广东省中山市地方税务局 中山地税发[2000]79号 广东省中山市地方税务局转发关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知

广东政策君

广东省中山市地方税务局
广东省中山市地方税务局转发关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知
中山地税发[2000]79号

  广东省中山市地方税务局转发关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知
  中山地税发[2000]79号
  全文有效
  2000年4月24日
  各分局、税务所：
  现将广东省地方税务局《转发财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（粤地税发[2000]14号）转发给你们，市局补充如下意见：
  一、《通知》第一点，是明确个人出售自有住房取得的所得适用“财产转让所得”的个人所得税征税项目。《通知》第四点则是明确其中个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
  二、《通知》第二点，是明确个人出售自有住房应如何确定应纳税所得额，具体是：
  （一）已购公有住房
  已购公有住房指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。其应纳税所得额为：住房销售金额－准予扣除项目
  其中：售价为合同确认的成交价格
  准予扣除项目包括：
  1、住房面积标准的经济适用住房价款，即：
  购买公有住房时确认的面积标准×经济适用住房单位面积价格
  （面积标准凭购房合同及计价（结算）资料确定）
  注：鉴于我市没有确定经济适用住房单位面积价格，在确定个人已购公有住房的标准面积部分可扣除价款时，采用中山市人民政府中府[1998]38号文件确定的中山市公房出售超标面积市场价（具体价格附后）。
  2、原支付超过住房面积标准的房价款，即：
  购买公有住房时所支付的超过标准面积的那部分房价款（凭购房合同及计价（结算）资料确定）。
  3、向财政或原产权单位缴纳的所得收益，即：
  按合同规定出售已购公有住房时应向财政或原产权单位缴纳的所得收益金额（凭财政或原产权单位的收据确定）。
  4、税法规定的合理费用，包括：
  交易手续费（凭发票或收据）
  公证费（凭发票或收据）
  营业税、城建税、教育费附加（按成交价格乘5.5%计算，按有关规定免征 营业税的，免征的税款视为已交税款扣除）
  （二）职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房、拆迁安置房
  这几类住房出售时应纳税所得额的确定比照已购公有住房办理。几类住房的确定按以下原则：
  1、职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房，凭原向我局申报的资料。
  2、安居工程住房、经济适用住房、拆迁安置房凭有关单位的证明。
  （三）上述两点以外的其它住房
  应纳税所得额为：住房销售金额－原值－合理费用（即第（一）点第4小点所列的三项内容）
  三、《通知》第三点，是明确鼓励个人换购住房的政策，即：个人出售自有住房并在住房出售后一年内按市场价重新购房的，视其重新购房的价格，对其出售住房应纳的个人所得税全部或部分免税（应纳的个人所得税依《通知》第二点规定计算）。操作办法是：
  （一）个人出售住房时，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金的形式向当地主管税务机关缴纳应缴的个人所得税。这种情况下，个人凭售房发票及纳税保证金收据办理产权过户手续。税务机关应对该类型的纳税保证金详细设册登记。
  （二）个人出售住房后一年内重新购房后，申请按购房金额大小相应退还纳税保证金。具体是：
  1、购房金额（凭购房发票或合同确定）大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金。
  2、购房金额小于原住房销售额的，按购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
  在确定原住房的销售额时，原住房为已购公有住房的，其销售额为实际销售额扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益（凭财政或原产权单位的收据确定）。
  公式是：应退还保证金=已交保证金×退还比例
  其中：已购公有住房退还比例=购房金额÷（原住房销售金额－上缴财政或原产权单位的所得收益）
  其它住房退还比例=购房金额÷原住房销售金额
  （三）个人申请退还已交纳税保证金时，应提供销售已购公有住房的发票（复印件，下同）、合同、保证金收据、重新购买住房的发票、合同、向财政或原产权单位缴纳的所得收益收据，填具《个人换购住房纳税保证金退还申请表》（格式附后），报纳税保证金缴纳的主管地方税务机关审核后，层报市局审批。
  四、个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房，申请免征个人所得税应填报《个人转让住房免征个人所得税申请表》（格式附后），附住房购建凭证复印件、房屋所有权证复印件、住房转让合同及计价（结算）资料复印件报房产所在地主管地方税务机关审核后，层报市局审批。这种情况下，个人凭售房发票及市局批准的免税申请表办理产权过户手续。
  五、个人转让本文第二条第三款所称其它住房时不能提供准确、有效的房产原值凭证的，仍可采用按销售金额依0.5%带征率带征的办法计算应纳的个人所得税，款项直接作为个人所得税税款缴入国库，不能享受《通知》第三点所述的保证金退还优惠政策。具体手续是纳税人在《个人转让房产缴纳个人所得税声明》（格式附后）上签字，主管税务机关将《声明》作为征税附件，按带征办法征收个人所得税。
  请一并贯彻执行。
  粤地税发[2000]12号
  转发财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知
  各市地方税务局：
  现将财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）转发给你们，省局补充规定：该文从2000年1月1日起执行。执行过程中有什么问题，请及时向省局反映。
  财税字[1999]278号
  关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知
  各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局地方税务局、建委（建设厅），各直销市房地局：
  为促进我国居民住宅市场的健康发展，经国务院批准，现就个人出售住房所得征收个人所得税的有关问题通知如下：
  一、相据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
  二、个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：
  （一）个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。
  （二）个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
  己购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
  经济适用住房价格按县级（含县级）以上．地方人民政府规定的标准确定。
  （三）职工以成本价〔或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
  三、为鼓励个人换购住房。对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人、其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：
  （一）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳，税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。
  （二）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益、下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
  （三）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
  （四）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
  （五）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
  四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
  五、为了确保有关住房转让的个人所得税政策得到全面、正确的实施，各级房地产交易管理部门应与税务机关加强协作、配合，主管税务机关需要有关本地区房地产交易情况的，房地产交易管理部门应及时提供。