你了解房产税、土地使用税的计税和申报方式吗？

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一、房产税、城镇土地使用税的概念
房产税、城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳，特殊情况由经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人缴纳。产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为房产税纳税义务人。在征收范围内拥有土地使用权的单位和个人为城镇土地使用税纳税义务人；土地使用权属不明确的，实际使用土地的单位和个人为城镇土地使用税纳税义务人。
房产税、城镇土地使用税纳税人应依照税收法律、法规、规章及其他有关规定，在规定的纳税期限内，在本功能模块进行纳税申报。

二、房产税、城镇土地使用税的计税方式
2.1 下面?带大家先了解下土地使用税的计税方法
土地面积确认：

• 计税土地面积以产权证上记载的为准，或建设用地批准文件记载的面积为准
  
  
• 无法确定面积的，以实际测量的土地面积为准。
  
  

上海市城镇土地使用税标准（单价）

土地等级	新税额标准	原税额标准	减税额
一级	15	30	15
二级	10	20	10
三级	6	12	6
四级	3	6	3
五级		3	3
六级	1.5	1.5

计税方法：

公司性质	年应交土地使用税	月应交土地使用税
一般纳税人	年应交土地税=土地面积*单价	月应交土地税=土地面积*单价/12
小规模纳税人	年应交土地税=土地面积*单价*50%	月应交土地税=土地面积*单价*50%/12

2.2 下面?我们再接着了解下房产税的计税方法：

原值确认：

• 购买时的价格确认为原值
  
  
• 评估机构出具的评估报告里的金额确认
  
  

计税方法：

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
（1）以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）
（2）以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
（3）2019年最新优惠政策：小规模纳税人在原有的基础上再减半征收
注意：自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十，即计税比例栏为0.7。

公司性质	年应交房产税	月应交房产税
一般纳税人自用房产	=原值*70%*1.2%	=原值*70%*1.2%/12
一般纳税人出租房产	=租金收入*12%	=租金收入*12%/12
小规模纳税人自用房产	=原值*70%*1.2%*50%	=原值*70%*1.2%*50%/12
小规模纳税人出租房产	=租金收入*12%*50%	=租金收入*12%*50%/12

三、城镇土地使用税 房产税税源税务办理


为进一步方便纳税人，优化营商环境，本市电子税务局进行了优化升级，纳税人只需登录电子税务局，即可在网上采集城镇土地使用税 房产税税源信息（以下简称“税源信息采集”）。下面，对该项功能进行简要介绍。
适用范围
操作界面
主要功能
NO.1---
网上税源信息采集的适用范围
纳税人在首次申报城镇土地使用税和房产税前，或房屋土地的税源信息发生变化时，应进行城镇土地使用税税源信息采集和房产税税源信息采集。
NO.2---
网上税源信息采集的操作界面
纳税人可以登录上海市电子税务局，通过“城镇土地使用税 房产税税源信息采集”模块办理网上税源信息采集。
具体路径：
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电子税务局
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我要办税
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综合信息报告
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税源信息报告
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城镇土地使用税房产税税源信息采集
电子税务局网址：
http://etax.shanghai.chinatax.gov.cn


NO.3---
网上税源信息采集的主要功能
（一）新增税源信息采集
纳税人新购入房产、土地，首次申报城镇土地使用税和房产税前，可登录电子税务局进行城镇土地使用税和房产税税源信息采集。如本申报期无税源信息变化则无需重复录入相同信息。
税源信息采集包括基本信息采集以及应税信息维护。
1.取得土地：新增土地税源基本信息采集-土地税源应税信息维护
2.取得房产：
（1）新增土地税源基本信息采集-土地税源应税信息维护
（2）新增房产税源基本信息采集-房产税源应税信息维护

注意事项
1.根据房产自用或出租，房产税源应税信息维护分为从价信息采集和从租信息采集。
房产自用：只需完成从价信息采集
房产出租：先进行从价信息采集，后进行从租信息采集
2.新增房产税源基本信息采集时需选择对应的土地编号：点击查询选择对应的土地信息
3.不动产权证号：应按照规定格式进行填写。
操
作
指
引

（一）新增城镇土地使用税税源信息
1.点击新增土地。

注意：由于录入房产税源信息时需要勾选土地编号，建议先增加土地税源信息再增加房产税源信息。
2.在弹出的页面录入土地基本信息。

3. 填写完成后点击“保存”、“确定”进入应税信息维护页面。

4.检查自动带出的土地等级和纳税义务有效期是否正确。

（二）新增房产税税源信息
1.点击“房产税税源明细”，点击“新增房屋”。

2.在弹出的页面录入房屋基本信息。

3. 填写完成后点击“保存”、“确认”进入应税信息维护页面。

4.点击“新增”，录入房屋应税从价信息。

5.录入“房产原值”。如不涉及出租，“出租房产原值”和“出租房产面积”，填0；如涉及出租，按实际出租比例填写。涉及减免税的，点击“新增”，进行减免税信息的录入。

注意：自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十，即计税比例栏为0.7。
6.点击“保存”、“确定”后该页面关闭。


7.如涉及出租房产，点击“房屋应税信息（从租）”，进入从租信息页面，点击“新增”，录入房屋应税从租信息。


注意：“申报租金所属租赁期起”、“申报租金所属租赁期止”要和“申报租金收入”相对应，建议租金按半年申报期录入，如所属期为2019年7月-2019年12月，对应半年租金收入。
（二）税源信息变更采集
1. 减免税信息采集
根据《国家税务总局关于城镇土地使用税等“六税一费”优惠事项资料留存备查的公告》（国家税务总局公告2019年第21号），纳税人享受城镇土地使用税、房产税等税收优惠（城镇土地使用税、房产税困难减免税除外），实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式，申报时无须再向税务机关提供有关资料。
纳税人根据具体政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，将有关资料留存备查。同时，在办理城镇土地使用税房产税申报前，通过税源信息采集模块，在应税信息维护中录入减免税优惠信息后，即可在申报时享受税收优惠。

注意事项
1.根据实际能够享受的优惠政策选择对应的“减免性质代码”，如果是延续性优惠政策，注意所选优惠政策的适用期与当前申报所属期是否相符。
2.若土地、房产税源中部分可享受减免税优惠，则在录入减免税优惠信息时应注意录入实际可享受的土地面积、房产原值、租金收入。
操
作
指
引

（一）城镇土地使用税减免税信息采集
1.如涉及减免税，点击“增加行”，录入“减免税性质代码”和“减免税土地面积”。将鼠标移至减免性质代码行，可以删除对应行次的减免税信息。

2.点击“保存”，完成土地信息采集。
（二）房产税减免税信息采集
如涉及减免税的，先点击“新增”进行减免税信息的录入，再点击“保存”。

2.其他税源信息变更
纳税人土地应税面积、房产原值、房屋租金等税源信息发生变化的，可以在电子税务局进行变更。
常用的变更事项：房产从自用转为出租、增加从租应税信息、修改从租应税信息中的申报租金、从出租转回自用等。

注意事项
变更时需根据实际情况选择变更日期，避免造成前期已缴纳税款退税或补税情况。
操
作
指
引

1. 点击 “应税信息”，查看或修改城镇土地使用税税源信息，录入相关信息后，点击“保存”。

2.点击“应税信息”，查看或修改房产税税源信息。

注意：
修改房产原值及租金时要注意起止时间，涉及一段时期内租金发生变化的，要分段修改，避免造成前期已缴纳税款退税或补税情况。
“变更时间”栏次是将房产税税源所属期分段的关键栏次，变更时间填写本月月末一天将会将税源所属期分段为起始时间至本月、次月至截止时间。
关于变更日期的选择?
如涉及到税源信息变化，需将原信息先分段，分为修改前税源信息及修改后税源信息，变更日期应选择税源信息开始变化的“有效期起”的上月的最后一天。再分别修改两段时间对应的租金，此时无需再分段，可选择对应“有效期起”的上月的最后一天。
举例一
（1）原信息有效期起止时间2019年1月1日-2019年12月31日。如需分段为上下半年两段所属期，则变更时间应直接填入2019年6月30日。
分段结果：
2019年1月1日至2019年6月30日
2019年7月1日至2019年12月31日
（2）原信息有效期起止时间2019年1月1日-2019年12月31日，如所属期不变，只需修改原值、租金，承租方等非日期类税源信息，变更时间应该写2018年12月31日。
举例二
A企业原出租自有房屋，签订合同租期为2019年1月-2020年12月，租金共24000元（每月1000元）。后房租上涨，自2019年7月起租金变为每月1500元。
（1）所属期分段
应分成2019年1月-2019年6月及2019年7月-2020年12月两段，变更日期填写2019年6月30日。
（2）修改租金（此时无需再分段）
核对2019年1月-2019年6月租金总数为6000元，变更日期选为2018年12月31日。
核对2019年7月-2020年12月租金总数为27000元（每月1500元，共计18个月），变更日期选为2019年6月30日。
变更前：

变更后：