江西省宜春市地方税务局 宜春市地方税务局公告2012年第5号 宜春市地方税务局关于发布《宜春市地方税务局物业管理行业税收管理办法》的公告

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宜春市地方税务局关于发布《宜春市地方税务局物业管理行业税收管理办法》的公告
宜春市地方税务局公告2012年第5号

  宜春市地方税务局关于发布《宜春市地方税务局物业管理行业税收管理办法》的公告
  宜春市地方税务局公告2012年第5号
  全文有效
  2012年12月24日
  现将《宜春市地方税务局物业管理行业税收管理办法》予以发布，自2013年1月1日起施行。
  特此公告。
  宜春市地方税务局物业管理行业税收管理办法
  第一条 为加强和规范物业管理行业的税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则以及相关税收法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本办法。
  第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
  第三条 本办法适用于提供以下服务的物业管理企业（包括各类从事物业管理的公司和企、事业单位，以下简称企业）：
  （一）常规性公共服务。主要服务内容包括房屋管理、房屋装修管理、物业共用设施设备管理、环境清洁卫生管理、绿化管理、安全管理、文化娱乐、其它为保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境而提供服务。
  （二）针对性专项服务。主要服务内容包括提供代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修、高层楼宇的电梯管理、外墙清洗等服务；其它一定比例住、用户固定需要的服务。
  （三）委托性特约服务。主要服务内容包括代订代送牛奶、书报；送病人就医、喂药、医疗看护；代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；代接代送儿童入托、入园及上、下学等；代购、代送车、船、机票与物品；代洗车辆；代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。
  （四）经营性服务。主要服务内容包括利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场；开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业、广告等经营活动；从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等；提供社会性管理与服务；其他多种经营服务项目。
  第四条 纳税人必须自领取营业执照或实际经营之日起30日内到主管地税机关办理税务登记，同时报送以下资料：
  （一）房管部门核发的物业管理经营资质；
  （二）物价部门核准的服务项目和收费标准；
  （三）与业主委员会或房地产公司签订的合同；
  （四）所承接管理物业小区的住宅、店面、写字楼和车库车位面积等相关资料。
  （五）其他办理税务登记证所需的资料。
  第五条 物业管理行业涉及的地方税费主要包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、房产税、土地使用税、车船税、企业所得税、个人所得税、契税、防洪保安资金、工会经费、残疾人就业保障金、副食品价格调节基金等。
  第六条 对账证健全，能够真实、准确核算收入、成本、费用的企业，采用查账征收方式。
  对账证基本健全，能准确核算企业各项收入，但难以准确核算成本、费用的企业，实行定期定率征收。主管地税机关应积极引导纳税人建账建证，督促纳税人完善财务管理制度，逐步规范管理。
  对账证不健全，无法真实、准确核算收入、成本、费用或未能按规定如实申报收入的企业，实行定期定额征收，主管税务机关应根据企业的具体情况实行一年一核定。如果是承接多个物业管理区域的，应逐一核定后汇总累计。
  第七条 采用其它合理方式核定的月营业额不得低于月最低营业额。具体计算公式为：
  月最低营业额=月最低成本费用×（1+成本利润率）÷（1-适用税率）
  月最低成本费用=日常管理费+月人员工资+设备运行费+其它经营费用
  第八条 上述公式中指标为：
  日常管理费主要包括办公费、固定资产折旧费及修理费、水电费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其它物业维修、更新费用；
  月人员工资主要包括物业管理、服务和保安等人员工资、奖金及职工福利费，月人员工资比照当年当地平均工资水平计算；
  设备运行费主要包括公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
  成本利润率：10%。
  月最低营业额应报各县（市、区）局税政部门审批，以便在管辖范围内进行平衡。
  第九条 物业管理行业计税营业额和适用税目按以下原则确定：
  （一）企业以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气费以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为计税营业额。企业已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，在计征营业税时，允许其冲减当期的计税营业额。
  （二）企业为客户提供服务时收取的物业管理服务费等一切收费，原则上按照“服务业-其他服务业”税目全额计征营业税；对物业管理企业收取具有代收代付性质的收入按照收取收支差额对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。
  （三）企业为某些单位（下称收费单位）向客户代收代付的费用，如代收代付水电费、有线电视费、电表安装费、水电储蓄存卡、防盗对讲系统费、房租等，收费单位直接按实向各客户结算并开具正式发票，由企业代收代付的，不并入营业额征收营业税。
  （四）企业收取的具有代收代付性质的收入必须单独核算，单独计税，其用于抵扣营业额的代付费用支出必须取得合法、有效凭证并按月报送主管税务机关核验，纳税人不得虚扣或多扣。企业取得除物业管理费以外的收入，应按照收入性质的不同分别核算，分别按其适用的税目计算纳税。不能分别核算的，将从高计算纳税。
  第十条 从事物业管理的企业或组织（除个人独资企业和合伙企业外），为物业管理企业所得税纳税人。根据其会计核算情况分别按如下方式征收企业所得税。
  （一）对账证健全，能够真实、准确核算收入、成本、 费用的企业，采用查账征收方式。按25%征收企业所得税。
  （二）对账证基本健全，能准确核算企业各项收入，但难以准确核算成本、费用的企业，实行定期定率征收。采取定期定率征收的企业，企业所得税应税所得率不低于12%。
  （三）对账证不健全，无法真实、准确核算收入、成本、费用或未能按规定如实申报收入的企业，采取核定征收方式，经测算企业月最低营业额后，企业所得税核定征收入率不低于3%。
  第十一条 从事物业管理的个人独资企业和合伙企业，为物业管理个人所得税纳税人。根据其会计核算情况分别按如下方式征收个人所得税。
  （一）账簿设置健全，根据合法、有效凭证记账，能够按照会计制度和税收管理要求正确核算收入、成本费用和应税所得的，按生产经营所得适用税率为5%-35%的超额累进税率缴纳个人所得税。
  （二）账簿设置不健全，不能按照会计制度和税收管理要求正确核算收入、成本费用和应税所得的，实行核定方式征收个人所得税，核定征收率不低于2%。
  第十二条 物业管理行业应纳的印花税、房产税、土地使用税、车船税、城市维护建设税、契税，按照有关税收法律法规的规定依法缴纳。教育费附加、地方教育附加、防洪保安资金、工会经费、残疾人就业保障金、副食品价格调节基金等，按照相关规定执行。
  第十三条 物业管理企业必须按月进行纳税申报，实行查账征收方式的企业，同时报送《物业管理企业分项目收入明细表》（附件1）、《物业管理企业发票抵扣明细表》（附件2）。实行定期定率征收的企业报送《物业管理企业分项目收入明细表》。
  纳税人未按主管税务机关要求报送纳税资料的，经主管税务机关通知改正仍不改正的，主管税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
  实行查账征收方式或定期定率征收方式的企业应在每月后十五日内向主管税务机关报送用于抵扣的水电费等发票原件。对于实行查账征收方式的，税收管理员应认真严格做好扣除项目发票的审核工作，在《物业管理企业发票抵扣明细表》审核签名，并在发票原件背后加盖统一的“已抵扣”章，已抵扣的发票不得再次重复抵扣。实行核定月最低营业额的企业应在每月后十五日内向主管税务机关报送《物业管理企业成本费用列支情况表》（附件3）以及用于抵扣的水电费等发票原件，税收管理员应认真严格做好月核定营业额的比对审核工作。
  第十四条 物业管理企业必须按《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定向主管地税机关申请领购发票；企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的发票，不得以收款收据、自制凭证或其他非法凭证替代，不得将高税率的经营项目套用低税率的税目开具发票，在开具发票时均应在“项目栏”填写业务的具体内容。对未按规定开具或取得发票的企业的处罚，按发票管理办法的罚则规定实施。
  第十五条 物业管理企业必须根据不同服务项目分别设置《物业管理企业经营情况台账》（附件4），用于登记核算各服务项目的收入、纳税和发票开具情况，并按月向主管税务机关报送经营台账。
  地税机关对纳税人报送的各项涉税资料应进行认真审查核对，按月核对服务项目的开具发票与申报收入情况，并结合开展纳税评估工作，做好票表比对、账表核对工作，避免企业漏缴或少缴应纳税费。
  第十六条 主管税务机关应根据纳税人经营台账、纳税人报送的有关资料、税务机关专项清理结果、从有关物业主管部门取得的资料、及其它有关信息对物业行业纳税人进行纳税评估。
  第十七条 纳税人不按规定向主管税务机关报送涉税资料，经责令限期改正后仍不改正的，主管税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》规定给予处罚。
  第十八条 纳税人隐瞒应税收入、虚扣或多扣营业额的，主管税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
  第十九条 纳税人违反发票管理规定的，可以将根据《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定予以处理。
  第二十条 本办法由宜春市地方税务局负责解释。
  第二十一条 本办法自2013年1月1日起执行。