90秒普法 | 小区广告收入，你也有份

安徽政策君

90秒能做什么？？？

90秒很短
可能 耳机中的歌曲方才 飘出半首
可能 路口里的红灯仍在 慢慢倒数
可能 购物车的订单还没 比价结束
可能 家里人的电话还在 温暖嘱咐

但是我们能把90秒“变长”

安徽普法推出全新栏目
——【90秒普法】——

让你90秒代入一段生动场景，轻松一下！
让你90秒了解一个兴趣话题，抓紧分享！
让你90秒收获一点法律知识，立马有用！

准备好了吗？
我们一起感受法治的
公平与正义
力量和温度

让我们先用90秒看看今天能收获什么吧



瘦身、培训、搬家、装修、电商活动……
小伙伴们是不是
也经常在自家小区的电梯里、
房屋外墙上、门闸、道闸上
看到这些广告呢?

作为小区业主的你有没有想过，
这些投放在小区公共区域的广告由谁管理?
产生的收益该归谁?



案例
2019年3月底，林女士在某小区购买了一套公寓。购房合同中明文规定：本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的公共部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有。而林女士认为公共部分收益权应该归业主所有，遂拒绝签署合同。
一起来看看民法典是如何保护业主权益的吧






民法典对于小区共有部分收入的规定
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条延续《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利，《中华人民共和国民法典》二百八十二条新增加一条关于业主共有部分产生收入归属的规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。有了这条法律规定，以后业主向小区物业管理公司或其他管理人主张共有部分的收入，就有更为明确的法律依据了。


小区内哪些部分属于业主共有，哪些不是呢?
说到小区业主共有部分，我们首先要先了解“建筑物区分所有权”这个概念，“建筑物区分所有权”是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分的共有和共同管理权。当你购买了某小区的房屋后，除了对自己的房屋享有所有权外，还对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。

《中华人民共和国民法典》第二百七十四、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：

(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外;
(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;
(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施;
(4)物业服务用房;
(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;
(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。



利用共有部分可以产生的收益及分配规则
利用小区共有部分进行营利的形式多种多样，如电梯、门闸、道闸、建筑外墙等公共区域的广告收益;小区公共区域的停车费收益;小区公共区域内出租的摊位收益;利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入;自动售卖机的场地费;快递柜入场费等等，这些收益在扣除合理的成本之后，都应属于小区业主公有收益，要纳入全体业主的钱袋子。

但收益不是按照业主人数平均分配的，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十三条的规定，对于这部分收益的分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配，也就是说，专有部分面积所占比例越大的业主，可以分得的收益就越多。
来源：安徽普法