关于《纳税人跨区（县）转让不动产增值税征收管理操作办法（试行）》的公告的解读

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关于《纳税人跨区（县）转让不动产增值税征收管理操作办法（试行）》的公告的解读

  
   

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）有关规定，加强对纳税人在本市跨区（县）转让不动产的征收管理，规范相关纳税人的税务处理，统一各区县操作，结合本市实际，本市制定了《纳税人跨区（县）转让不动产增值税征收管理操作办法（试行）》，（以下简称“公告”），对政策执行中的相关具体问题进行了明确。

  为便于大家进一步对《公告》的理解，现将《公告》主要内容解读如下：
  一、公告拟定的背景
  36号文和14号公告规定，纳税人跨县（市、区）转让不动产，应按照规定的纳税义务发生时间和计税方法，向不动产主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。为确保上述规定的贯彻落实，我们结合本市实际情况，对跨区（县）转让不动产的适用范围、预缴税款计算、预缴管理、发票开具等事项进行明确。
  二、公告明确的主要内容
  （一）关于适用范围
  单位和个体工商户（以下简称纳税人）在本市跨区（县）转让其取得的不动产，适用本办法。包括外省市纳税人在本市跨区（县）转让其取得的不动产和本市纳税人在本市跨区（县）转让其取得的不动产。
  本市纳税人，不动产所在地与机构所在地在同一区县的，不适用本办法，直接在机构所在地申报纳税。
  境外单位在本市转让其取得的不动产的，按照试点实施办法的有关规定执行。
  （二）预缴税款计算
  明确纳税人转让不动产预征率为5％，并区分三种不同类型介绍了各自的预缴税款计算方式：（1）纳税人转让非自建不动产的，按取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的差额为销售额计算应预缴税款。纳税人按上述差额方法预缴税款的，必须提供14号公告第八条所列的合法凭证，否则不能扣除；（2）纳税人转让自建不动产以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应预缴税款；（3）个体工商户转让本市范围内的住房，按照现行的个人转让住房的标准计算。
  （三）预缴申报
  1.价格审核
  纳税人转让取得的不动产，必须先到不动产所在地税务机关就转让价格进行价格审核，并明确纳税人转让价格明显偏低且不具有合理商业目的，或者向其他单位或者个人无偿转让不动产，以税务机关核定价格作为转让不动产的计税价格。
  2.预缴需提交的资料
  原纳税人转让取得的不动产，均在不动产所在地的税务机关代开，此次营改增后，除其他个人纳税人外，符合规定的纳税人均可自行开具发票，纳税人应在办理转让不动产预缴税款时提供自行开具的发票。
  （四）代开发票
  规定了2种不得申请代开增值税专用发票的情况：
  1.纳税人向其他个人转让不动产；
  2.转让不动产享受免征增值税优惠。
  三、明确办法自2016年5月1日起执行