房地产企业利息支出是资本化还是费用化？

阿喔鹅

近日，接网友咨询：房地产企业发生的利息费用到底是应该计入“期间费用”，还是计入“开发成本”？我认为，可以根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]年31号）第二十一条第一项的规定：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。”我企业发生的借款利息费用属于财务费用性质，应当可以计入“财务费用”。

下面我们来看一看是不是可以这样理解呢？

《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]年31号）第二十一条第一项的规定：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。”

咋一看，觉得他说的有道理，可仔细研究发现，也不一定正确。因为在“其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。”这句话前面，还有这样一句话：按企业会计准则的规定进行归集和分配。那么，你不免又要问：

会计准则是怎样规定的呢？

《企业会计准则第17号—借款费用》第四条：

企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

第五条：借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

（一）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（二）借款费用已经发生；

（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

从上述规定可看出，房地产开发企业在发生借款费用时应区分资本化与费用化，资本化的利息直接计入“开发成本”，费用化的利息计入“财务费用”直接可在企业所得税前扣除。

那么，到底什么时候开始资本化、什么时候开始费用化呢？

品税阁认为：不能简单的将房地产发生的利息费用都费用化，也不能全部作为资本化，应当区分时间节点。房地产开发企业资本化开始的时间为：房地产企业取得开发项目进行立项后，所发生的项目借款产生的利息费用开始资本化。资本化结束的时间为：开发项目完工，达到预定可使用或者可销售状态。费用化的时间是开发项目完工后发生借款所产生的利息费用。

来源：品税阁