房地产公司城镇土地使用税如何缴纳？何时开始？何时结束？有何优惠？

子宁

房地产行业一直是大家所关注的行业，也是国家经济的支柱行业，由于其开发周期长、涉及税种多，相对来说对财务人员的专业要求也很高。下面就来解析一下，房地产开发公司“城镇土地使用税”，如何缴纳?何时开始?何时结束?

案例

房地产公司城镇土地使用税缴纳，如何正确把控？

嘉诚房地产开发公司2018年5月份通过“招拍挂”方式受让一地块，合同签订时间为2018年5月份，约定土地交付时间为2019年3月，实际土地交付时间为2019年12月份。2021年3月嘉诚房地产开发公司将该地块投入开发,2023年3月开始对外预售。

那么，嘉诚房地产开发公司“城镇土地使用税”，如何缴纳?何时开始?何时结束?有何优惠?

一、如何缴纳?

(一)政策依据

根据《城镇土地使用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第483号)相关规定。

第三条规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

第四条规定：土地使用税每平方米年税额如下：

1.大城市15元至30元；
2.中等城市1.2元至24元；
3.小城市0.9元至18元；
4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

(二)政策解析

通过对以上政策的解析，房地产公司城镇土地使用税的缴纳是以实际占用的土地面积为计税依据，根据不同地区所规定的“每平方米年税额”计算缴纳，具体“每平方米年税额”标准由省、自治区、直辖市人民政府确定。

二、何时开始缴纳?

(一)政策依据

根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定，“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

(二)政策解析
通过对以上政策的分析，房地产企业应该从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

三、何时结束缴纳？

(一)政策依据

国家层面

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税2008]152号)第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”

地方层面

1.西安：以交房为截止时间

根据《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》(西地税发[2009]248号)文规定：“房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时交付房层的。城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。房地产开发企业商品房销售期间，应逐月统计已交付和未交付部分，并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳土地使用税。“

2.河南：以办理产权证为截止时间

根据《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》的通知(豫地税发[2006]84号)第八条规定：房地产开发企业应纳城镇土地使用税计算公式为:

应纳城镇土地使用税=开发初期应税土地总面积×城镇土地使用税单位税额标准×(1-累计售出房屋建筑面积房屋建筑总面积)÷缴纳期限

累计售出房屋建筑面积，是指按照本办法交付使用的规定，已经售出房屋的建筑面积之和。房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。

(二)政策解析

通过对以上政策的解析，国冢层面与地方层在执行上还是有一定差异的。国家层面中的“房产、土地实物状态发生变化”，可以理解为房地产开发企业将开发的商品房转移给了买受人，具体表现主要有以下几种情况：

1.与购房业主签订了《商品房买卖合同》(预售或销售)，并在政府相关职能部门备案。也就是说房地产企业对该房屋(含土地使用权)已经没有了控制权了，实质上权利状态已经转移给了购房业主；

2.房地产开发企业不仅交付了房产，且已经为购房业主办理了《房屋产权证》、《土地使用权证》。也就是说，不同地域对“房产、土地实物状态发生变化”的界定上是有区别的，因此，在实际工作中，房地产开发公司城镇土地使用税到底何时截止缴纳，需要根据当地政策执行。

四、有何优惠?

政策依据

根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)第一条规定，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具。