不容忽视的容积率

广东政策君

案例情况：
近期，税务人员对某企业实施检查时发现，该单位4幢厂房从2018年7月开始要缴交房产税。该房产原值2600万元（不含地价），其中房屋总建筑面积15000平方米，房屋占地面积8000平方米，宗地总面积31000平方米，土地价值930万元，土地单位面积价值300元/平方米，宗地容积率为0.4839。

  该单位财务人员由于对于政策理解不透，未注意到该宗地容积率低于0.5，仅按占地面积计算土地价值240万元并入房产原值缴纳房产税，导致该单位2018年和2019年缴纳房产税不足。
税务分析
根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

  换句话说，在确定计入房产原值的地价前，要先用以下公式计算宗地容积率：
宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积÷总用地面积

  因此，该单位应按照建筑面积的2倍计算应计入的土地价值，共计900万元，税务人员对该单位补征2018和2019年房产税，并依法收取了滞纳金和0.5倍罚款。


风险提示
在申报房产税时，不仅要把取得土地的价值按照规定计入房产原值，还要注意容易让人忽视的容积率。

如果宗地容积率低于0.5的，记得要按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，避免因政策理解不到位导致的涉税风险。
（注：政策如有变动，请以最新政策法规为准）

来源：深圳税务
供稿：税收大数据和风险管理局、深汕合作区税务局
编发：纳税服务和宣传中心