[税案观察] 买房后检举地产公司偷税 分拆房价 税局为什么说不能认定

子宁

今天看到的一份二审裁判书，裁判书的内容比较简单，但是找不到一审判决书，无法知道具体的情况。小编展开猜想分析，模拟一个可能的案例，再来讨论。

⊙ 模拟猜想案例（纯属模拟猜想）
⊙ 可能是税务筹划吗？
⊙ 为什么不能认定A公司偷税
⊙ 法院是否会支持举报人

模拟猜想案例（纯属模拟猜想）

小明看到广告，拟购买A置业公司的商铺，A公司的销售人员小黄手写房价计算单算出房价，假设是 100万元。双方签订商品房买卖合同，注明的房价总额是76万元，并按76万开具了销售不动产发票。小明另与B公司商铺签订委托经营管理协议，管理费24万元。

2016年，案外人小王检举A公司税收违法，税务机关经过调查，认为不能认定A公司存在税收违法行为，该行政程序终结。

2018年，小明向税务局检举A公司税收违法，并要求补开发票，获得检举奖励，提供的材料包括：

商品房买卖合同、商铺委托经营管理协议、手写房价计算单。

税务局回复，商品房买卖合同上注明的房价总额与不动产发票上的价格一致。两份合同分别与A公司、B公司签订。证据不能认定A公司涉嫌偷逃国家税收。

可能是税务筹划吗？100万的总价款＝76万房价+24万管理费。

尝试当成一个税务筹划案例来分析。那就是常见的分拆合同降低房价。

1、降低了增值税了，销售商铺的增值税与管理费的增值税有税率差。
2、土地增值税，B公司收取管理费不涉及土地增值税。分拆房价甚至可以达到土地增值税税率降级的作用。

A公司的筹划细心之处：

1、分拆合同后，由不同的公司签订，而不是由A公司同时签订两份合同。不同公司独立的交易行为，难以证明是同一个交易。
2、价格分拆有讲究，不能一味的追求更高的节税效果，而导致分拆价格不合理。A公司把合同房价控制在76%，难以认定为价格明显偏低。

A公司通过这样的筹划，比签订阴阳合同安全，假如A置业公司通过与小明签订阴阳合同的方式来避税，那就是检举一个准了。

风险点：

如果只是一般的管理合同，这么高的管理费，服务期限不会短，否则合同有失公允。买家可能在签订商铺买卖合同之后（保险一点，在办证之后）就要求撤销服务合同。付出一定的违约金之后，要求返还服务费。

所以管理合同需要有配套的制约措施，导致买家不敢轻易的要求撤销。比方在售后回租的商铺买卖中，管理合同与售后回租捆绑。

为什么不能认定A公司偷税
两次检举，税务机关的处理结果都是：

认为不能认定A公司存在税收违法行为。

分析原因如下：

1、小明检举提供的证据不足：

房价计算单没有证明力。买过房子的税友都知道，看完房之后，销售人员会与客户初步计算一下房价，一边计算一边写在一张纸上。客户可能会把这张纸带走，但是这张计算表没有盖章，不是正式的合同，没有证明作用。

提供的两份合同，不能证明是同一个交易。商铺销售合同+商铺管理合同，分别对应不同的公司，不同的交易行为，均为双方自愿签订，合同有效。无法证明管理费24万也是房款。

开票价格和合同房款一致，A公司已经按合同足额开票，足额缴税。

2、不能认定为价格明显偏低。

虽然小明提供的证据不能直接认定A公司存在税收违法行为。但是作为线索，如果有价格有明显的异常，税务机关也应该关注价格是否明显偏低。

税法规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。而到底怎样才算”计税依据明显偏低且无正当理由“？一向未有定论，很多争议。

假设正常的市场价是100万，合同价是76万，低于市场价的24%。能不能认定为计税依据明显偏低。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）

第十九条
......
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。


《国家税务总局稽查局关于2017年股权转让检查工作的指导意见》（税总稽便函[2017]165号）

第二条 不合理的低价的判定及调整标准可参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕]5号）第十九条第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价."

法院是否会支持检举人
法院是否会支持检举人，撤销税务机关的决定，从两方面分析：

1、程序合法方面。税务机关在处理检举时，按规定执行了合法的程序。

2、实体合法问题。结合前面的分析，税务机关没有充分的证据认定A公司偷税，所以处理结果合法。

因此，法院不支持检举人是意料中事了。