江西省抚州市地方税务局 抚地税函[2006]134号 抚州市地方税务局关于个人出售房屋所得征收个人所得税有关问题的通知

江西政策君

江西省抚州市地方税务局
抚州市地方税务局关于个人出售房屋所得征收个人所得税有关问题的通知
抚地税函[2006]134号

  抚州市地方税务局关于个人出售房屋所得征收个人所得税有关问题的通知
  抚地税函[2006]134号
  全文有效
  2006年9月20日
  为促进我市房地产市场持续稳定健康地发展，进一步规范和加强我市个人出售自有房屋的税收征管，根据《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则和财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）、国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）文件精神，结合我市的实际情况，对个人出售自有房屋（包括住宅和非住宅，下同）所得征收个人所得税有关具体问题明确如下：
  一、根据个人所得税法的规定，个人出售自有房屋取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。计算公式为：
  1、应纳税额＝应纳税所得额×税率（20%）
  2、应纳税所得＝转让收入－房屋原值－税金－合理费用
  转让收入是指个人出售自有房屋获得的全部收入。若成交价明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
  允许扣除的房屋原值、税金、合理费用的具体范围参照国税发[2006]108号等文件规定。
  二、对纳税义务人不能提供完整、准确的房屋原值凭据，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按其转让收入的一定比例核定征收个人所得税。
  1、个人转让住宅用房的个人所得税核定征收率：房屋坐落地在抚州市城区和市郊的为2%；房屋坐落地在县城所在地的为1.5%；房屋坐落地在本市其它范围内的为1%。
  2、个人转让非住宅用房的个人所得税核定征收率为2%。
  3、核定征收个人所得税的应纳税额计算公式为：
  应纳税额＝转让收入×征收率
  三、为鼓励个人换购住房，改善居住条件，对个人出售自有住房符合下列减免税条件的，经税务机关审核确认后，可以给予减征或免征个人所得税。
  （一）对出售自有住房，并拟在现住房出售后一年内按市场价重新购房的个人，其出售住房缴纳的个人所得税视其重新购房的价值可全部或部分予以免税，具体办法如下：
  1、个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”并纳入专户存储。
  2、个人出售住房时缴纳了纳税保证金，又在售房后一年内重新购房的，其购房金额大于或等于所出售住房出售价的，免征个人所得税；购房金额小于所出售住房出售价的，按另购住房金额占所出售住房出售价的比例减征个人所得税。
  3.个人符合减征或免征个人所得税条件，在申请退还纳税保证金时应提供新购住房的契税证、房屋所有权证、以及房地产交易市场管理部门出具的住房情况证明和“中华人民共和国纳税保证金收据联”。
  4、以上“一年内”时间掌握问题，税务机关一般根据纳税人提供的房屋所有权证上的发证日期或契税完税日期确定。
  （二）对个人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
  1、五年时间的认定一般以该住房房屋所有权证的发证日期或契税完税日期为起点计算。
  2、唯一生活用房的确认：该住房出售时，纳税义务人除所售住房外，不再拥有其它房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明或承诺书和房产管理部门房屋产权查档证明（附件4）。
  四、个人出售房屋所得税的申报征收、减免（退还）程序。
  （一）个人出售房屋所得税的简易申报征收程序：
  根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》有利于税收控管和方便纳税的原则，可以由纳税人自行到地税机关交纳个人所得税，地税机关也可以委托房地产交易所代征。对按征收率缴纳出售房屋所得税的个人，必须按照要求，如实提供有关资料。
  （二）按差额计算方法缴纳个人所得税的申报征收程序：
  个人出售自有房屋，采用按差额计算方法缴纳个人所得税的，首先应在房地产交易所或地税机关领取并填写《个人出售房屋个人所得税申报报表》（见附件1），由房地产交易所出具房屋登记、交易价格审核意见后，再自行到房屋所在地地税机关申报交纳个人所得税，凭地税机关开具的完税凭证，回到房地产交易所办理变更产权登记手续。个人在向地税机关办理纳税申报时，应提供以下资料：
  1、房屋所有权证、个人身份证原件、复印件；
  2、房屋转让合同及销售不动产专用发票办证联原件或发票联复印件；
  3、购入和出售房屋时上缴的税金及支付的合理费用合法原始凭证原件、复印件；
  4、税务机关要求提供的其他资料。
  （三）个人出售自有住房申请减免个人所得税、退还纳税保证金程序：个人出售自有住房申请减免个人所得税、退还纳税保证金，应在房地产交易所或地税机关领取并填写《个人出售住房减免个人所得税（纳税保证金退还）申请审批表》（见附件2）由房地产交易所出具房屋登记、交易价格审核意见后，到房屋所在地地税机关办理减免个人所得税（纳税保证金退还）手续，凭地税机关签署审批意见的《个人出售住房减免个人所得税（纳税保证金退还）申请审批表》再到房地产交易所办理变更产权登记手续。个人在向地税机关办理减免手续时，应提供以下资料：
  1、出售及换购住房的房屋所有权证、个人身份证原件、复印件；
  2、出售及换购住房的房屋转让合同及销售不动产专用发票办证联原件或发票联复印件：
  3、购入和出售住房时上缴的税金及支付的合理费用合法原始凭证原件、复印件；
  4、“中华人民共和国纳税保证金收据联”原件（个人在出售住房前一年内已另购住房直接给予减免税的，以及享受家庭唯一生活用房出售免税政策的无须提供）；
  5、要求享受家庭唯一生活用房出售免税政策的，另需提供夫妻双方的身份证、结婚证、户口簿原件、复印件以及该房为家庭唯一生活用房的承诺书和房产管理部门房屋产权查档证明；
  6、税务机关受理纳税人递交的申报资料并经审核无误后，计算确定应纳税额，纳税人缴款后，对个人出售商铺、写字楼等非住宅的开具个人所得税完税凭证；对个人出售住房的，开具“中华人民共和国纳税保证金收据”由纳税人妥善保管。个人出售住房前后一年内未另购房或购买的住房价值低于所出售住房价值的，已缴纳的纳税保证金应全部或部分作为个人所得税缴入国库。超过一年期限未申请退还纳税保证金的，个人可以凭“纳税保证金收据”原件，到房屋所在地地税机关换开个人所得税完税凭证。
  五、本通知有关时间的判定按以下原则确定：
  售房时间：为完税凭证或《个人转让房屋使用权履行纳税义务情况证明》（附件3）上注明的时间。
  购房时间：个人通过购买形式取得房屋的，按照房屋产权证和契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。
  已购公有住房的购房时间为取得房屋使用权的时间。
  个人通过受赠、继承等非购买形式取得房屋的，购房时间按照房屋产权证和契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定，对不需要缴纳契税的按照房屋产权证上注明的时间。
  个人通过离婚财产分割形式取得房屋的，购房时间按离婚财产分割行为前的购房时间确定。
  由于房屋行政街号变更，若是同一处房产，同时不变更产权所有权人的，以房屋产权证变更前的时间确定。
  六、各地要高度重视个人出售房屋的个人所得税征收管理工作，一是要全面、及时地宣传解释个人出售房屋征收个人所得税的政策；二是要在办税大厅设立“个人出售房屋征税”窗口，明确专人负责个人出售房屋的个人所得税征收登记、资料归档、减免税和纳税保证金的退还审核审批工作；三是要做好与各房地产交易所的税款（纳税保证金）征收登记、票证结报工作，四是要提高办事效率，为纳税人提供优质服务，对个人出售房屋的个人所得税申报征收事项，资料齐全的要当场予以办结；对减免税、纳税保证金退还的审核审批事项，必须在5个工作日内完成初审工作，按规定上报审批。
  七、个人出售自有房屋取得所得未按规定进行申报缴纳个人所得税或提供虚假减免税资料骗取税收优惠的，由地税机关依照《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金、并处以相应的处罚。
  八、本通知从2006年8月1日起执行。