广东省中山市地方税务局 中山地税函[2004]99号 广东省中山市地方税务局关于明确我市房地产交易有关税收问题的函

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广东省中山市地方税务局
广东省中山市地方税务局关于明确我市房地产交易有关税收问题的函
中山地税函[2004]99号

  广东省中山市地方税务局关于明确我市房地产交易有关税收问题的函
  中山地税函[2004]99号
  全文有效
  2004年8月3日
  稽查局、各税务分局：
  为进一步加强我市房地产交易有关税收的征收管理，明确房产、土地使用权转让过程中的税费计征问题，统一全市的执行口径，经研究，现就一些具体操作问题明确如下，请遵照执行：
  一、关于明确对个人转让自用5年以上的唯一生活用房免征个人所得税的操作问题
  对于拆迁补偿房屋的住宅开始使用时间，原则上以契证出具时间为准。但如纳税人能提供证据证明该住宅的开始使用时间早于契证出具时间，可持相关资料到当地地税分局出具有关证明，凭证明享受上述优惠政策。
  “个人居住用房”以房产证所载用途为确定标准。对于个人拥有的楼下为商铺、楼上为住宅的混合用途楼房，或房产证上用途一栏注明“商业兼住宅”的混合楼房，用于居住的部分房屋可确定为“居住用房”，其转让价格以全部转让价格乘以居住部分面积占全部房屋面积的比例确定。
  对于房产证和土地使用证登记的用途不同的情况，属于国土部门与房管部门合并前所产生的历史遗漏问题，为便于操作，原则上以房产证所载用途为准。
  二、关于明确转让房屋、土地使用权预征所得税的操作问题
  实行独立经济核算的内资企业或者组织，为企业所得税的纳税义务人。其中的组织包括实行财政差额管理和企业化管理的事业单位、社会团体、民办非企业单位等。
  企业或者组织转让房产、土地使用权的，对转让方采用预征办法征收企业所得税，根据转让房地产的收入额按2%的预征率预征。采用预征企业所得税办法的企业不含应由国税部门征收所得税的外商投资企业和外国企业、金融保险企业、中央预算级次企业或其投资和多层次投资所办企业、自2002年1月1日起新办理设立（开业）登记并由国税部门征管企业所得税的企业。
  对个人独资企业和合伙企业按照转让二手房地产的收入按2%的预征率预征个人所得税。
  为解决国土房管部门在代征过程中是否预征企业所得税的界定问题，可采用以下操作办法：
  操作办法一：国土房管部门在办证窗口摆放宣传单张，供企业自行取阅，自行对比。凡企业能提供在国税部门缴纳企业所得税的有关纳税证明的，即可认定为其为不属于预征企业所得税的范围。
  操作办法二：国土房管部门在办证窗口摆放宣传单张，供企业自行取阅，自行对比。如企业认为其不属于预征企业所得税的范围的，可自行到当地主管地税分局要求出具有关书面证明，并据以在代征环节不预征企业所得税。
  三、关于明确单位和个人销售或转让不动产、土地使用权适用营业税差额征税政策的操作问题
  单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，凭购入发票或注明“土地出让金”、“土地出让地价款”的财政收据，可按全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税。单位和个人销售或转让非购置方式取得的不动产或非受让方式（如继承或受赠等）取得的土地使用权，应以全部收入为营业额征收营业税。
  （一）关于夫妻共有房屋的产权变更的性质界定
  1.夫妻在婚姻存续期内购入房屋，持证方把房产证的所有人增加或变更为另一方的，不属于交易。如在婚姻存续期内转让该房屋的，可凭原购入发票适用差额征收营业税的政策。
  2.夫妻在婚姻存续期内，把婚前购买的房屋产权全部归属于另一人的，属于赠与。个人取得的受赠房屋在婚姻解体后发生再转让的，原购置价格不能作为征收营业税时营业额的扣减金额。
  3.夫妻离婚时，分割其共同拥有的房屋、土地使用权，不属于交易，但分割后的房屋日后再销售或转让的，可凭有效合法的扣除项目凭证，适用差额征收营业税的政策。有效合法的扣除项目凭证，是指与分割后房屋产权所有权人姓名相同的原购房发票。如原购房发票是以夫妻双方名义开具且无注明比例的，分割后的房屋产权所有权人可凭原购房发票的50%购房款作为征收营业税时营业额的扣减金额。
  （二）关于企业名称变更引起房屋产权变更的性质界定
  企业主体没有注销，仅由于企业名称改变而申请办理产权所有人变更的，不属于交易，可凭工商部门出具的变更证明办理有关变更手续。企业主体注销，新企业不承担旧企业的债权债务，只承接旧企业的土地、房屋，应视为交易行为，征收营业税。
  （三）关于拆迁补偿房屋再转让的计税营业额的确定
  单位或个人由于原购置房屋被拆迁而获得补偿的房屋，再转让时应凭发票作为差额征收营业税的依据。
  （四）拍卖无证房产的再转让问题
  对单位或个人经法院拍卖获得的房产再转让，如原业主未办理房产证，可要求原房地产发展商提供销售发票，凭销售发票作为有效合法的扣减项目凭证。如原房地产发展商已倒闭或结束营业，则可直接到主管税务机关根据实际情况开具发票并征税。
  （五）关于购房发票的填写问题
  商品房购房发票应按照《发票管理办法》的有关规定填写，不得涂改。涂改后的发票不得作为再次销售或转让时有效合法的扣减项目凭证。