大庆税务热点问答精选（五）

黑龙江政策君

1.企业将自建商品房转为自用，是否视同销售确认收入?




问：某房地产开发企业将自建商品房转为自用，是否视同销售确认收入缴纳企业所得税?
答: 根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函[2008]828号）第一条规定:“企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
(一）将资产用于生产、制造、加工另一产品;
(二）改变资产形状、结构或性能；
(三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；
(四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；
(五）上述两种或两种以上情形的混合；
(六）其他不改变资产所有权属的用途。”
因此，房地产开发企业将自建商品房转为自用，所有权未发生转移，不需要视同销售确认收入。




2.房地产开发企业开发的产品如何确定完工时间?
问：某房地产开发企业“威尼斯广场”小区项目预售5年，商品房销售率达到8%，仍未进行完工结算，请问房地产开发企业开发的产品如何确定完工时间?
答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三条规定：“企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工:
(一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》 (国税函(2010) 201号)规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
因此，开发产品只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年(完工年度)应纳税所得额。

排版 | 大庆市税务局纳税服务中心


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