房地产开发企业销售自行开发商品该如何计算土地增值税？

黑龙江政策君

房地产开发企业销售自行开发商品主要有：普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产。

应纳税额计算：
第一步，计算土地增值额
增值额 =收入额 -扣除项目金额
第二步，计算增值率
增值率 =土地增值额÷扣除项目金额× 100%
第三步，根据增值率确定适用税率的档次和速算扣除系数
第四步，套用公式计算税额。公式为：
应纳税额 =增值额×税率 -扣除项目金额×速算扣除系数

【注意】出售新房、旧房，出售土地与房屋，扣除项目不同。
土地增值税扣除项目共 6项：1. 取得土地使用权所支付的金额，2. 房地产开发成本，3. 房地产开发费用，4. 与转让房地产有关的税金，5. 财政部规定的其他扣除项目，6. 旧房及建筑物评估价格


例： 2020年6月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得不含税收入 7000万元，转让环节可扣除的税金及附加合计 70万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费 2500万元，房地产开发成本 1500万元，利息支出 100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为 5%。该公司应缴纳多少土地增值税？

  答：（1）确定转让收入 7000万元
  （2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为 2500万元，②房地产开发成本为 1500万元，③房地产开发费用为 100+（ 2500+1500）× 5%=300（万元），④与转让房地产有关的税金为 70万元，⑤从事房地产开发的加计扣除为：（ 2500+1500）× 20%=800（万元），⑥转让房地产的扣除项目金额为：扣除项目金额合计 =2500+1500+300+70+800=5170（万元）
（3）计算转让房地产的增值额 =7000-5170=1830（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率 =1830/5170× 100%=35.4%，适用税率为 30%
（5）应纳土地增值税 =1830× 30%=549（万元）
  


  内容| 大庆市税务局财产和行为税科
  排版 | 大庆市税务局纳税服务中心


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