大连市国家税务局 大国税发〔2006〕17号 大连市国家税务局关于印发房地产开发企业所得税征收管理暂行办法的通知

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大连市国家税务局
大连市国家税务局关于印发房地产开发企业所得税征收管理暂行办法的通知
大国税发〔2006〕17号

大连市国家税务局关于印发房地产开发企业所得税征收管理暂行办法的通知
  大国税发〔2006〕17号
  全文有效
  2006-01-20
  各区、市（县）国税局,各稽查分局,直属税务分局：
  现将《房地产开发企业所得税征收管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
  附件：开工情况明细表
  二○○六年一月二十日
  房地产开发企业所得税征收管理暂行办法
  第一章 总则
  第一条 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业纳税行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）和有关税收政策的规定，制定本管理办法。
  第二条 本办法适用于在大连地区的各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
  第二章 收入总额
  第三条 房地产开发企业的收入总额包括生产经营收入和其他收入。生产经营收入包括：商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租房租金收入等；其他收入包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他有关收入等。
  第四条 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
  （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
  （二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
  （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
  （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
  1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
  2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
  3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
  4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
  委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
  （五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
  1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
  2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
  （六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
  第五条 房地产开发企业商品房销售包括商品房现售和商品房预售
  商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
  商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
  第六条 房地产开发企业采取商品房现售方式销售开发产品的，应按本办法第四条确定收入的原则，确认销售收入的实现。
  第七条 房地产开发企业采取商品房预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入按15%的利润率计算出预计营业利润额，作为纳税调整增加额并入当期应纳税所得额；
  预售开发产品完工后，应及时按本办法第四条规定计算已实现的销售收入，并按规定结转其对应的销售成本，计算出企业纳税调整前所得（或亏损）额，同时对其对应的预计营业利润额作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。
  预售收入缴纳的流转环节税金及土地增值税不允许税前扣除。
  预计营业利润额＝纳税调整增加额=预售开发产品收入额×15%
  纳税调整减少额=预售开发产品收入结转销售收入额×15%
  第八条 房地产开发企业取得的预售收入还应包括开发产品竣工验收合格或交付使用前以各种形式向购买方收取的款项（如定金、订金、预约保证金、合同保证金等）。
  第九条 下列行为应视同销售确认收入
  1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
  2.将开发产品转作经营性资产；
  3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
  4.以开发产品抵偿债务；
  5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
  第十条 视同销售行为的收入确认时限
  视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
  第十一条 视同销售行为收入确认的方法和顺序
  1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
  2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
  3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。
  第十二条 关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
  房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
  完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
  房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
  第十三条 房地产开发企业开发产品竣工或完工的标志是指企业取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案证》之日，或者开发产品交付使用之日中的较早者。
  第三章 准予扣除项目
  第十四条 房地产开发企业每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。准予扣除项目是房地产开发企业每一纳税年度发生的与取得收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。
  第十五条 房地产开发企业申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明与有关支出确属已经实际发生的适当凭证,合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。
  第十六条 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
  第十七条 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
  第十八条 房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
  第十九条下列项目按以下规定进行扣除：
  （一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
  可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
  销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
  （二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费、基础设施费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
  1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
  2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
  （三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
  （四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
  （五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
  （六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
  （七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
  （八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
  （九）财产损失。房地产开发企业发生的财产损失，应按《企业财产损失税前扣除管理办法》的规定税前扣除。
  第二十条 房地产开发企业将待售开发产品转作经营性资产应以办理产权权属或会计上已做出相应处理为标志，并作为划分经营性租赁与临时出租的依据。
  第二十一条 房地产开发企业在核算成本费用时，应具备与施工单位签订的合同、协议，工程预算书、工程决算书以及合法凭证，企业取得的白条或不合法的凭证一律不得在税前扣除。
  对于开发产品完工后，因工程款不及时结算而未取得合法凭证的，在开发产品竣工或交付使用时，可先按照工程预算数或工程合同中的金额计算成本费用；如果工程合同中所规定的最后付款期限之日以后仍未取得合法凭证的，应在工程合同中所规定的最后付款期限之日的当期重新确定成本费用，一次性调整以前纳税期的计税所得额；以后如果取得合法凭证，可在取得合法凭证的当期重新计算扣除。
  第四章 征收管理
  第二十二条 房地产开发企业所得税的预缴方式由主管税务机关确定。纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际数预缴。按实际数预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额的1/12或1/4，或者经主管税务机关认可的其他方法分期预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。
  第二十三条 房地产开发企业在所得税年度申报时，应当如实填写和报送下列报表、资料：
  （一） 企业所得税年度纳税申报表及其附表；
  （二） 年度会计决算报表（资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表）、会计报表附注和财务情况说明书；
  （三） 进行纳税调整的详细说明（包括调整项目、政策依据、计算过程、调整金额等）。
  （四） 当年开工情况明细表（见附件）；
  （五） 工程竣工验收报告；
  （六） 联建及房屋分配协议；
  （七） 备案事项的相关资料；
  （八） 主管税务机关要求报送的其它资料
  第二十四条 房地产开发企业发生的财产损失税前扣除的审批，按《企业财产损失税前扣除管理办法》执行。
  第二十五条 房地产开发企业发生的年度亏损可以用下一纳税年度所得弥补，下一纳税年度所得不足弥补的，可以逐年弥补，但延续弥补期限最长不超五年
  房地产开发企业在纳税申报时，可自行计算并弥补以前年度符合条件的亏损。
  第二十六条 房地产开发企业未按规定的期限办理纳税申报，未按规定提供与开发、销售房地产有关资料，以及拒绝税务机关对企业纳税情况进行检查的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处罚。
  第二十七条 各基层局要加强与相关部门的信息交流，尤其要强化与地税局的信息交流与信息交换，掌握房地产企业在地税部门纳税申报、交纳流转税信息，同时做好相关信息的比对、分析，核实房地产产开发企业所得税税基。
  第二十七条 本办法由大连市国家税务局负责解释。
  第二十八条 本办法自二○○六年一月一日起执行。以前规定与本办法相抵触的，按本办法执行。
  开工情况明细表
  纳税人识别号：
  纳税人名称:
  经济性质:

序号	项目名称		序号	预算成本
1	座落地点		10	土地征用及拆迁补偿费
2	建设面积		11	其中：拆迁补偿费
3	项目性质		12	回迁面积
4	联建单位		13	前期工程费
5	土地面积		14	基础设施费
6	联建单位得房率		15	建筑安装工程费
7	资金来源		16	配套设施费
8	预计销售价格		17	其他
9	施工单位		18