城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。

公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房,经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的,如属职工首次购买住房,比照公有住房免征契税。

已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的,免征契税。


三、外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行(或其分行),改制后的外商独资银行(或其分行)承受原外国银行分行的房屋权属的,免征契税。

——《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部 税务总局公告2021年第29号


除上述政策外,其他继续执行的契税优惠政策按原文件规定执行。涉及的文件及条款见下。

  


军建离退休干部住房移交地方政府管理是军队离退休干部住房保障和管理方式的调整,是军队住房制度改革的重要措施之一。为配合国务院、中央军委决策的顺利实施,免征军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税。

——《财政部 国家税务总局关于免征军建离退休干部住房移交地方政府管理所涉及契税的通知》(财税字〔2000〕176号

  


对资产公司接受相关国有银行的不良债权,借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的,免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。

——《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税〔2001〕10号


〔备注:享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司,及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外,资产公司所属、附属企业,不享受资产公司的税收优惠政策。〕

  


金融资产管理公司(中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司)按财政部核定的资本金数额,接收国有商业银行的资产,在办理过户手续时,免征契税、印花税。

——《财政部 国家税务总局关于4家资产管理公司接收资本金项下的资产在办理过户时有关税收政策问题的通知》(财税〔2003〕21号

  


对被撤销金融机构在清算过程中催收债权时,接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税。

——《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2003〕141号


〔备注:享受税收优惠政策的主体是指经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构,包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。除另有规定者外,被撤销的金融机构所属、附属企业,不享受本通知规定的被撤销金融机构的税收优惠政策。〕

  


对东方资产管理公司接收港澳国际(集团)有限公司的房地产以抵偿债务的,免征东方资产管理公司承受房屋所有权、土地使用权应缴纳的契税。

对港澳国际(集团)内地公司在清算期间催收债权时,免征接收房屋所有权、土地使用权应缴纳的契税。

对港澳国际(集团)香港公司清算期间在中国境内催收债权时,免征接收房屋所有权、土地使用权应缴纳的契税。

——《财政部 国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际(集团)有限公司有关资产税收政策问题的通知》(财税〔2003〕212号

  


对银监会各级派出机构承受中国人民银行各分支行无偿划转的土地、房屋用于办公设施的应免征契税。

——《财政部 国家税务总局关于银监会各级派出机构从中国人民银行各分支行划转房屋土地有关税收问题的函》(财税〔2005〕149 号)

  

对青藏铁路公司及其所属单位承受土地、房屋权属用于办公及运输主业的,免征契税;对于因其他用途承受的土地、房屋权属,应照章征收契税。

——《财政部 国家税务总局关于青藏铁路公司运营期间有关税收等政策问题的通知》(财税〔2007〕11号

  


对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的,免征契税。

对个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税。

——《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号

  


对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税。对售后回租合同期满,承租人回购原房屋、土地权属的,免征契税。

单位、个人以房屋、土地以外的资产增资,相应扩大其在被投资公司的股权持有比例,无论被投资公司是否变更工商登记,其房屋、土地权属不发生转移,不征收契税。

个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下,或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下,免征契税。

——《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号

  


三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的,免征契税。

四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房,按1%的税率计征契税;购买超过90平方米,但符合普通住房标准的改造安置住房,按法定税率减半计征契税。

五、个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房,按有关规定减免契税。

——《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号

  


一、关于契税政策

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。


(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。


(三)纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关

暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。

按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。


(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。


三、关于实施范围

北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策,上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。

上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。

——《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号

  


一、对进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属,免征契税。

二、对农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属,免征契税。

三、对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记,不征收契税。

——《财政部 税务总局关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知》(财税〔2017〕55号

  


(二)对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房,免征契税。

(一)对易地扶贫搬迁项目实施主体(以下简称项目实施主体)取得用于建设安置住房的土地,免征契税、印花税。

(四)在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的,按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例,计算应予免征的安置住房用地相关的契税、城镇土地使用税,以及项目实施主体、项目单位相关的印花税。

(五)对项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为安置住房房源的,免征契税、印花税。

——《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》(财税〔2018〕135号

  


对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税;对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

——《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第61号

  


一、对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权,免征契税。

六、本公告所称饮水工程,是指为农村居民提供生活用水而建设的供水工程设施。本公告所称饮水工程运营管理单位,是指负责饮水工程运营管理的自来水公司、供水公司、供水(总)站(厂、中心)、村集体、农民用水合作组织等单位。

对于既向城镇居民供水,又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位,依据向农村居民供水收入占总供水收入的比例免征增值税;依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征契税、印花税、房产税城镇土地使用税。无法提供具体比例或所提供数据不实的,不得享受上述税收优惠政策

——《财政部 税务总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第67号




一、为社区提供养老、托育、家政等服务的机构,按照以下规定享受税费优惠政策:

(三)承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的,免征契税。

——《财政部 税务总局 发展改革委民政部 商务部 生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》(财政部公告2019年第76号

  


一、《财政部 税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策的通知》(财税〔2018〕54号)等16个文件规定的税收优惠政策凡已经到期的,执行期限延长至2023年12月31日,详见附件1。


链接:其中关于契税的政策:

1、《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第61号

三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税。

八、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划,或者市、县人民政府批准建设(筹集),并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。


2、《财政部 税务总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第67号

一、对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权,免征契税。

六、本公告所称饮水工程,是指为农村居民提供生活用水而建设的供水工程设施。本公告所称饮水工程运营管理单位,是指负责饮水工程运营管理的自来水公司、供水公司、供水(总)站(厂、中心)、村集体、农民用水合作组织等单位。

对于既向城镇居民供水,又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位,依据向农村居民供水收入占总供水收入的比例免征增值税;依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征契税、印花税、房产税城镇土地使用税。无法提供具体比例或所提供数据不实的,不得享受上述税收优惠政策


3、《财政部 税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》(财税〔2018〕135号)、《财政部 税务总局关于福建平潭综合实验区个人所得税优惠政策的通知》(财税〔2014〕24号)规定的税收优惠政策,执行期限延长至2025年12月31日。


链接:其中关于契税的政策:

《财政部 税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》(财税〔2018〕135号


一、关于易地扶贫搬迁贫困人口税收政策

(二)对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房,免征契税。


二、关于易地扶贫搬迁安置住房税收政策

(一)对易地扶贫搬迁项目实施主体(以下简称项目实施主体)取得用于建设安置住房的土地,免征契税、印花税。

(五)对项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为安置住房房源的,免征契税、印花税。


三、其他相关事项

(一)易地扶贫搬迁项目、项目实施主体、易地扶贫搬迁贫困人口、相关安置住房等信息由易地扶贫搬迁工作主管部门确定。县级易地扶贫搬迁工作主管部门应当将上述信息及时提供给同级税务部门。


——《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财政部 税务总局公告2021年第6号)中关于契税的政策

  


一、企业改制

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制,包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司,有限责任公司变更为股份有限公司,股份有限公司变更为有限责任公司,原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%,且改制(变更)后公司承继原企业权利、义务的,对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。


二、事业单位改制

事业单位按照国家有关规定改制为企业,原投资主体存续并在改制后企业中出资(股权、股份)比例超过50%的,对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属,免征契税。


三、公司合并

两个或两个以上的公司,依照法律规定、合同约定,合并为一个公司,且原投资主体存续的,对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属,免征契税。


四、公司分立

公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税。


五、企业破产

企业依照有关法律法规规定实施破产,债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属,免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属,凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定,与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业土地、房屋权属,免征契税;与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,减半征收契税。


六、资产划转

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位,免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。

母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。


七、债权转股权

经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。


八、划拨用地出让或作价出资

以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的,不属上述规定的免税范围,对承受方应按规定征收契税。


九、公司股权(股份)转让

在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。


十、有关用语含义

本公告所称企业、公司,是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。

本公告所称投资主体存续,是指原改制重组企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业,出资人的出资比例可以发生变动。

本公告所称投资主体相同,是指公司分立前后出资人不发生变动,出资人的出资比例可以发生变动。


十一、本公告自2021年1月1日起至2023年12月31日执行。

——《财政部 税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第17号

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 楼主| 2021-2-26 15:48:05 | 显示全部楼层
最新契税法——契税法》9月1日实施后,契税的具体变化【点击跳转】进行了解)

一、契税2021年新规:

《中华人民共和国契税法2020811日正式通过,确定于202191日起施行,那么,新契税法中,契税2021年新规是什么呢;
1、契税2021年新规,第一:契税缴纳行为的新规定。契税2021年新规在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税;
2、契税2021年新规,第一:契税缴纳发生时间的新规定。契税2021年新规契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日;
3、契税2021年新规,第三:契税免征范围增加的新规定。契税2021年新规夫妻过户、子女继承房产免征契税;同时,契税2021年新规法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,免征契税。契税2021年新规对房地产的影响相比较之前的文件,更是有法可依,更有利于实施和维权

二、房屋契税2021年新规定:

1、房屋契税2021年新政策:第一,首套房屋契税2021年新政策。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;
2、房屋契税2021年新政策:第二,二套房屋契税2021年新政策。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房;
3、房屋契税2021年新政策:第三:纳税人申请享受税收优惠申报新政策。契税2021年新规纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关;
暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结;
4、房屋契税2021年新政策:第四:房屋契税2021年新政策适用范围。房屋契税2021年新政策具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。除北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实行契税2021年新政策第一条第二项之外,其余地区均适用房屋契税2021年新政策

三、契税税率由3%上调至5%

1、契税税率调整为3%5%?纯属借机炒作,购房恐慌?大可不必!将于202191日正式施行的《中华人民共和国契税法》,按照税制平移的原则,契税税率还是3%—5%,并没有发生变化,与1997年国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》里规的3%-5%的税率是一样的,并不存在契税税率调整为3%5%的说法;
2、契税税率调整为3%5%,之所以有人对此将信半疑,是因为现在执行的大部分是1%1.5%2%的契税税率,属于优惠税率。为调节房地产交易,税务局就明确提出:对个人购买家庭唯一住房,减按1%1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,减按1%2%的税率征收契税;
3、所以,大家千万不要认为你现在执行的是契税税率1%,明年契税税率调整为3%5%,新的契税法对契税税率没有做任何调整,3%-5%的契税政策一直都有,并不是契税税率调整为3%5%。只是现在从全国的情况来看,很多地方都有减免契税的政策,基本上没有5%的契税,大多数都是按照2-3%来征收。

四、法规汇总:

对于关于契税的相关法规条例的汇总,可以点击→(跳转←查询到契税相关的政策汇总
P.S.点击“跳转”即可进行页面的变化

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 楼主| 2021-2-26 15:54:03 | 显示全部楼层
热点问题

1:个人购买家庭唯一住房,契税应按多少征收?

  答:根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)第一条规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

2:个人购买家庭第二套住房,契税应按多少征收?

  答:根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)第一条规定,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
  家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

  【备注:北上广深不适用】

截屏2021-02-26 下午3.25.38.png

3:自然人购买第三套住房,契税税率是多少?

  答:根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)规定,自然人购买住房以家庭为单位(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)判定适用契税税率,且仅对个人购买家庭唯一住房、家庭第二套改善性住房享受契税优惠,购买第三套及以上的,根据本省确定的适用税率。

4:自然人互换住房,一方向另一方支付了差价,契税应由哪一方缴纳?

  答:根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第十条规定,土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。

5:爷爷将房屋赠与孙子,需要缴纳契税吗?

  答:根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照规定缴纳契税。房屋赠与属于转移土地、房屋权属行为。

6:父亲去世后,女儿继承父亲名下的住房,需要缴纳契税吗?

  答:根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)规定:一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

7:叔叔去世前,立遗嘱将名下的住房给侄子,需要缴纳契税吗?

  答:根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)规定:二、按照《中华人民共和国继承法》规定非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

8:夫妻离婚,双方通过析产的方式分割房屋产权,是否需要缴纳契税?

  答:根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函〔1999〕391号)规定,根据我国婚姻法的规定,夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

9:婚姻存续期间,丈夫把100%产权的住房,变更为夫妻双方各50%产权,还需要缴纳契税吗?

  答:根据《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)规定,在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

10:个人取得拆迁补偿款后重新购置房屋,需要缴纳契税吗?

  答:根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第三条规定,市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。

11:个人因房屋被征收而选择房屋产权调换,需要缴纳契税吗?

  答:根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第三条规定,市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

12:个人采用分期付款方式购买房屋,契税的计税依据是多少?

  答:根据《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税〔2004〕126号)规定:二、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。

13:个人通过抵押贷款的方式购买房屋,契税的纳税义务发生时间怎样确定?

  答:根据《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》(国税函〔1999〕613号)规定:购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋,当其从银行取得抵押凭证时,购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成,契税纳税义务已经发生,必须依法缴纳契税。

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 楼主| 2021-2-26 15:55:08 | 显示全部楼层
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(先税后证)
登记时,应当依法查验土地、房屋的契税完税、减免税、不征税等涉税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记

税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制

自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息(注),协助税务机关加强契税征收管理

各地税务机关应与当地房地产管理部门加强协作,采用不动立登记、交易和缴税一窗受理等模式,持续优化契税申报缴纳流程,共同做好契税征收与房地产管理衔接工作

【注】
1.具体转移土地、房屋权属有关的信息包括:自然资源部门的土地出让、转让、征收补偿、不动产权属登记等信息,住房城乡建设部门的房屋交易等信息,民政部门的婚姻登记、社会组织登记等信息,公安部门的户籍人口基本信息

2.本公告所称纳税人身份证件是指:单位纳税人为营业执照,或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书:个人纳税人中,自然人为居民身份证,或者居民户口簿或者入境的身份证件,个体工商户为营业执照
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