【科普帖】带您了解买房卖房税收小常识

上海政策君

看中个二手房，中间办理过户、缴税和办证，流程要怎么走，税费要准备多少钱？

我们开发商通知说可以办产证了，契税要交多少钱？


亲们，遇上买卖房屋
大家是否也会有
涉税问号呢？

确实，生活中买卖房子对于很多人来说是一件大事，因为不常碰到，所以对交易中的各类政策难免陌生。
今天就让申税小微带您了解
房产交易过程中
各种各样的税收小知识


提问1
Qustions
房产交易过程中都会涉及到哪些税收呢？




解答
Answers
这里的房产交易主要是指个人住宅交易，个人购买住宅主要涉及契税和个人住房房产税，个人出售住宅主要涉及增值税、增值税附加税费和个人所得税。


提问2
Qustions
那么个人出售住宅的交易过程中税款具体如何计算呢？






解答
Answers
个人出售住宅交易过程中，卖方需缴纳增值税、增值税附加税费和个人所得税。
关于普通住房和非普通住房：首先请大家了解一个概念：本市住宅按面积、价格等标准分为普通住房和非普通住房。
普通住房标准
以下条件需同时满足

① 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
② 单套建筑面积在140平方米以下；
③ 实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
关于增值税

注意
个人转让购买的不动产，增值税征收率为5%，计算公式可分为以下几种情形：
①个人将购买不足2年的住房对外销售的，“全额”征收增值税，增值税应纳税额=房屋价格（不含税）×5%。
②个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，“差额”征收增值税，增值税应纳税额=销售收入减去购买房屋的价款的差额（不含税）×5%。
③个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
关于增值税附加税费

注意
包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。
①城市维护建设税：增值税税额×税率，税率有7%、5%、1%三档，具体根据房地产所在地确定；
②教育费附加：增值税税额×费率，费率为3%；
③地方教育费附加：增值税税额×费率，费率为2%。
注：2021年12月31日前，个人出售住宅增值税附加税费享受减半征收政策。
关于个人所得税

注意
计算方法可分为以下几种情形：
①个人出售自有住房，收入额减除原值和合理费用的差额×20%；
②对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即个人所得税税额=住房转让收入×核定征收率。本市核定征收率为1%（普通住房）或2%（非普通住房）；
③对个人转让自用5年以上、且为家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。




提问3
Qustions
那么个人购买住宅的交易过程中税款具体如何计算呢？




解答
Answers
个人购买住宅的交易过程中，购房人需缴纳契税。
关于契税：契税应纳税额=房屋价格（不含增值税）×税率。
本市房产交易契税税率为3%，如果该住房为购房人家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市的唯一住房，则契税优惠税率为1%（房屋面积90平米及以下）或1.5%（90平米以上）。


提问4
Qustions
除了交易税收外，购买住房还有哪些需要缴纳的税收呢？




解答
Answers
个人住房房产税。
购房合同网上备案时间在2011年1月28日（含）后且为本市居民家庭二套及以上住房或非本市居民家庭新购住房的，是个人住房房产税的征收对象。房产税计算公式如下：
年应纳房产税税额（元）＝新购住房应征税面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。
税率为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。新购住房应征税面积由税务机关结合家庭已有住房情况进行认定。
关于个人住房房产税

注意
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条规定：新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。
第五条规定：适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。
结合上述规定，各年度适用0.4%税率的条件详见下表：

提问5
Qustions
可以讲讲个人住房房产税相关的税收优惠吗？




解答
Answers
针对部分个人住房征收房产税税收优惠政策主要有：
①本市居民家庭唯一住房，免征个人住房房产税。
②本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税。
③本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
④本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
⑤持有本市居住证连续满3年或积分达标准分值，且在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税;持有居住证期间已征收的房产税，可予退还。临时居住证不享受该政策哦。
举个例子

2010年，上海市民韩梅梅购买了A小区的住房，面积为140平方米。
2019年，韩梅梅和李雷恋爱并修成正果，领证了。

2020年，因李雷在上海市无住房，婚后韩梅梅和李雷一起出资购买了位于奉贤区B小区的新房，面积为80平方米，房屋单价为30000元/平方米，个人住房房产税适用税率为0.4%。
问：那么这套B小区的新房税款该如何计算呢？



关于契税：因韩梅梅已有2010年这套A小区住房，所以B小区这套房属于二套房，契税税率为3%；
关于印花税：购房人办理不动产产权证，需缴纳印花税2.5元
关于个人住房房产税：因韩梅梅和李雷家庭拥有2010年A小区住房，面积为140平方米，加上B小区80平方米的新房，家庭全部住房面积为220平方米。该家庭免税住房面积=60×2人=120平方米，超出免税标准的面积=220-120=100平方米，其中80平方米为新购住房面积，20平方米为原有住房面积。由于个人住房房产税征收对象为新购住房面积，2011年1月27日（含）前购入的房屋暂不征收个人住房房产税，故认定本次个人住房房产税应税面积为80平方米，年应纳房产税税额＝新购住房应征税面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×0.4%=80×30000×70%×0.4%=6720元/年。




温馨提示
个人住房房产税是按月计征，按年缴税，自纳税人取得应税住房产权的次月起计算。产权持有期间需每年缴纳个人住房房产税，请大家注意每年的12月31日前缴纳房产税哦。
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