一手房、二手房税收政策汇编

曾楚涵

二手房税收政策汇总

一、增值税

1、非住房

个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2、住房

①北京、上海、广州、深圳以外地区：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税

②北京、上海、广州、深圳：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

3、《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定：

“纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”

4、非房地产企业销售不动产

二、个人所得税

根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

①（卖价—买价）×20%

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

②核定征收：卖价×（1%~3%）

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。《青岛市地方税务局关于明确自然人申请代开发票个人所得税核定征收有关问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第3号）规定：首次转让已购公有住房、解困工程住房、集资自建住房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，征收率1%，转让其他住房，征收率2%。

③拍卖核定：卖价×3%

个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。司法拍卖适用3%。

④满五唯一免税

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。转让非住宅不享受满五唯一免税政策。

三、城建、教育费附加

城市建设维护费税=缴纳的增值税×7%

教育费附加=缴纳的增值税×3%

地方教育费附加=缴纳的增值税×2%

城建和附加的征免范围同增值税相同，个人和小规模纳税人减半征收。

四、土地增值税

①个人销售住房暂免征收土地增值税。

②个人转让除住房以外的存量房地产，其他主体转让不动产，需按规定申报缴纳土地增值税，土地增值税征收计算征收和核定征收两种方式。

计算征收：税率30%-60%（超率累进税率），增值额=（合同金额-扣除项目金额）。

扣除项目：取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关费用；旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率；在转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、印花税、购入时的契税（需提供契税完税凭证，只在不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形下适用），不包括增值税。

不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。“每年”：按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

核定征收：税率5%-7%，计税依据为合同金额，具体依据《国家税务总局青岛市税务局公告 2018 年第23号》文件。

五、契税

六、印花税
①买卖。

住房：个人销售或购买住房暂免征收印花税。

非住房：买方卖方各承担交易价格×0.05%的印花税。

②房产证，每本5元印花税。

上述印花税（不含证券交易印花税）个人、小规模纳税人减按50%征收。

一手房销售税收汇总

一、增值税

二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

三、土地增值税

1、预缴

预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率

预征率：青岛市规定对于普通住宅，每平方米销售价格在 20000 元（含增值税）以下的，预征率为 2%；每平方米销售价格在 20000 元（含增值税）以上的，预征率为 2.5%。对于非普通住宅，每平方米销售价格在 20000 元（含增值税）以下的，预征率为 2.5%；每平方米销售价格在 20000 元（含增值税）以上的，预征率为3.5%。对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为 2%外，其余房地产预征率为 3.5%。

2、清算

项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额

增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%）

增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入＋允许扣除的土地价款×9%）/（1+9%）

增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加

①开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。②不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。

四、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×万分之五

五、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

作者：

张贞生 （山东德衡律师事务所税法团队）

山东德衡律师事务所高级联席合伙人、税法业务部主任，有13年的税务部门业务工作经历，长期在税务局政策法规、稽查、重点税源管理、纳税评估等部门工作，积累了丰富的税收征管及检查经验。熟悉税务部门管理及检查工作流程和方法。曾入选国家税务总局企业所得税人才库和省级税务机关业务能手。是多家大中型企业税收顾问，为多起并购交易、涉税风险应对事项提供专项服务。
迟海鸣 （山东德衡律师事务所税法团队）

山东德衡律师事务所联席合伙人、税法业务部副主任，注册税务师，曾供职于青岛市保税区国税局14年，主要从事增值税、企业所得税、国际税收等法律法规研究、执行及评估检查等工作，熟知税收政策执行及落地相关规则。曾入选国家税务总局国际税收非居民管理人才库及原青岛市国家税务局反避税人才库，多次参与总局立法调研和规范性文件修订工作，参与编写总局《“走出去”企业工作指南》，多次被上级税务机关抽调参与对房地产行业、税收优惠专项检查工作。