河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知 豫地税函〔2010〕202号

吴祖丽

河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知

豫地税函〔2010〕202号

各省辖市地方税务局、省局直属各单位：

现将《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）转发给你们，请结合以下意见认真贯彻执行。

一、关于“核定征收率”适用范围问题。

《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）第二条的“土地增值税核定征收率”仅适用于房地产开发项目；对非房地产企业，应按照土地增值税的有关规定进行清算，无法清算的，报省局批准后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税；对个人转让二手房，符合减免税条件的，应按照规定办理减免税手续，享受减免税政策，对于不符合减免税条件的，在清算中又无法准确计算收入、扣除项目的，可按《通知》中第五条的核定征收率征收土地增值税。

二、关于“计税价格明显偏低”的问题。

《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

三、关于经济适用房问题。

经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税；在土地增值税清算时无法准确进行清算的，按照普通标准住宅2%核定征收土地增值税。

四、关于我省普通住房具体标准的问题。

根据《河南省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（豫地税函〔2010〕102号）文件的规定，我省普通住房原则上同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建造面积在120平方米以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定）。

五、关于地下室、车库的归属问题。

房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。

房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

六、关于中介机构的问题。

根据《河南省地方税务局关于税务中介机构进行土地增值税清算鉴证有关问题的通知》（豫地税函〔2007〕113号）文件规定：“凡是经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，纳入河南省注册税务师管理中心备案管理的税务师事务所，并经过省级税务机关审查合格在省级报刊予以公示的税务师中介机构”方能办理土地增值税清算鉴证业务，符合准入条件的税务中介机构名单详见附件。各地应严格按豫地税函〔2007〕113号文件规定执行。对冠名“河南XX税务师事务所”的，在河南省境内可跨地区办理土地增值税清算鉴证业务。（此次实效）

七、为简化程序，方便纳税人，对以下个人转让不动产行为明确为备案类减免。

（一）个人销售住房。

1．政策依据：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

2．应备案的减免税资料：

（1）二手房减免税登记备案表；

（2）买卖双方居民身份证明；

（3）房屋买卖合同；

（4）房屋产权证或土地使用证；

（5）税务机关要求报送的其他资料。

（二）个人之间互换自有居住用房地产。

1．政策依据：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税〔1995〕048号）

2．应备案的减免税资料：

（1）二手房减免税登记备案表；

（2）互换住房双方居民身份证明；

（3）互换住房的协议、由公证机关出具的公证书；

（4）互换住房的房屋产权证或土地使用证；

（5）税务机关要求报送的其他资料。

（三）继承、赠与的房地产。

1．政策依据：《土地增值税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税〔1995〕048号）

2．应备案的减免税资料：

（1）二手房减免税登记备案表；

（2）赠与双方居民身份证明；

（3）房产所有权证；

（4）属于继承房屋产权、土地使用权的，继承人应当提交公证机关出具的“公证书”；

（5）属于赠与房屋产权、土地使用权的，应提交赠与双方当事人的有效身份证件；证明赠与人和受赠人直系亲属关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书；证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书。

（6）税务机关要求报送的其他资料。

上述纳税人应向主管税务机关提请备案，按要求报送有关资料，经县（市、区）级税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行；纳税人未按规定备案的，一律不得减税、免税。

“二手房减免税登记备案表”由各省辖市结合其他税种一并自行设计，并要求基层工作人员在填写时必须签署具体意见。