《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》解读

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《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》解读

     一、公告制订背景
  为切实做好房地产开发项目的土地增值税清算管理工作，进一步统一规范全省土地增值税开发项目管理、纳税申报、政策执行、清算要求和清算流程，省局在充分调查研究、广泛听取意见的基础上，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等政策规定，制订了本公告。
  二、具体条款解读
  （一）土地增值税项目登记和纳税申报
  根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第六条“主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。”要求和税务总局纳税服务规范规定，公告规定了纳税人要进行土地增值税开发项目登记的要求，并统一设置了《房地产开发项目情况登记表》，便于纳税人进行开发项目登记。即：新开发的房地产开发项目在首次报送《土地增值税预缴纳税申报表》时，附报《房地产开发项目情况登记表》；已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目应在本公告施行后的2个月内补报《房地产开发项目情况登记表》。
  公告重申了土地增值税预缴申报和清算申报要求，并对实际执行中纳税人普遍反映清算申报后再转让房地产取得收入如何办理纳税申报进行了统一明确，即：纳税人在清算申报之日后至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，要求先按预征率预缴土地增值税，并报送《土地增值税预缴纳税申报表》，待清算审核结束后，再填报《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》，对上述房地产转让收入按清算后再转让规定重新计算土地增值税后多退少补。对纳税人在清算审核结束后发生的房地产转让收入，按清算后再转让规定计算土地增值税，并报送《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》。公告还同时发布了《土地增值税预缴纳税申报表》、《土地增值税清算纳税申报表》和《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》。
  （二）土地增值税清算受理
  一是对税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，主管地税机关确定进行清算时，公告统一明确了税务机关下达的清算通知文书，即：对于符合《清算规程》第十条规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管地税机关确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算手续。
  二是细化明确了税务机关受理清算申报要求，即：主管地税机关收到纳税人清算资料后，应及时对清算项目是否符合清算条件、报送资料是否齐全等情况进行初审，并在10个工作日内（纳税人补正材料时间不计算在内）做出是否受理的决定。
  三是重申了税务机关对不按规定进行土地增值税清算纳税人的税务处理。即：对应进行土地增值税清算的纳税人或经主管地税机关确定并通知清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
  （三）土地增值税清算审核
  一是公告明确规定了土地增值税清算的法律责任，即：土地增值税纳税人是土地增值税的清算主体，对其清算申报的真实性、准确性和完整性负责，并承担相应法律责任。
  二是明确了主管地税机关清算审核时限，即：一般应在受理纳税人清算资料后90个工作日内完成清算审核工作。情况复杂确需延长清算审核时间的，须报经县级以上地方税务局（分局）局长批准给予延长。
  三是明确了清算审核中税务机关和纳税人的权利义务。即：对在清算审核过程中发现问题时，主管地税机关可约谈纳税人，纳税人应配合主管地税机关就清算项目审核中存在的有关问题进行解释、说明、举证，并提供相关证明材料。
  四是明确了税务机关清算审核结论告知文书和告知流程，即：要求主管地税机关审核结束后下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人，由纳税人调整并确认土地增值税清算申报相关内容，并在主管地税机关规定的时限内办理补、退税工作。对经审核后确认符合税收优惠政策的项目，要求纳税人在调整并确认土地增值税清算申报相关内容的同时，申请办理税收优惠手续。
  （四）土地增值税清算核定征收
  一是明确了核定征收方法和具体要求，即：对按核定征收方式进行清算的项目，主管税务机关应采取通过当地国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。但清算项目的核定征收率原则上不得低于5%。
  二是明确了税务机关核定清算审核结论告知文书和告知流程，即：主管地税机关清算审核结束后，应及时下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人，由纳税人调整并确认土地增值税清算申报相关内容，并在主管地税机关规定的时限内办理补、退税工作。
  （五）四项开发成本核定
  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。鉴于各地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料不一，全省统一标准，既不科学，也难以统一，为使核定更接近于当地实际，公告将核定方法授权予各主管地税局确定。
  （六）公告执行时间
  公告从2015年6月1日起施行。

  浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告