营改增后，房屋出租中免租期和跨年租赁的财税处理！

子宁

企业出租房产，除了常见的按月（年）收取租金外，还存在免租期和一次性收取跨年租金的情况。

营改增后，对于一次性收取跨年租金的，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第二款规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。出租方在一次性收取跨年租金的当期缴纳增值税。

对于免租期，根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。

但在企业所得税方面，不同的租金收取方式，会计和税务处理都不相同，应当关注。

免租期的处理
会计处理

按照《企业会计准则》规定，在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入。

例1：甲公司（一般纳税人）出租一栋房屋给乙公司，租赁期为2016年9月1日~2019年12月31日，月租金10万元，2016年9月1日~12月31日为免租期，2016年9月1日、2018年1月1日、2019年1月1日分别收取租金120万元。甲公司会计处理如下：（单位：万元，下同）
　　
1. 2016年　　
　　
在免租期内也应确认租金收入，2016年确认租金收入=120÷1.11×3÷40×4=32.43（万元），缴纳增值税=120÷1.11×11%=11.89（万元）。
　　
（1）9月1日　　
　　
借：银行存款 120
贷：预收账款 108.11
应交税费——应交增值税（销项税额） 11.89
　　
（2）12月31日　　
　　
借：预收账款 32.43
贷：其他业务收入 32.43
　　
2. 2017年　　
　　
2017年确认租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（万元）。
　　
借：预收账款 97.30
贷：其他业务收入 97.30
　　
3. 2018年~2019年　　
　　
2018年~2019年，分别确认租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（万元），缴纳增值税=120÷1.11×11%=11.89（万元）。
　
（1）1月1日　　
　　
借：银行存款 120
贷：预收账款 108.11
应交税费——应交增值税（销项税额） 11.89
　　
（2）12月31日
　　
借：预收账款 97.30
贷：其他业务收入 97.30

税务处理

1. 2016年　　
　　
《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，产生税会差异。
　　
2016年在税收上确认租金收入=120÷1.11=108.11（万元），纳税调增=108.11-32.43=75.68（万元）。
　　
2. 2017年　　
　　
2016年在税收上确认租金收入0元，纳税调减97.30万元。
　　
3. 2018年~2019年
　　
2018年和2019年分别在税收上确认租金收入=120÷1.11=108.11（万元），纳税调增=108.11-97.30=10.81（万元）。

一次性收取跨年租金的处理
(一)会计处理

按照《企业会计准则》规定，出租人在经营租赁下收取的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为收入，如果其他方法更合理，也可以采用其他方。

例2：甲公司出租一栋房屋给乙公司，租赁期为2016年9月1日—2019年12月31日，月租金10万元,2016年9月1日一次性收取租金400万元。甲公司会计处理如下：

1.2016年

2016年确认租金收入=400÷1.11÷40×4-=36.04(万元)，缴纳增值税=400÷1.11×11%=39.64(万元)

(1)9月1日

借：银行存款400
贷：预收账款360.36
应交税费——应交增值税(销项税额)39.64

(2)12月31日

借：预收账款36.04
贷：其他业务收入36.04

2.2017年—2019年

2017年—2019年分别确认租金收=400÷1.11÷40×12=108.11(万元)。

借：预收账款108.11
贷：其他业务收入108

(二)税务处理

甲公司有两种税务处理方法，一是按照《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，在收取租金时一次性确认收入；二是按照《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010)79号)第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

若甲公司采用国税函(2010)79号文件第一条规定，则没有税会差异；若采用《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，则存在税会差异。

2016年

2016年在税收上确认租金收入00÷1.11=360.36(万元)，纳税调增=360.36-36.04=324.32(万元)。

2.2017年—2019年

2017年——2019年分别在税收上确认租金收入0元，纳税调减108.11万元。

免租期和跨年租赁并存的处理
(一)会计处理

例3：甲公司出租一栋房屋给乙公司，租赁期为2016年9月1日—2019年12月31日，月租金10万元,2016年9月1日—12月31日为免租期,2016年9月1日一次性收取租金360万元。甲公司会计处理如下：

1.2016年

2016年确认租金收入=360÷1.11÷40×4=32.43(万元)，缴纳增值税360÷1.11×11%=35.68(万元)。

(1)9月1日

借：银行存款360
贷：预收账款324.32
应交税费——应交增值税(销项税额)35.68

(2)12月31日

借：预收账款32.43
贷：其他业务收入32.43

2.2017年—2019年

2017年—2019年分别确认租金收入=360÷1.11÷40×12=97.30(万元)。

借：预收账款97.30
贷：其他业务收入97.30

(二)税务处理

1.若甲公司采用《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定：

(1)2016年

2016年在税收上确认租金收入360÷1.11=324.32万元，纳税调增324.32-32.43=291.89万元

(2)2017年—2019年

2017年——2019年分别在税收上确认租金收入0，纳税调减97.30万元。

2.若甲公司采用国税函(2010)79号文件第条规定，则税会无差异。

注意事项

需要注意的是，国税函(2010)79号文件第一条的前提条件有两个，一是租赁期限跨年度，二是租金提前一次性支付，缺一不可。如上例1,2016年9月1日收取的2016年9月1日—2017年12月31日的租金虽然满足租赁期限跨年度，但不满足租金提前一次性支付，因此只能适用《企业所得税法实施条例》第十九条第二款的规定，不能适用国税函(2010)79号文件第一条规定。