2008年上半年土地增值税税收政策梳理

吉林省政策君

2008年上半年土地增值税税收政策梳理

  1、 2007年12月29日，国家税务总局公布《土地增值税清算鉴证业务准则》，规定自2008年1月1日起实施。《土地增值税清算鉴证业务准则》是指导注册税务师土地增值税清算鉴证业务的规范性文件，用来加强土地增值税的管理。

  根据规定，房地产开发企业如达到土地增值税清算条件后，可选择自行清算或者委托税务中介机构进行审核鉴证。

  准则规定，土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。

  2008年6月2日，中税协为指导注册税务师理解该业务准则，发布了《土地增值税清算鉴证业务准则》指南（中税协发[2008]016号）。《土地增值税清算鉴证业务准则》指南共分为六章四十七条。对清算鉴证业务的各个业务流程做了详细的规范和指导。
对纳税人建造普通标准住宅出售在清算土地增值税时，应将享受免征土地增值税照顾的项目与其他征税项目分别进行清算。对普通标准住宅项目，应根据纳税人的核算情况，来确认是否可以享受免征土地增值税。

  对于房地产开发费用的鉴证，重点是财务费用，应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。对于据实扣除的，要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况，并要求纳税人提供金融机构贷款证据；对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。

  对与转让房地产有关的税金的鉴证应关注以下问题：

  （一）准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加；

  （二）缴纳的印花税列入管理费用，不属于土地增值税扣除项目；

  （三）对于地方政府规定的，在销售环节缴纳的费用或基金，应允许记入土地成本。

  对从事房地产开发的纳税人，可以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除。

  2、国税总局开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查，第一阶段在安徽、广东两地进行

  为提高土地增值税管理水平，2007年税务总局下发了《国家税务总局关于开展2007年税收执法检查和执法监察工作的通知》（国税发[2007]58号），对土地增值税执法检查工作进行了部署。2008年4月11日，国家税务总局发文关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知（国税函 [2008]318号），国税总局将开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查，第一阶段在安徽、广东两地进行。

  文件规定了督导检查内容的主要内容包括：
  
  （一）土地增值税清算工作部署情况。是否及时转发税务总局关于土地增值税清算工作的相关文件，并对清算工作做出动员、部署。
  
  （二）土地增值税的清算工作开展情况。是否对当地房地产项目及符合土地增值税清算条件的项目进行了税源调查和统计，并在本地区范围内全面开展土地增值税的清算工作；清算工作中存在哪些问题。
  
  （三）土地增值税清算工作完成情况。是否积极推进土地增值税清算工作，完成清算的项目占符合清算要求的项目的比例是多少；是否对下阶段清算工作做出了部署和安排。
  
  （四）土地增值税清算中的部门配合情况。是否在清算工作中建立了与相关部门的信息共享机制和配合机制。
  
  （五）中介机构在土地增值税清算中的参与情况。引入中介机构参与纳税鉴证的地区，是否已对中介机构从事土地增值税清算鉴证工作提出了管理要求并进行了检查。
  
  （六）上地增值税预征情况。是否对房地产开发项目预征了土地增值税；是否区分不同类型的房地产项目设置预征率。
  
  （七）二手房的土地增值税征收情况。是否按照规定对应予征税的二手房转让征收了土地增值税。
  
  （八）土地增值税日常管理情况。是否建立健全了土地增值税的日常管理机制；是否落实了“先税后证”、“一窗式”征收等房地产税收一体化管理措施。
  
  （九）是否有违法或越权减免土地增值税的情况。
  
  （十）是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题。

  文件还规定了督查时间及方式，要求各地税务机关自文到之日起，自行组织督查。税务总局在2008年4月下旬组织人员先行对安徽、广东省地方税务机关的土地增值税清算工作开展情况，进行督导检查。同时，还提出了相关工作要求，不断提高土地增值税科学化、精细化管理水平。


---------------- 对应法规 ----------------

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知》（国税发[2007]132号）




附件：
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知
国家税务总局关于开展2007年税收执法检查和执法监察工作的通知