房地产公司车位处置的4种形式,增值税怎么缴？

子宁

在近期的培训中，经常有学员咨询，房产公司车位在不同的形式处理下，税收如何处理，实际上车位的处理归集起来有以下几种形式：“有产权”车位转让、“无产权”车位转让、车位使用收“停车费车位使用“无偿使用那么到底在不同的形式下，增值税应该如何处理呢?

（一）“有产权”车位转让
1.根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释第三条规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

2.根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)x支付的土地价款。

通过以上政策规定分析，房地产开发企业销售“有产权”的车位，应按销售不动产缴纳增值税，同时，计算销售额时，该车位所对应的土地价款可以从取得的全部价款和价外费用中扣除。

（二）“无产权”车位转让
1.根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释第三条规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

2.根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第五条规定：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法)的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

通过以上政策规定分析，房地产开发企业销售“无产权”的车位，实际上为“转让永久使用权”，因此，应按销售不动产缴纳增值税。
但是，如果可供销售的建筑面积“不包括”该车位的建筑面积，那么，计算销售额时，该车位应无对应的“土地价款”，以取得的全部价款和价外费用作为销售额。

（三）车位使用收“停车费”
根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税2016]36号)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释。第一条第(六)项第5点第(2)款规定：车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

如果房地产开发企业建造的与清算项目配套的停车场(库)属于公共设施，产权属于全体业主所有的，房地产开发企业无需视同销售。
物业公司后续根据规定收取车辆停放服务费时，按照不动产经菅租赁服务缴纳增值税。

(四)车位使用“无偿使用”
根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产；

第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

如果房地产开发企业建造的与清算项目配套的停车场(库)属于公共设施，产权属于全体业主所有，车位使用也是无偿使用的，房地产开发企业与物业公司都无需视同销售。