韩国楼市继全租风波后又迎增税风暴：对拥有3套房产以上业主征收最高6%综合不动产税

阿喔鹅

因“租房三法”受到重大打击的韩国房产市场又将面临房产“增税四法”的风暴，韩国国会法制司法委员会8月3日表决通过《综合房产税法》《所得税法》《地方税法》《法人税法》修正案。

法制司法委员会表决通过的房产“增税四法”意在大幅提高多套房产持有者以及一套房子持有者的纳税压力。购买房产(契税)、持有房产(综合房产税)、出售房产(转让所得税)等在买卖房产的环节上所有税率都将上升。无论是多套房产持有者或法人公司，还是单套房产持有者，都无法避免“增税风暴”的影响。从政府去年年末发布的12·16房产新政，到上月发布的7·10新政，都以法律形式反映到修正案中。

《综合不动产税》修正案：拥有3套以上或在调控地区拥有2套以上住房者将最高被征收6%的综合不动产税

根据修正后的《综合房产税法》，三套以上房产的持有者，或在重点调控地区拥有两套住宅的业主，需缴纳的综合房产税率将从现行的0.6%-3.2%上调至1.2%-6%；一套房产持有者或在非重点调控地区拥有两套住宅的业主，需缴纳的综合房产税率从现行的0.5%-2.7%上升至0.6%-3%；法人公司名下房产需缴纳的综合房产税统一按照最高税率6%。向重点调控地区两套房产持有者增税的上限(税负上限)从200%上调至300%；向法人公司的增税不设上限，并取消针对法人公司名下房产的6亿韩元规模扣税优惠。

此外，公示地价的市价反映比率(现实化率)和公平市场价格比率也将分阶段上调。因此，无论是一套房或多套房持有者还是法人公司，实际感受到的综合房产税上调幅度会更大。

《所得税法》修正案：规定上调对购房未满2年者、调控地区多套房持有者的增值税

同时提交国会全体会议审议的《所得税法》修正案规定：转让持有时间不满1年的住宅时，税率从40%大幅上调至70%；转让持有1年以上但不满2年的住宅时，税率从基本税率标准(6%-42%)上调至60%；向重点调控地区多套房产拥有者征收的附加税率分别从10个百分点(二套住宅)、20个百分点(三套及以上住宅)上调至20个百分点和30个百分点。这意味着，买卖房产时获得的差价收益中，最高需缴纳72%的所得税。在转让税方面，决定是否征收重税的房产数量标准还包括重建项目的入住权和预售权。

《综合房产税法》和《所得税法》修正案将于明年6月起实施，其中关于上调契税比例的规定生效日期追溯到“7·10房产新政”发布之日，效力可波及7月11日以后新签订的购房协议。

《地方税法》修正案：获赠调控地区价值3亿韩元以上的房产时适用的购置税率最高上调至12%

当天表决通过的《地方税法》修正案规定，在重点调控地区两套房持有者房屋购置税税率将从现行的1%-3%上调至8%，三套房持有房屋购置税税率将从现行的4%上调至12%，远高于当前根据住宅价格和房产数量制定的1%-4%契税比例。

该修正案将从本月11日起施行。但韩政府考虑到住房合同、余额处理通常需要几个月的时间，因此制定了例外条款。条款规定，7月10日前完成购房合同签订的情况，仍适用原税率，但需在8月10日前完成登记申报。

7月31日实施的“全租、月租租金上限制度”和“续约权制度”撼动了韩国的租房市场。最新通过的房产“增税四法”预计还将颠覆整个韩国房产买卖市场。很多专家预计，在短期内，市场上的房源将大幅减少，从中长期来看，韩国将出现住宅供应和投资双重停滞的现象。淑明女子大学教授申世敦(音)表示，“修正这些法案的初衷是迫使多套房子持有者出售多余房产，但这一制度可能会导致冻结房产市场的后果，效果将适得其反”，“多套房产持有者可能会像卢武铉政府时期一样选择按兵不动”。

租房三法和增税政策的负面影响不仅波及房东，还会对无房及租房一族造成全方位影响。这些法律实施后，韩国“全租房”将加速向“月租房“转变，迎来全租房的末日。明知大学房产系教授权大中(音)表示，“如果持有税和交易税上升，越来越多的房东会选择把全组向月租转型和提高租金，以弥补损失”，“租房法和房产增税政策实施后，全租短缺的现象会更加严重”。

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租房三法修正案的内容主要包含两大核心内容：1. 更新租房合同时，租金增幅限制在5%以内；2. 租房合同延期后，租户还可以延期一次，即最长可以保障4年的租房期限。虽然修正的内容非常的重要，但光看上面的两句话很难体会到重大的改变。

为了更好的了解变更的内容，首先介绍一下变更之前的内容。按照以前的规定，租房合同快要到期时，只要房东和租户没有提出更新或终止合同(不续约)，就能自动延长2年的期限。但是自动延长的期限快到期时，如果房东在到期之前提出不再续约，租户必须要离开该租房。而且以前在租房合同快要到期时，房东为了拿到更多的租金会提出租金的上涨。由于上涨幅度没有上限，租户要么无奈接受上涨的租金，要么搬家到更便宜的地方。

但是现在开始，租户的租房权利得到了加强。根据新的法律规定，租房合同自动延长2年后，租户还可以向房东要求续约一次(简称‘续约权’)。此时，房东如果不是本人或直系亲属居住，或者闲置房子的情况之外，不能拒绝租户要求的续约请求。也就是说，租户的租房合同期限，由原来的“+2年”保障到“+4年”。但租户的续约请求权只能使用一次，租房合同延长了一次之后，快要到期时房东有权提出不再续约。

另外就是租金上涨的内容。以前在更新租房合同时，只要房东和租户达成一致，可以随意上涨租金(包括月租金、全税金)。但从今天开始，就算房东和租户达成了一致，租金上涨的幅度不能超过5%。而且该规定也适用于已经签订租房合同的租户，并不仅仅适用在今天开始租房的租户。5%的租金上涨幅度只是法律规定的上限，收入水平较低的地方城市，会根据该地区的经济状况，将月租金的上涨幅度锁定为2～3%。

关于本次的新规定，很多人或许会有疑问：“为了租户使用续约权，房东谎称自住后，撵走租户再把房子租给第三人怎么办？“根据新的法律规定，租户的续约权得到法律的保障。只有房东自住，或让直系亲属居住，或者闲置房屋不对外租赁时，才能无视掉租户的续约权，不再续约租房。但谎称上述的情况拒绝租户的续约权后，把房子租给第三者时，原来的租户有权向房东提起损害赔偿。