房地产公司“拆一还一”业务的企业所得税如何处理?
[行业]120000673
房地产公司“拆一还一”业务根据双方签署的拆迁协议分以下两种情况进行处理。 第一种情况: 在签署拆迁协议时,双方确认了拆迁补偿的金额; 但以补偿商品房的形式履行协议。 第二种情况: 在签署拆迁协议时,直接约定以产权调换方式进行补偿。 国税发[2009]31号文件规定: 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。 确认收入(或利润)的方法和顺序为: (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定; (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定; (三)按开发产品的成本利润率确定。 开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 【例】某房开公司于2008年9月与被拆迁人答成协议: 房开公司拆除被拆迁人房屋采取产权调换方式拆一还一。 2010年5月房开公司用1000平方米的商品房偿还被拆迁人,商品房成本价3200元/平方米,销售价4000/平方米,不考虑房开企业应上缴的土地增值税、营业税、城建税、教育费附加和印花税,房开企业应如何缴纳企业所得税? 根据以上政策结合题中所述情况,若协议中约定的拆迁补偿金额为400万元,且该企业近期同类开发产品市场销售价格也为400万元,则该房地产企业应首先做视同销售处理,计税价格为400万元,相应的计税成本为320万元。 (注:上述答案仅供参考,具体事宜请向您的主管税务机关咨询) |