契税13问

江西政策君

契税，是一个古老的税种，我国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600年的历史了，除了个人所得税，个人最应该关注的就应该是契税了。
一般来说商品交易，卖方是纳税人。但契税比较特别，是以买方为纳税人。按照契税暂行条例中规范的说法是，“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。”
契税的税率是3%~5%，具体比率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度内按照本地区的实际情况确定。
以下13个契税问题，是网友们比较关心的内容，我们一起来了解一下，当然，如果当地有特别的规定，适用当地政策。
Q：个人购买家庭唯一住房，契税应按多少征收？
答：根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
Q：个人购买家庭第二套住房，契税应按多少征收？
答：根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条规定，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
【备注：北上广深不适用】
Q：自然人购买第三套住房，契税税率是多少？
答：根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，自然人购买住房以家庭为单位（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）判定适用契税税率，且仅对个人购买家庭唯一住房、家庭第二套改善性住房享受契税优惠，购买第三套及以上的，根据本省确定的适用税率。
Q：自然人互换住房，一方向另一方支付了差价，契税应由哪一方缴纳？
答：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

Q：爷爷将房屋赠与孙子，需要缴纳契税吗？
答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。房屋赠与属于转移土地、房屋权属行为。
Q：父亲去世后，女儿继承父亲名下的住房，需要缴纳契税吗？
答：根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定：“一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。”
Q：叔叔去世前，立遗嘱将名下的住房给侄子，需要缴纳契税吗？
答：根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定：“二、按照《中华人民共和国继承法》规定非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。”
Q：夫妻离婚，双方通过析产的方式分割房屋产权，是否需要缴纳契税？
答：根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）规定，根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
Q：婚姻存续期间，丈夫把100%产权的住房，变更为夫妻双方各50%产权，还需要缴纳契税吗？
答：根据《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
Q：个人取得拆迁补偿款后重新购置房屋，需要缴纳契税吗？
答：根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
Q：个人因房屋被征收而选择房屋产权调换，需要缴纳契税吗？
答：根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
Q：个人采用分期付款方式购买房屋，契税的计税依据是多少？
答：根据《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）规定：“二、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。”
Q：个人通过抵押贷款的方式购买房屋，契税的纳税义务发生时间怎样确定？
答：根据《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函〔1999〕613号）规定：“购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。”

信息来源：山东税务