房开企业销售开发产品（一般计税）增、企、土增计税收入如何确定？

子宁

网友问：

1、房开企业销售开发产品（一般计税）增值税计税依据和企业所得税对应的应纳税所得额相等吗？
答：相等。

2、房开企业销售开发产品（一般计税）由于扣减土地成本少交的增值税需不需要计入土地增值税收入？
答：应该计入收入。

3、房企销售开发产品（一般计税）土地增值税计税收入有两种算法，两种算法结果相同。请问哪种算法纳税人容易接受？为什么？

答：第二种算法对纳税人更有利，具体见案例。

【案例】品税阁房地产开发公司(一般计税方法)，销售一套住房收取含税销售收入为1110万元，假设对应的土地成本为400万元，该项目已完工，并达到清算条件。（假设税率为11%，不考虑其他任何开发成本、开发费用、加计扣除等因素）

1、增值税对应的计税收入分别是多少？企业所得税对应的应纳税所得额是多少？

A、会计处理为：
借：银行存款 1110
贷：主营业务收入 1000
应交税费---应交增值税（销项税额）110

借：主营业务成本 400
贷：开发成本 400

借：应交税费---应交增值税（销项税额抵减）39.64（400/1.11*11%）
贷：主营业务成本 39.64

增值税计税收入=（1110-400）/(1+11%)=639.64万

企业所得税应纳税所得额=（1000-（400-39.64））=639.64万

结论：房地产企业出售不动产or土地，不管是一般计税还是简易计税，增值税计税依据必然等于企业所得税应纳税所得额！

B、政策依据：关于印发《增值税会计处理规定》的通知 （财会[2016]22号）第一条第2点、第三条第（三）款。

2、土地增值税计税收入的两种算法：一是1110-639.64*11%=1039.64万，二是1000+39.64=1039.64。那么，对应的增值额也有两种算法：一是（1000-（400-39.64））=639.64；二是1039.64-400=639.64万。

分析得出：第二种算法好。第一种算法将营改增抵减的增值税销项税额（39.64）调减了土地成本，但由于土地增值税清算时土地成本可以加计扣除，因此第二种算法将营改增抵减的增值税销项税额（39.64）调增土地增值税计税收入,而不调减土地成本的处理方式，既符合国家营改增减负的政策初衷，也对纳税人更有利。