税小美广播丨知否知否 ，七夕新契税法送上大礼

云南政策君

十年前《蜗居》火了，十年后《安家》热度不减。两部电视剧以房之名，生动的演绎出中国式“家”的原味，令几代观众不禁反思：房子对我们的意义是什么？
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，于杜甫而言，是推己及人，闵怀苍生的“大民生观”；
对于小美来说，房子，是一屋两人、三餐四季。
住有所居，乐业安居，不仅是千百年来百姓关于幸福生活的共有期许，亦是和谐社会应有的基本特质。这不，刚刚颁布的主席令第五十二号《中华人民共和国契税法》以法治的力量提纯了文明的净度，婚内免征、公益免征及先完税后登记等新看点掀起一波又一波热议，接下来小美通过八大看点和六个热点带你听懂“新”《契税法》。



1. 新增要点



2. 主要看点
看点1：优化征收
在保持现行税制框架和税负水平基本不变的基础上，对征税范围、减免税、申报缴纳时间等进行了完善和优化。
一是简并了申报纳税环节，有利于提升纳税便利度；
二是对部门协作机制进行细化，有利于推动协同治税；
三是强化涉税信息保密责任，有利于保护纳税人权益。
看点2：合二为一
契税法将原暂行条例设置的纳税申报、缴纳税款两个环节合并为申报缴纳一个环节，并统一明确了期限，由原来的“纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”改为“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”
看点3：先完税后登记
纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。
看点4：数据安全
为更好地保护纳税人信息安全，税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。
看点5：婚内免征
契税法还规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。
看点6：公益免征
为体现对公益事业的支持，增加对非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税等规定。
看点7：退税免征
契税法还增加了退税规定。为保护纳税人权益，契税法规定纳税人在依法办理土地、房屋权属登记前，因合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机构申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理退税。
看点8：差别税率
新契税法第三条 契税税率为3%至5%，并授权省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别税率。

3. 热点问题

问题1
契税的计税依据是否包含增值税？
答：计征契税的成交价格不含增值税。
政策依据：《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)。

问题2
购买房屋后又退房的，已缴纳的契税能否申请退税？
答：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
政策依据：《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）

问题3
采取分期付款方式购买住房的个人，分次缴纳契税还是一次性缴纳契税？
答：采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款一次性计征契税。
政策依据：《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）

问题4
房屋交换是否需要缴纳契税？
答：房屋交换属于转让房屋权属的行为，应该按照相关规定缴纳契税。
  政策依据 ：
（1）《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
  第二条规定属于转移土地、房屋权属的行为包括：(五)房屋交换。
（2）《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第七条规定：条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
  房屋交换价格相等的，免征契税；房屋交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。
  政策依据：
（1）《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定契税的计税依据：(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
（2）《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

问题5
使用征收补偿款购置房屋，是否需要缴纳契税？
答：用货币补偿购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
  政策依据：《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第三条规定：
市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

问题6
购买安居房、经济使用住房是否可以免征契税？
答：《中华人民共和国契税暂行条例》没有给予购买安居房、经济适用住房减征或者免征契税的规定。
  政策依据：
《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)第二条规定：关于购买安居房、经济适用住房的减免税问题。条例没有对这种情况给予减征或者免征契税的规定。因此，应对购买安居房、经济适用住房者照章征收契税。

结语

《契税法》的出台，是落实税收法定原则和依法治国的时代要求，对于保持我国房地产市场的平稳运行，具有重要而深远的意义。小美相信在《契税法》的“保驾护航”下，所有人都能有买房的勇气，维护权益的底气和安居乐业的生气！
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开……”


来源 丨 西山税务
编辑 丨 昆明税务

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