个人转让房产如何缴纳税款？

西藏政策君

个人转让房产是日常经济生活中一个比较普遍的行为，一直备受关注，涉及到的政策、税种、优惠十分复杂。那么个人转让房产到底需要缴纳哪些税呢？让我们按照住房和非住房条分缕析，以方便各位掌握。


01
转 让 住 房

（一）转让方
1．增值税
征税情形：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
免税情形：个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
具体计算：增值税=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
个人购买住房时间确认：以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，包括无偿受赠方式取得的住房，但是以其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

政策依据：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2．附加税费（以安徽为例）
（1）城市维护建设税：以增值税税额为计税依据，税率分别为7%、5%、1%（市区，税率为7%；县城、镇的，税率为5%；其他地区税率为1%）。自2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人（包括自然人）城建税减按50%征收。
  具体计算：城建税应纳税额=增值税×7%×50%
（2）教育费附加：以增值税税额为计税依据，税率为3%。（随增值税征免）。
具体计算：教育费附加=增值税×3%
（3）地方教育附加：以增值税税额为计税依据，税率为2%。（随增值税征免）。
具体计算：地方教育附加=增值税×2%
政策依据：
《安徽省财政厅 国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》（财税法〔2019〕119号）
3、个人所得税
征税情形：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
免税情形：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
此处“自用5年以上”是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。对于个人购房日期的确定，个人购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定;个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。
政策依据：
《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）
4、土地增值税
对个人销售住房暂免征收土地增值税
政策依据：
《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)
5、印花税
对个人销售或购买住房暂免征收印花税
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)


（二）受让方
1．契税
  （1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
政策依据：
《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）
2．印花税
对个人销售或购买住房暂免征收印花税
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

02
转 让 非 住 房

（一）、转让方
1．增值税
个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2．附加税费（以安徽为例）
（1）城市维护建设税：以增值税税额为计税依据，税率分别为7%、5%、1%（市区，税率为7%；县城、镇的，税率为5%；其他地区税率为1%）。自2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人（包括自然人）城建税减按50%征收。
具体计算：城建税应纳税额=增值税×7%×50%
（2）教育费附加：以增值税税额为计税依据，税率为3%。（随增值税征免）。
具体计算：教育费附加=增值税×3%
（3）地方教育附加：以增值税税额为计税依据，税率为2%。（随增值税征免）。
具体计算：地方教育附加=增值税×2%
政策依据：
《安徽省财政厅 国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》（财税法〔2019〕119号）
3、个人所得税
以财产转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”20%的税率缴纳个人所得税
4、土地增值税
个人出售非住房需要缴纳土地增值税，对能够提供合法、完整、准确的凭证，并能正确计算应纳税额的，应采取查账征收，纳税人转让房地产所取得的收入扣除项目金额后的余额，为增值额，根据增值额未超过扣除项目金额的比例，分别适用30%-60%不等的四级超率累进税率。
转让旧房的扣除项目金额，包括房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。
5、印花税
个人转让非住房签订的合同应当依照“产权转移书据”征收印花税。
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）

（二）受让方
1．契税（以安徽为例）
  自2019年3月1日起，对个人购买非住房，按照3%的税率征收契税。
政策依据：
《安徽省财政厅 国家税务总局安徽省税务局关于调整契税适用税率的通知》（财税法〔2019〕120号）
2．印花税
个人购买非住房签订的合同应当依照“产权转移书据”征收印花税。
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）
来源：中国税务杂志社
编辑：西藏税务