聊一聊我们衣食住行的“住”——契税

Cassie7

聊一聊我们衣食住行的“住”——契税

一、契税的定义和特点：

（一）定义

1.契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%～5%的幅度比例税率。

2. 契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属；或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。

（二）特点

（1）征收契税的宗旨是为了保障不动产所有人的合法权益。通过征税，契税征收机关便以政府名义发给契证，作为合法的产权凭证，政府即承担保证产权的责任。因此，契税又带有规费性质，这是契税不同于其他税收的主要特点。

（2）纳税人是产权承受人。当发生房屋买卖、典当、赠与或交换行为时，按转移变动的价值，对产权承受人可征一次性契税。

（3）契税采用比例税率，即在房屋产权发生转移变动行为时，对纳税人依一定比例的税率可征。

（4）契税属于财产转移税。

（5）契税由财产承受人缴纳。

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二、纳税的征收对象及范围和纳税义务人

（一）  征收对象及范围

契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括五项内容：

P.S.

1.房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。

2.房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。

（二）  纳税义务人

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。

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Cassie7 发表于 2020-12-18 16:41
二、纳税的征收对象及范围和纳税义务人（一）  征收对象及范围契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。 ...

三、纳税需要注意的地方

（一）纳税的税率

契税实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。

（二）2020年税率表

对于2020年的契税税率表可以看出来，是按照家庭几套房以及房屋面积来确定的契税税率

1.家庭的首套房子如果是90平米及以下就是最低的契税税率（1%）

2.同样的是首套房子，如果面积是90平米以上那么契税的税率就是1.5%，比1情况多了0.5百分点

3.当时第二套房子的时候90平米以下就是税率为1%，90平米以上的就是2%的税率，多了1个百分点

4.三套房子及以上的情况下就是不再考虑面积的影响，统一为3%

（注意：上面几种是标准的住宅收费标注，但当有40年产权的商业的时候，不管是多大的面积或者是第几套房子，都是统一按照3%的税率）

（三）  纳税的征收管理

（1）纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

（2）纳税期限

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

（3）纳税地点

契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。

（4）征收管理

纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。

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Cassie7 发表于 2020-12-18 16:43
三、纳税需要注意的地方（一）纳税的税率契税实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不 ...

四、契税的计税依据分类

1.对于按成交价来说适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，是以双方敲定产出合同，税务机关回一次作为依据

2.例一（对于市场价格）：北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

3.例二（交换差价）：如果A房价格为30万元，B房价格为40万元，A、B两个房交换，根据契税计算，自然两房是存在差额的，差价为10万元。

4.例三（收益定价）：假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

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Cassie7 发表于 2020-12-18 16:46
四、契税的计税依据分类1.对于按成交价来说适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，是以双方 ...

五、税额计算

（一）  计税依据

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

房屋附属设施征收契税的依据。

（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。在缴纳契税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

（二）  计算方法

契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：

应纳税额=计税依据×税率

例一：某国有企业1997年接受某其他企业以房产投资入股，房产市场价值为100万元；该企业还于1997年以自有房产与另外一企业交换一处房产，支付差价300万元；同年经批准企业取得出让土地一处，缴纳了出让金150万元。该地规定契税税率为5%，则该企业应纳契税为？

答：应纳契税为=（100+150+300）×5%=27.5万元

例二：某演艺人员购买了一栋公寓住房，成交价格为110万元；转让其原有住房，成交价格为50万元；因参加国际比赛获奖，奖品为一套三居室住宅，其市场价格为60万元。如果对当地政府规定的契税为5%，那么该交纳契税为？

答：（110+60）×5%=8.5万

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Cassie7 发表于 2020-12-18 16:53
五、税额计算（一）  计税依据契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不 ...

六、相应的税收优惠

（一）  一般规定

国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

此外，财政部、国家税务总局规定：自2000年11月29日起，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房，或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均可免征契税。

自2008年11月1日起对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免，并不能克服的客观情况。

土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

经外交部确认，依照中国有关法律规定以及中国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。

（二）  特殊规定

1.企业公司制改造

非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

2.企业股权重组

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

为进一步支持国有企业改制重组，国有控股公司投资组建新公司有关契税政策规定如下：

（1）对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。

（2）以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本规定的范围。

3.企业合并

两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定；合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

4.企业分立

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

5.房屋附属设施

对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

继承土地、房屋权属

对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

6.其他情形

（1）经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

（2）政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。

（3）企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

（4）对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税；成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

（5）公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。

（6）自2011年09月01日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

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Cassie7 发表于 2020-12-18 16:58
六、相应的税收优惠（一）  一般规定国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学 ...

七、相关政策

1. 根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第四条规定：契税的计税依据（二）：土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因此，赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的。

2. 另《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》[国税发（2006）144号]中第一条第二款明确规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。”

3. 现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。

4. 中华民国成立后，于1914年颁布契税条例。

5. 2021年9月1日起，《中华人民共和国契税法》施行，1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。

对于关于契税的历年法规条例的汇总，可以点击→（跳转）←查询到契税相关的政策汇总

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Cassie7 发表于 2020-12-18 17:04
七、相关政策1. 根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第四条规定：契税的计税依据（二）：土地使用权赠 ...

八、契税中的热点问题及回答

1.     农村集体土地承包经营权转移属于契税征收对象吗？

答：不属于，契税的征收对象有国有土地使用权的出让、土地使用权的转让、房屋买卖

2.     免征契税指的是什么意思

答：免征契税指的是等价交换的土地和房屋

3.     甲某以自有房产投资于乙企业。其房屋产权变为已某企业所拥有的，那么契税的交纳是由乙方来执行吗

答：是的，当乙企业在办理产权登记手续后，安家某人股房产现值来缴纳契税

4.     农村的集体土地承包经营权的转移属于土地使用权的转让吗

答：不属于，必须是以出售、赠与、交换或者其他方式来讲土地使用权转移给其他单位和个人的行为称之为转让

5.     在取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地的使用权的时，来用于工业园的建设的时候可以享受减免契税优惠待遇吗

答：不可以，只有在债权人承受破产企业房屋权属抵偿债务的时候可以