【税知小铺】为您解读《契税法》

广东政策君

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作者 ：张 超
作者单位：国家税务总局财产和行为税司
对于老百姓来说，买卖房子是大事。在房产交易过程中，就会遇到契税。相比现行的《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《暂行条例》），十三届全国人大常委会第二十一次会议表决通过的《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》）有哪些变化？个人购房的契税税率是否会上涨？本文围绕税率、征税范围、税收优惠、申报缴税、纳税人权益保障、部门协作等内容对《契税法》进行解读。

一、
落实税收法定要求，调整适用税率确定程序
契税征收从暂行条例升级到法律层面，进一步推进了我国税收法定的进程。需要注意的是，《契税法》施行后，契税的法定税率并未改变。《暂行条例》规定了契税税率为3%-5%.契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。《契税法》维持了《暂行条例》规定的3%-5%税率，税率水平并未调整，只是根据税收法定的要求，对适用税率的确定程序进行了调整：由省级人民政府确定改为由省级人民政府提出报同级人大常委会决定并报全国人大常委会和国务院备案。同时，《契税法》还规定，省、自治区、直辖市可以依照规定程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

另外一点需要注意的是，《契税法》施行后，各省、自治区、直辖市将按照规定程序确定并发布当地具体适用税率，纳税人需要关注当地具体规定。

二、
与《土地管理法》衔接，相应扩大征税范围
2019 年8 月修订的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）取消了集体经营性建设用地不能流转的限制，规定集体经营性建设用地与国有建设用地“同等入市、同权同价”。集体经营性建设用地，是国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地，如乡镇企业生产经营用地。为与《土地管理法》相衔接，《契税法》在关于征税范围的条款中，将《暂行条例》规定的“国有土地使用权出让”修改为“土地使用权出让”，这意味着，《契税法》正式实施后，将集体经营性建设用地出让也要按规定缴纳契税。比如，某乡镇企业2021 年9 月30 日通过出让方式取得集体土地用于生产经营，需要按规定申报缴纳契税。

此外，《契税法》还将《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》中规定的部分应税行为写入税法，进一步增强了税法的系统性和完整性。这些行为主要包括以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属。

需要注意的是，《契税法》的实施时间为2021 年9 月1 日。在此之前，《暂行条例》及相应的税收政策仍继续有效。

三、
适应经济社会变化，适当扩大优惠对象
《契税法》在《暂行条例》规定的税收优惠的基础上，结合经济社会发展变化，对相关规定进行了适当调整、完善。一是增加非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助可免征契税的规定。二是将婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属和法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的免税规定上升为法律，以积极引导公序良俗。

需要注意的是，为保障居民住房需求，根据国务院有关部署，2016 年，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合制发《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23 号），规定个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，可视情况享受1%、1.5% 或2% 的优惠税率。目前，该规定仍有效。而社会关注的焦点在于，《契税法》实施后，纳税人能否继续享受上述税收优惠呢？

根据《契税法》第六条规定：“根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。”也就是说，在《契税法》实施后，国务院仍可以对居民住房需求保障制定减免税优惠政策。

四、
提升纳税便利度，合并申报缴税时间
《契税法》第十条规定：“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”相比《暂行条例》第九条规定的“纳税人应当自纳税义务发生之日起10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”，主要变化是，将申报期限和纳税期限合二为一，纳税人在办理土地、房屋权属登记手续前，可一次性完成申报缴税。

举例来说，假设吕先生于2021 年9 月1 日以后购买了住房，他只需在办理不动产权属登记时，携带身份证明等材料办理申报缴税，一次就可完成申报、纳税、登记。

近年来，税务部门和自然资源部门大力推动业务协同和“互联网+ 不动产登记”，探索使用自助办税终端、微信、政务平台等非接触式渠道办理不动产交易办税。纳税人可关注当地税务部门发布的不动产交易办税指南，自主选择办税渠道。

五、
保障纳税人权益，明确退税情形和信息保密规定
相比《暂行条例》，《契税法》更加突出了对纳税人权益的保护。

一是退税情形更加明确。由于各种主客观原因，纳税人在缴纳契税后有可能发生合同撤销、解除等情形。为更好地保护纳税人权益，《契税法》在现行《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32 号）的基础上，明确规定：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。”纳税人符合《契税法》规定的退税情形，可持有关资料向主管税务机关提出申请。

二是涉税信息保密进一步强化。尽管《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则中已有为纳税人涉税信息保密的相关规定，但考虑房地产交易信息可能涉及纳税人隐私及商业秘密，《契税法》首次在税收实体法中强调了这一规定，明确“税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供”。这一规定，有利于强化涉税信息安全，更好地保护纳税人权益。

六、
提升协同治税能力，健全部门协作机制
契税的有效征管离不开相关部门的协作配合。《暂行条例》规定：“土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。”《契税法》将协作部门扩充到“自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门”，有利于进一步健全部门协作机制，进而提升纳税服务和征管质效。比如，税务部门如果能够实时获取公安、民政等部门与家庭人口有关的信息，就可不再要求纳税人提供相关资料，这将大大减轻纳税人的办税成本。

总的来看，《契税法》的系列调整更好地适应了经济社会的发展变化，进一步强化了纳税人权益保障，也将为纳税人办税带来更大的便利。

来源：《中国税务》2020年第9期