个人出租不动产，普票专票到底应该怎么开？

河南政策君

案 例 导 入
裴老汉是我国大陆境内公民，2020年8月1日出租其自有商品房给河南甲公司，月租金含税价9.80万元，一次性收取1年租金117.60万元。河南甲公司要求裴老汉提供增值税专用发票。
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裴老汉能向税务机关申请开具增值税专用发票吗？
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普票、专票有何不同？
下面小编就带您来看看个人出租不动产
普票专票有何不同？
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开 具 专 票
个人出租不动产可向税务机关申请代开专票
自然人出租不动产，可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票，承租方为自然人的，不得开具增值税专用发票。其中，出租住房的，应按5%的征收率减按1.5%缴纳增值税；出租非住房的，应按5%的征收率缴纳增值税。

法律依据：
《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）

第四条 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：  
出租住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
出租非住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

第十一条 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。
其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

第十二条 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

自然人即为增值税中的“其他个人”
因此，裴老汉出租非住房，可向主管税务机关申请代开增值税专用发票，按5%的征收率应缴增值税5.60万元。
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开 具 普 票
一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，分摊后的月租金收入未超过10万元的免税
自然人出租房屋，不管是住房还是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
政策依据①：
《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）
……
四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
政策依据②：
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第50号）
……
第九条 条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。

根据以上规定，裴老汉出租房屋给河南甲公司，一次性收取1年租金117.60万元，在对应的租赁期内平均分摊后月租金收入未超过10万元的，如果向主管税务机关申请代开增值税普通发票，则免缴增值税。
温馨提示
对个人按市场价格出租的居民住房，房产税按4%的税率征收，免征城镇土地使用税，个人所得税暂减按10%的税率征收。
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编发：河南税务新媒体
来源：安徽税务