这个企业的城镇土地使用税应该什么时候缴？

曾楚涵

前几日，有网友提供了这么一个案例。我感觉这个案例还挺典型的，值得大家讨论一下：

某企业以出让方式取得了一块土地，

出让合同内容中注明供地时间：2020年9月1日前供地；

出让合同落款签字时间：2019年9月1日；

企业在2019年12月29日缴纳了该地的契税，办理了土地使用证。

请问：该企业应该何时缴纳城镇土地使用税？

有关城镇土地使用税纳税义务发生时间有这么一个文件：

财税〔2006〕186号第二条：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题　

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；

合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

政策规定虽然很明确，但遇到实务问题，还是让人难以抉择。于是有了各种观点：

第一种观点：合同约定交付土地时间，是2020年9月1日前，也就是说最迟是2020年8月31日交付，从次月缴纳，就是2020年9月开始缴纳城镇土地使用税。

第二种观点：合同约定的交付土地时间2020年9月1日前，从签订到交付的期间过长，过于模糊，不是一个明确的交付时间，所以不予认可。按照186号文件中第二款，未约定交付土地时间处理，也就是按合同签订的次月， 2019年10月开始缴纳城镇土地使用税。

第三种观点：企业是2019年12月29日缴纳了该地的契税，办理了土地使用证，2020年1月开始缴纳城镇土地使用税。

我的意见是第三种观点。

这个问题，大家都会纠结与合同约定的时间和合同签订时间，但本案例中，不仅仅有合同，还有一个明确的办理土地使用证的时间，那就是2019年12月。办证，是一个明确的土地被批准征用的时间，所以应该优先用办证时间来确定纳税义务发生时间。也就是被批准征用的次月2020年1月开始缴税是恰当的。政策依据如下：

《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

从另一方面来说，合同约定交付土地时间，是2020年9月1日前。也就是说从2019年9月1日~2020年8月31日，在此期间任何一个时点交付土地，都是符合合同约定的交付土地时间。而缴纳契税办理土地使用证，是将这个土地交付期间，固定到了一个确切的时点2019年12月。从次月起，也就是2020年1月缴税，与财税〔2006〕186号文件的规定，并不冲突。

当然了，如果本案例中没有办理土地使用证的时间，那就只能采用第一种观点来判定纳税义务发生时间。

如果本案例中既没有办土地使用证时间，合同中也没有约定交付土地时间，那就采用第二种观点来判定纳税义务发生时间。但很显然，以第二种观点来缴税，企业缴税是最多的。可见，对于企业来说，把合同签好是很关键的，能避免无谓的税收成本。

对于税务人员来说，判定企业应该从何时缴税，缴多少税，取决于收集到的证据，不同的证据会直接影响对该经济事项的判定，收集尽可能多关键证据，有利于做出更符合实际的判定。

作者:梁晶晶

注册税务师，研究税法二十年
微信公众号：晶晶亮的税月