【20200729 每日一税】《@所有人都要知道：专票与普票，这种业务增值税待遇大得很！》

李威03

【20200729 每日一税】

@所有人都要知道：专票与普票，这种业务增值税待遇大得很！

文/李冼

  这是《每日一税》为您服务的2300天，愿今天又是美好的一天。

  编者按：一般地，开具专票与普票，对销售方而言，其增值税税负一样；对一般纳税人采购方来说，不愿取得普票，因为普票不能进行抵扣销项。但实务中，对于自然人出租不动产而言，开具专票与普票税收待遇大不一样。现就该话题与大家探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

  问题提出：王老五是我国大陆境内公民，2020年6月1日出租其商品房给四川A科技公司，月租金含税价9.80万元，一次性收取1年租金117.60万元。四川A科技公司要求王老五提供增值税专用发票。

  1.王老五能向税务机关申请开具增值税专用发票吗？

  2.开具专票与普票，王老五的增值税税负更低。

  一般地，开具专票与普票，对销售方而言，其增值税税负一样；对一般纳税人采购方来说，不愿取得普票，因为普票不能进行抵扣销项。

  但实务中，对于自然人出租不动产而言，开具专票与普票税收待遇大不一样。今天我们一起探讨这个话题。

  一、个人出租不动产可向税务机关申请代开专票

   自然人出租不动产，可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票；承租方为自然人的，不得开具增值税专用发票。其中，出租住房的，应按5%的征收率减按1.5%缴纳增值税；出租非住房的，应按5%的征收率缴纳增值税。

  法规依据：《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）

  第四条 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

  （二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

  第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

  （一）出租住房：
  应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×1.5%

  （二）出租非住房：
  应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×5%

  第十一条 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关国税机关申请代开增值税发票。

  其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关地税机关申请代开增值税发票。

  第十二条 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

  注意：增值税中的“其他个人”就是自然人。详情请参阅拙文《不要再争了：增值税的“其他个人”口径总局早已明确》（已链接，点击可阅读）。

  因此，王老五出租非住房，可向主管税务机关申请代开增值税专用发票，按5%的征收率应缴增值税5.60万元。

  二、一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，分摊后的月租金收入未超过10万元的免税

  自然人出租房屋，不管是住房还是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

  法规依据01：《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）

  四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

   法规依据02：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第50号）

  第九条 条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。

  根据以上规定，王老五出租房屋给四川A科技公司，一次性收取1年租金117.60万元，如果向主管税务机关申请代开增值税普通发票，则免缴增值税5.60万元。

  可见，自然人出租房屋，月租金10万元以下的，开具增值税普通发票税负最低。

  三、其他

   有老师问：王老五不提供增值税专票，承租方四川A科技公司不付租金怎么办？

  其实，这个问题已经不是税收问题，而是一个商务谈判问题。王老五可用租房合同来明确。在租房合同中约定：出租房只开具增值税普通发票，不提供增值税专用发票。

  另外，四川A科技公司不接受普票，其根本原因是少抵扣5.60万元的销项，多计成本5.60万元。明白了这个道理，王老五将免缴的增值税5.60万元，让出一部分给四川A科技公司，利益均沾，比如降价2.60万元，自己还得利3万元，承租方一般也是可以接受的。

  还有老师问：就算王老五让利2.60万元给承租方，承租方还是不同意答应怎么办？

  我也是服了。不是还有一个杀手锏吗？不答应，不租给你还不行吗，只要你的房屋位置足够好，承租方租你的房屋意愿足够强，你怕啥呢？

  温馨提示：对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收，减按10%的税率征收个人所得税。

  思考：王老五是我国大陆境内公民，2020年6月1日出租其商品房给四川A科技公司，月租金含税价12万元，一次性收取1年租金144万元，能否减按1%的征收率缴纳增值税？请说明您的观点和理由。

  欢迎您给我留言。

  后语：很多朋友还没有养成阅读后点“在看”的习惯，真心希望大家在阅读后顺便点“在看”，以示鼓励！在探索税法奇妙的旅途中，我是您的向导，而您的成长则是我的指南针。

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