“满二”“满五唯一”搞不懂？一文打包看这里！

安徽政策君

“满二”“满五唯一”搞不懂？一文打包看这里！

  我们常在二手住房交易时听到“满二”、“满五唯一”这些说法，作为不了解情况的纳税人往往是听得犹如坠入云间，那么今天小编就带大家看看个人转让二手住房所涉及到的那些税费种类吧！

满二、满五唯一何处来
满二：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》（财税【2016】36号）文件规定。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。注：北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
满五唯一：根据《财政部 国家税务总局 建设部 关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字【1999】278号）文件规定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。另外根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发【2006】108号文件和其他相关文件规定，纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，按照转让住房的的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，再按20%的适用税率计算缴纳“财产转让所得”项目个人所得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税。目前安徽按1%征收。
这就是我们常说的满二、满五的由来和政策依据，对于其中能不能免征增值税还要看是不是家庭唯一生活用房，也就是我们常说的满五唯一。当然，在二手住房交易中涉及到的税费不仅仅就是增值税和个人所得税，下面我们就来看看到底还涉及哪些税费种。
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个人二手住房交易税费全览

转让方：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税、个人所得税。
承受方：契税、印花税。
上面已经介绍了增值税和个人所得税，我们就来看看其他剩下的税费种。
1.城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：作为增值税的附加税费，城市维护建设税、教育税附加、地方教育税附加随增值税一同征收。
2.印花税：根据《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税【2008】137号）文件规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
3.土地增值税：根据《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税【2008】137号）文件规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
4.契税：根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税【2016】23号）文件规定，（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北京、上海、广州、深圳市不享受该项优惠）。对于购买第三套以上住房的，按照3%税率征收契税。
划重点：根据财税法【2019】119号文件规定，增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育费附加。作为买卖二手住房的个人在房产交易涉及到上述税种时可享受减半征收政策。

税费计算实例

一、个人转让未满两年住房；购买方为家庭首套住房
王先生在2020年10月向李先生购买了一套位于芜湖市区的二手住房，价值126万元（含税），面积100平方，该房屋为李先生2019年1月购入；该房屋为王先生家庭购买的首套住房。那么王先生和李先生该如何缴纳税费：
1.卖方李先生：
不“满二”缴纳增值税： 1260000÷1.05×0.05=60000元
城市维护建设税： 60000×7%×50%=2100元（市区为7%，县城、建制镇为5%）
教育费附加：60000×3%×50%=900元
地方教育费附加：60000×2%×50%=600元
个人所得税： 1260000÷1.05×0.01=12000元
印花税、土地增值税免征
所以李先生共需缴纳税费：60000+2100+900+600+12000=75600元
2.买方王先生：
契税：1260000÷1.05×0.015=18000元
印花税免征
所以王先生共需缴纳税费：18000元
二、个人转让已满两年但未满五年住房，购买方为家庭第二套改善性住房
王先生在2020年10月向李先生购买了一套位于芜湖市区的二手住房，价值120万元，面积95平方，该房屋为李先生2017年1月购入；该房屋为王先生家庭购买的第二套住房。那么王先生和李先生该如何缴纳税费：
1.卖方李先生：
该住房已满两年免征增值税，城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加同时减免。
个人所得税：1200000×1%=12000元（满二不满五）
印花税、土地增值税免征
所以李先生共需缴纳税费：12000元
2.买方王先生：
契税：1200000×2%=24000元
印花税免征
所以王先生共需缴纳税费：24000元

二手房过户办理契税资料：
1、买卖方 夫妻双方身份证复印件
2、买卖方 夫妻双方及未成年子女户口本首页及所在页复印件
3、买卖方 结婚证复印件
4、房产证复印件
5、存量房网签合同2份
6、家庭住房情况查询表
7、贷款购房者及非住宅购买者需提供评估报告单

好了，关于个人买卖二手住房的税费信息分享就到这里了，大家记住了吗？
来源：国家税务总局芜湖市繁昌区税务局
审核：芜湖市税务局货物和劳务税科
  芜湖市税务局个人所得税科
  芜湖市税务局财产和行为税科
编发：芜湖市税务局纳税服务中心（税收宣传中心）