广东省财政厅 粤财农[1999]315号 广东省财政厅关于印发《广东省部分市、县契税征收工作座谈会议纪要》的通知

广东政策君

广东省财政厅
广东省财政厅关于印发《广东省部分市、县契税征收工作座谈会议纪要》的通知
粤财农[1999]315号

  广东省财政厅关于印发《广东省部分市、县契税征收工作座谈会议纪要》的通知
  粤财农[1999]315号
  全文有效
  1999年11月12日
  各市、县（区）、自治县财政局：
  现将《 广东省部分市、县契税征收工作座谈会议纪要》 印发给你们，供在征收工作中参照执行。
  附件：广东省部分市、县契税征收工作座谈会议纪要
  1999年10月19日，省财政厅在东莞樟木头镇召开了部分市、县参加的契税征收工作座谈会．会议的主要内容是各地汇报贯彻执行省财政厅、省地方税务局《 转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（粤财法[1999]30 号）的情况，并就契税征收中出现的具体政策问题，以及解决这些问题应采取的措施、办法进行了座谈：会议由省财政厅农业处陈子希副处长主持罗妹珠副厅长参加了座谈会并作了重要的讲话。广州、深圳、珠海、汕头、惠州、东莞、中山、江门、佛山、湛翔、肇庆、南海、三水、化州、澄海市财政局的农业科（处）长参加了会议。会议结束后，代表们还专程到惠州市，参观了惠州市收费大厅契税电脑征收情况。
  会议开始时，罗妹珠副厅长首先通报了今年以来全省契税收入情况，今年1-9月份全省契税人库176 , 488 万元，比去年同期增加117 , 028 万元，增长196.82 % ，目前契税入库超过亿元的有4个市：即广州市（108 , 780 万元）、佛山市( 13 , 795 万元）、珠海市（12 , 693 万元）、中山市10 ,148 万元）罗副厅长说，今年以来，我省契税收人的发展势头很好，潜力很大，估计全省今年契税收人将突破20 亿元大关．但在执行调整后的契税新政策过程中，有些政策性问题难以界定和把握，具体如何操作还需要继续进行深人的探讨和明确．税收政策是为整个经济发展服务的，税收杠杆起调节经济的作用．国家这次税收政策的调整是为了配合住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点而采取的一项重要决策。这次契税政策调整是朝二级房地产市场倾斜，刺激消费，有一定的政治因素，我们不能单纯地就征契税而征税，要从讲政治的高度来理解税收政策的调整，调整后的契税新政策不是可执行可不执行的问题，而是如何更好地贯彻执行的问题．现在房地产市场发展不怎么理想，空置积压的商品房不少，所以财政部和国家税务总局采取了一些税收优惠政策由于这次契税减免政策的出台比较突然，我们的思想准备不充分，有些政策还不完善，让一些人钻了政策的空子．这次把今年1-9 月份契税收人2,000 万元以上的市集中起来开个座谈会，目的是很明确的，下方而相互交流征管工作的经验，另一方面从既有利于经济发展，又有利于契税征收出发，共同探讨如何正确贯彻执行调整后的契税新政策，把我省的契税征收工作做好。
  从座谈的情况看，各地财政部门在收到省财政厅、省地方税务局《 转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 （粤财法[1999]30号）后，都能及时地组织学习，主动与地税、房管、国土部门共同研究契税调整政策的实施操作办法。广州市财政局还在《广州日报》 发布了《关于调整契税政策的通告》 ，收到了良好的效果各地契税的征收方法及执行契税调整政策的情况。
  目前各地契税征收主要采用三种方法：一是委托代征，如深圳、肇庆、江门市；二是直接征收，如汕头、惠州、湛江市本级及东莞市各乡镇；三是委托代征和直接征收相结合，如广州、珠海、佛山、中山汕头、惠州市本级已实行了电脑征收，惠州市本级统一在市收费大厅里集中征收契税．广州、珠海对预售商品房部分还实行了预征税款保证金的做法。
  一、调整契税新政策的执行情况
  1 、对普通住宅和高档住宅的界定。各地基本采用下面儿种方法进行认定：一是按住宅建设项目审批时所确定的住宅建设项目类朋进行确定。如广州和中山市。但是，除广州和中山市对住宅建设项目类别进行详细分类外，大部分市的住宅建设主管部门并没有对住宅建设项目进行细分；二是改以单位面积造价为以单位面积销售价格来认定是普通住宅还是高档住宅。这是由于按单位面积造价进行认定，在实际操作中，房地产发展公司不愿意提供实际造价给财政征收机关，房地产主管部门也无法提供造价的真实情况，因此，难以操作东莞市规定按单位面积平均售价制定标准，平均件价为1,500 元，3,000 元以上的为高档住宅。按售价来认定，需要注意的问题是，房地产发展公司为了自身的利益，通常与购房者串通后，将装修价与房价分别开具发票进行逃税；三是对普通住宅作了明确的规定．珠海市明确规定除别墅定为高档住宅外，其它暂定为普通住宅．
  2 、对积压空置商品住房的界定。大部分地方是以建设行政主管部门发放的合格证所署日期进行界定。东莞市建设主管部门对住宅小区发放两个验收合格证，一个是单体楼竣工验收合格证，一个是整个小区建设达到优良标准验收合格证，究竟应以哪一个为准，要求给予确定。
  3 、对政策执行时间问题各地在具体操作中，有以合同签订时间为准的，有以房产交易所销售发票时间为准的。广州市以预售合同时间为准，实行预征；珠海市对契税也实行l%预征（调整前后都一样）；汕头、湛江、江门、肇庆、佛山、惠州等市以合同签订的时间为准；为了避免房地产发展公司与购房者串通作假，中山市把合同签订时间和销售发票时间结合起来确认，哪个靠前就以哪个为准。1999年7月31日以前的按原政策规定执行，8月1日以后的按优惠政策执行。
  二、各地反映执行契税征收政策中存在的一些主要问题是：
  1 ．契税计税价格的确定问题．大部分征收单位以合同签订的成交价格作为契税计税价格；珠海、中山则分两种情况处理：对一手房以正式销售发票注明的价格作为计税价格，对二手房则以评估价作为计税价格。对此，各地要求全省作出一个较统一的规定。
  2 ．对于赠予、交换、抵债、拍卖等形式的产权转移是否属于这次契税优惠范围，各地代表反映比较多，也要求省厅予以明确。
  3 .对于国有企业在改革中，由于企业重组而发生权属转移是否给予减免契税的问题，目前没有政策规定广州对这种情况按现行政策征收了契税，佛山实行先征收人库后财政列支返还要求省厅应有一个统一的说法。
  4 ．关于契税征收方式的问题。目前我省契税征收工作相当一部分仍采取委托房地产管理部门或房地产开发公司代征的方法，但这种方法已经不适应契税征管工作的需要，往往出现代征单位对契税政策理解不够透彻，责任心、义务感不强等，造成契税该免不免、该征不征，计税价格偏低，税款不及时解缴人库的现象。因此，汕头、湛江、东莞、惠州等市实行由财政部门自征，广州市也正逐步实行自征征好还是委托代征好，全省是否要统一。
  5 ．建议全省采用统一的契税征收软件。随着契税工作的不断深人开展，契税征收工作量日益加大，单靠手工操作已不适应现代化办公发展的需要，从汕头、惠州两市实行电脑征税的情况看，效果是良好的，因此，采用现代办公手段征收契税是很有必要的。
  三、会议针对契税征收中存在的问题进行了认真的研究，最后达成了一致的意见：
  1 、对普通住宅的认定。一是按住宅建设项目审批时所确定的住宅建设项目类别进行确定；二是没注明住宅建设项目类别的，按当时、当地经济适用住房平均单位面积造价或销售价格进行确定超过平均价格一倍以上的为非普通住宅，其余为普通住宅。
  2 、对积压空置商品住房的认定，仍以当地建设行政主管部门进行竣工验收后所发放的合格证所属日期为准。如遇有单体楼验收合格证和住宅小区验收合格证两种证的，以单体楼竣工验收合格证所属时间为准；没有验收合格证的不予优惠。
  3 、对暂减半征收契税政策执行时问的认定，以纳税义务发生时间为准，即签定购房合同的时间。如购房合同时间不实，可由财政部门参考销售发票和契税税票所属日期合理确定。
  4 、赠予、交换不属于这次调整契税政策规定的减免税范围，不能给予减免契税；低债、拍卖含有买卖性质，个人承受低债和拍卖的普通住宅，可比照个人购买普通住宅享受政策规定的减免契税优惠。
  5 、对建在路边的，配有住宅设施的单元式商铺，由于该住宅不属单纯的商品住房，不论其是开具两个房产证，还是合开一个房产证，均不应享受减免税优惠。
  6 、对集资建房的购房者可比照这次调整契税政策规定执行。
  7 、对购买车库，如是与房屋同时购买，并合办一个产权证的，可按政策给予优惠；如是同时购买或单独购买车库，单独办理产权证的，不能给予优惠
  8 、对购买私人建造自用的单家独户住房，应比照别墅进行认定，不属于优惠契税政策范围，不能享受优惠政策。
  9 、契税应以成交价格作为计税价格。成交价格不实，明显低于市场价格或评估价格的，以评估价格为准。
  10 、购买住房时，房价一般已包含了地价，为了便于开展征收工作，征收部门在按优惠税率计征时，不再剔除地价计征。
  11 、企业（包括国有、集体、私营、合资、股份公司）改制和其他原因而发生的房地产权属转移行为，不属于现行政策规定的减免契税范围，除中央另有特殊政策规定的企业处，应照章征收契税。少数地方政府认为需要给国有企业以契税优惠的，应严格按照财税法规政策规范处理，如对所收税款采取先入库后，再由财政列支返还的办法等。
  12 、对一些不办证，不纳税的购房者，要积极与房地产管理部门配合，通过开展宣传、举报、普查等办法追缴税款。
  13 、退税工作实施，可先由征收部门对应退税业主名单造册、列表、登记，业主凭契税完税证（契税税票）和个人身份证到征收部门办理退税手续，经征收部门审核无误后，退还应退税款，并同时在原税票（共5 联）备注栏内填写已退税款数额，加盖印章。退税款支出方式由各征收部门酌情处理。对跨年度办理退税（即1999 年度的应退税款，1999年12月31日以后办理）的,应退税款改由财政列支返还．
  14 、省财政厅拟统一研制开发契税征收电脑软件，并统一印制电脑专用契税税票，同时举办培训班，普及电脑征收契税工作．
  15、财政机关是契税的征收机关。财政部、国家税务总局历来强调契税应由财政机关自征，希望各地要逐步将契税由委托代征改为财政机关自征。
  以上情况是根据会议记录整理，并经讨论研究，供各地参照执行。