关于《纳税人跨区（县）提供不动产经营性租赁服务增值税征收管理操作办法（试行）》的公告的解读

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关于《纳税人跨区（县）提供不动产经营性租赁服务增值税征收管理操作办法（试行）》的公告的解读

  
      根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）有关规定，加强对纳税人在本市跨区（县）提供不动产经营性租赁服务的征收管理，规范相关纳税人的税务处理，统一各区县操作，结合本市实际，本市制定了《纳税人跨区（县）提供不动产经营性租赁服务增值税征收管理操作办法（试行）》，（以下简称“公告”），对政策执行中的相关具体问题进行了明确。
  为便于大家进一步对《公告》的理解，现将《公告》主要内容解读如下：
  一、公告拟定的背景
  36号文和16号公告规定，纳税人跨县（市、区）提供不动产经营性租赁服务，应按照规定的纳税义务发生时间和计税方法，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。为确保上述规定的贯彻落实，我们结合本市实际情况，对跨区（县）提供不动产经营性租赁服务的适用范围、预征率与预缴税款的计算、预缴申报和发票代开等事项进行明确。
  二、公告明确的主要内容
  （一）关于适用范围
  单位和个体工商户（以下简称纳税人）在本市跨区（县）提供不动产经营性租赁服务，适用本办法。包括外省市纳税人在本市跨区（县）出租不动产和本市纳税人在本市跨区（县）出租不动产。
  本市纳税人，不动产所在地与机构所在地在同一区县的，不适用本办法，直接在机构所在地申报纳税。
  境外单位以经营性租赁方式在本市出租不动产的，按照试点实施办法的有关规定由承租方代扣代缴。
  （二）预征率和预缴税款计算
  1．明确租金收入不包含向承租方收取的押金，押金属于合同双方为保证合同履行而由承租方向出租方提供的一定金额的担保，并且应在双方约定的租赁期满后由出租方全额返还给承租方，但如发生承租方以押金来抵充应付租金的情况，由于此时的押金已改变其本身性质，就应计入租金收入。
  2．介绍了纳税人出租不动产的预征率，并区分三种不同情况介绍了各自的预缴税款计算方式。
  纳税人在计算预缴税额时，应注意不含税销售额的换算：一般计税方法应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%；简易计税方法应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%；个体工商户出租住房应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
  （三）预缴申报
  为了减轻纳税人的负担，在所提交的资料中提示了部分资料仅在首次预缴申报时提供，作为该项应税服务的基本信息登记，在首次申报已提供这些资料的纳税人在以后申报中，信息未发生变化的，无需再提供这些资料。
  考虑到租赁服务如属于转租的，一般情况下转租方无法提供产权人的产权证明原件，因此对于相关不动产权属证明材料一律只要求提供复印件。
  （四）代开发票
  规定了2种不得申请代开增值税专用发票的情况：
  1．纳税人向其他个人出租不动产；
  2．取得的租金收入享受免征增值税优惠的。
  三、明确享受小微企业免征增值税政策的纳税人，其取得的跨区县不动产租金收入暂不实行预缴，需代开增值税发票的，应向不动产所在地税务机关申请代开。
  四、明确办法自2016年5月1日起执行。